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北京上海顶级学区房价格大滑坡,20万/平的“老破小”已成过去式

2024-01-25 14:26:44    廊房网     行业资讯 楼市热点      来源:东方网

“我买的学区房过去一年价格狂降,几乎一个月一个报价。”近期,某一线城市市民对记者反映称。

许多年来,在“鸡娃”家庭的追捧以及投资客的恶炒下,京沪顶级学区房几乎是楼市中“不跌的神话”,就连二三十平方米的“老破小”最高都能卖到超20万元/平方米。不过2023年这种类型的学区房创下较高跌幅,甚至有小区成交价较过去高点跌了10万元/平方米。

过去的价格令人望尘莫及,而现在普通家庭“踮踮脚”也能购入一套顶级学区房了,不过这类房子还有投资价值吗?如确实需要为孩子读书购买学区房,又该如何选择?

“老破小”学区房价格跌回7年前

董纬近期很郁闷。2020年时,为了能让女儿未来进入好学校,他卖掉了自己两室一厅的房子,置换成了一套一室户“老破小”,之所以这么做,是因为这套“老破小”对口当地“公办第一牛校”美誉的小学。

董纬称,自己当时花费接近400万元,而房子面积还不到40平方米,由于房子实在太小,不够全家住,董纬又在离自己公司比较近的片区租了一套两室一厅,暂时将这套学区房租了出去,“以租养租”。

原本董纬觉得自己的操作很精明——过几年等女儿到了上学年纪,就可以稳妥进入顶级的公办小学,“以租养租”压力也并不大,等学区价值使用完毕,还可以将学区房转手,说不定能小赚一笔。

他告诉记者,这种操作模式叫做“占坑”,也就是以低总价购买一套顶级学区房,只为占住学位,实际上这种房子往往面积极小,居住价值并不高,不适合一个家庭居住,全家还要另外租房住。

到2021年时,学区房市场依然狂热,董纬购买的房子总价还有一定程度的浮盈,2022年时市场已见下滑,跌回了董纬入手时的价格,他便安慰自己:“反正女儿上学总归是要用到的。”

到了2023年,董纬不淡定了,近期他告诉记者:“几乎每个月都在下跌,一个月一个价。”当时董纬入手一室户的价格,如今已经足够买下同小区两室一厅。他懊悔地表示:“买早了!”

记者了解到,董纬购买的小区,是板块内成交量最高的一个老小区,楼龄普遍达到三四十年。据贝壳找房App,2023年12月,该小区一套48.29平方米两室一厅,以360万元的价格成交,成交单价是7.5万元/平方米。

而根据历史成交记录,该小区在2023年4月时,成交价还普遍在9万元/平方米以上,3月时有数套小户型成交单价超过10万元/平方米。

2021年时,该小区一套成交单价最贵的房子,价格超过了13万元/平方米,房屋总面积还不足35平方米,卖了450万。近期成交单价相比这一高点,已经跌去约5.5万元/平方米。看来董纬所说“几年前一室户的价格如今足够买下同小区两室一厅”并非虚言。

一个奇特的现象是该小区部分房源的挂牌价,比近期的成交价更低。根据贝壳找房App,该小区有68套挂牌房源,一套50.8平方米的两室一厅,挂牌单价仅7万元/平方米,一套48.8平方米的南北两房户型,挂牌单价为7.1万/平方米。

同板块的另一个小区是上世纪80年代建成的,目前也面临差不多的状况。该小区也对口顶级小学,2018年时就有房子成交单价突破13万元/平方米,从2018年到2022年,价格一直较为坚挺。而近期该小区成交了一套35.82平方米的一室一厅,成交价仅为275万元,单价7.6万元/平方米。

有学区房成交价骤降10万元/平

位于北京市海淀区万柳板块的蜂鸟家园,也曾是北京中产非常热衷购买的学区楼盘。

这里对口综合实力在全北京排前三名的小学——中关村三小。而蜂鸟家园又以面积小、总价低著称,非常适合“占坑”挂学位,家长们花数百万元,就能让孩子读顶级名校。此前拍出36万元/平方米、名震全国的万柳书院小区,就位于该板块,对口同一所小学。

在2021年的价格巅峰期,蜂鸟家园一套44平方米的住宅,成交价达到了985万元,单价超过22.4万元/平方米。不过到了2023年年末,一套52平方米的开间成交总价回落至617万元,单价11.9万元/平方米,对比价格高点,大约降了10万元每平方米。

记者查阅贝壳找房中该小区的挂牌信息,发现蜂鸟家园目前总价最低的一套房报价620万元,面积为43平方米,单价仅为14.4万元/平方米,此外还有大量挂牌单价低于14万元/平方米的房源。

位于五道口的小区华清嘉园,曾是许多互联网大佬的起家之地,这里也因为对口中关村二小而成为知名学区房小区。该小区2020年挂牌价最高突破16万/平方米,2021年价格高点时房屋成交价格曾达到14.5万元/平方米,而现在许多房源挂牌价已调至11万-12万元/平方米。

专家建议:兼顾学位需求和居住舒适度

综合京沪两市学区房的表现,不难发现一线城市的顶级学区房过去一年来的价格走势可以用“跳水”来形容,跌幅甚至大于普通类型的住宅。

中原地产资深分析师卢文曦认为,过去高价学区房的本质是学区溢价叠加了房价上涨预期,如今随着各地出台教育政策对学区进行调控,以及大力发展集团化办学,顶级学区的附加值已显著降低,再加上2023年房子本身价格也在一路下行,学区房自然跌得比普通房子更厉害。

“过去,在对学区房的恶性炒作中,学区房价格早已偏离应有的价值,现在则处于合理回归的状态,价格跌下来很正常。”卢文曦对记者说道。

卢文曦表示,他观察到近两年来学区房的投资活动已经明显降温。

出生人口的减少,极大降低了投资客对炒作学区房的预期。“这并不意味着学区房未来就一文不值了,顶级学校仍然具备稀缺资源,还有一部分人在追求让子女去读好学校,这种需求是一直在的,但是过度炒作已经不存在了。”卢文曦说道。

一般来说,住房具有居住属性和投资属性,随着房价进入下行周期,房子的投资属性变弱,现阶段,买房人普遍更看重居住属性,即房子要更大、更舒适。而曾经热门的那些学区房,多数都不具备居住属性,过去炒作学区房时,投资者都认为面积“越小越好”,只要能挂户口就行,这也是如今学区房“超跌”的因素之一。

如果购房者确实有为孩子读书而买房的需求,接下来该如何选择学区房?卢文曦建议,购房者应该兼顾学位需求与居住需求,在预算范围内,尽量选择居住属性强的房子,至少得是适合全家居住的两房或者三房,那种仅仅用来挂户口的二三十平方米住宅,投机成分过高,未来价格波动可能更大。

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