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老问题最新解 房屋返水谁来赔

2023-11-28 11:02:11    廊房网     房产百科     来源:中国消费者报

长期无人居住、没有使用过的房屋厨房下水道突然返水,导致屋内的地板被泡。近日,黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院审理了这样一起案例,法院认定物业公司未尽到维持下水道通畅的义务,判决物业公司赔偿业主经济损失。而物业公司主张追究业主楼上住户责任的诉求因证据不足没获法院支持。

  下水道返水

  二楼业主家中被淹

  家住哈尔滨市群力新城小区的郭先生告诉记者,几年前他在该小区购买了一套位于二楼的房子,装修后一直没有居住。2019年9月的一天下午,郭先生突然接到小区物业公司房管员打来的电话,称他在巡查时发现郭先生楼下水井房多处漏水,怀疑郭先生家的卫生间或厨房跑水了。

  郭先生赶回家中,发现整个屋子都是污水,已有半尺深,地板和地毯全部被泡,无法使用。经检查,水是从厨房洗菜盆的下水道倒灌出来的,后经物业公司疏通楼外化粪池和下水主管道,返水的情况没有了。

  “污水怎么能反到二楼来?”郭先生有些不解。物业人员告诉他,这栋楼的下水最底层就是二楼,下水管道直接通往户外化粪池,一楼单独走管,只要返水首先就到二楼,其他二楼住户家也发生过返水现象。

  郭先生认为,返水的原因是物业公司没有尽到及时疏通下水管道的职责,要求对方承担赔偿责任。物业公司则认为,返水的管道产权属于郭先生个人或其所在整个单元住户共有,是住户使用不当造成的管道堵塞,应该找楼上住户赔偿,物业公司没有责任。

  第一次纠纷还没解决,郭先生家再一次出现了返水情况,物业人员建议他在下水管道上安个阀门,无人居住时把阀门关掉。“一旦入住,阀门就要打开,谁能保证不再返水?要从根本上解决,得对管道和户外化粪池进行科学改造,或者物业公司加强日常巡查和管道疏通,避免堵塞。”郭先生表示。

  焦点1

  物业公司是否尽责

  由于双方就责任问题各执一词,几经交涉未果,2020年2月,郭先生将物业公司起诉到哈尔滨市道里区法院,要求物业公司赔偿地板、地毯损失3万元,并对水井、下水管道改造升级。

  在庭审过程中,被告物业公司辩称,其已尽到了应有的管理职责。此次返水是物业公司工作人员在巡查过程中发现的,如物业公司没有尽职尽责,就不会发现返水的问题,会造成更大损失。物业公司会定期对化粪池进行清掏,此次发生返水,物业公司掏出了布类等堵塞物,是业主使用不当造成的堵塞返水,该现象具有偶发性及不可预见性,与物业公司是否及时疏通无因果关系。

  原告郭先生则认为,物业公司的说法没有证据支撑。据他了解,物业公司对下水道并非定期疏通,只是在每年年初用热碱水自上而下清洗一次,这样的清洗疏通显然不够。至于物业公司所说的堵塞物,返水当日疏通管道时,物业公司并没有向他和住户展示掏出的堵塞物。郭先生对物业公司在法庭上提供的管道堵塞物照片不予认可。

  道里区法院审理认为,住宅楼的下水管道一般分为主管道和支管道,主管道贯穿整个楼,是所有业主排放的废水都要流经的排水管道,为业主共有部分,属于物业的管理范围内。支管道是连接下水主管道与房屋内排水口的排水管道,为业主专有部分。

  本案中,双方一致认可因公共主管道堵塞致使污水从原告家厨房下水道处返水。被告作为物业服务单位,对下水管道公共设施负有日常维护、养护管理,并维持相关管道畅通的义务,这里就包括对下水主管道底端进行清掏,对污水井、化粪池进行检查。尽管物业公司提供了清掏记录表、工作照片、清理照片及堵塞物,但这些都是物业公司单方制作,自行拍摄、自行书写,疏通承包合同只有复印件,合同中没有对清掏时间及频率的约定内容。这些证据又没有相关证据佐证,因而没有法律效力。

  法院认为,被告未尽到按时清掏疏通排水工作,具有过错,因下水主管道堵塞未能及时疏通与原告的损害结果存在直接因果关系,被告负有赔偿责任。

  焦点2

  楼上住户是否担责

  第二个庭审焦点为,是否追加楼上住户为共同被告与物业公司共同承担赔偿责任。

  被告物业公司认为,其定期对化粪池进行清掏,返水事件是有业主投掷较大的杂物导致下水道堵塞造成的。应将其楼上所有住户作为共同被告,不能遗漏责任主体。

  法院审理认为,因跑水时间相隔太久,无法对其原因进行鉴定。鉴于堵塞的公共排水管道的用途是排放污水,业主向排水管道排放污水属于正常使用,被告主张是楼上住户排放杂物造成的管道堵塞,但被告在疏通管道时未保留相关证据,所提供的证据不能证明楼上住户使用不当造成管道堵塞,也就无法认定楼上住户有责任。

  据此,哈尔滨市道里区法院作出一审判决,判决物业公司赔偿郭先生经济损失及鉴定费2.15万元。目前,该判决已生效。

  记者手记

  现实生活中,高层住宅中类似郭先生的遭遇屡见不鲜,受损业主苦不堪言,而维权最难的就是责任的认定问题。因为产生返水现象大多是长期积累污水污物引发的,要精准确定责任主体,对于受损害的业主来讲,既无能为力也不现实。通过协商解决,往往时间长且容易造成邻里之间失和。郭先生通过诉讼索赔成功的案例对各方都有警示意义。

  从高层住宅的物业管理体制来看,一般都有物业公司。物业公司负有对下水道包括污水井、化粪池日常维护并保证相关管道畅通的义务,其未能保证下水主管道畅通导致业主遭受损害,构成不作为侵权,应当承担赔偿责任。

  至于是否追究楼上住户的责任则要根据不同情况来确定。一般来讲,楼上住户能够从自家下水管道冲掉、没有造成自家下水管道堵塞的污水污物,应当证明合理排放;除非有证据证明其排放的污物是不会在自家造成阻塞但不适于通过污水管道排放的污物,如水泥、小石子等,楼上住户应承担责任。

  但是现在楼层越建越高,也给高层住宅的住户和物业公司提出了新的课题,那就是污水污物的处理原则和义务。一般来讲,污水污物处理都是由上及下,从底层住户的管道排出,底层住户承担了全楼的排污风险。固然物业公司应当全力保护排污管的畅通,但是如果家家户户污物的块头大、排污的频率快,汇集起来,底层住户面临的排污风险就更大。

  因此,要从制度规范上健全,从立法立规上完善对高层建筑的居住及物业管理。一方面进一步明确住户的义务,即可以从污水管道排出物品的种类和块头的大小,增强高层住户的法律意识和行为自觉性;另一方面,对物业公司也要明确制度规范,要高频次地对公共排污设施进行清理和疏通,防止出现返水损害用户利益的情况。毕竟让每个底层住户为了返水而走上法庭是一件劳民伤财、费时费力的事情。

  消费在不断升级,消费者权益保护工作需要全社会的共同努力不断完善,希望高层住宅消费能更加安全和舒适。

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