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鼓励农民进城买房,三四线城市盘算“以房引人”

2023-11-02 15:10:31    廊房网     行业资讯 楼市热点      来源:澎湃新闻

近日,不少三四线城市乃至地方县城发布政策,鼓励农民进城购房。

9月、10月接连着,湖南株洲市茶陵县、甘肃敦煌市、甘肃酒泉市阿克塞哈萨克族自治县、山东省德州市纷纷发布农民进城购房的奖补措施。有的提出“房票”举措,有的强调农民进城购房者,可享受户口迁移和相应的教育、医疗、养老政策。

最近两年,针对农民进城购房的政策频出,各地政府希望借此提振房产消费。据报道,2022年1-8月期间,至少有吉林省延吉、江苏省泰州、湖北省黄冈、贵州省遵义、安徽省潜山、黑龙江省佳木斯等城市以及四川省凉山彝族自治州宁南县、贵州省黔西南州晴隆县、江苏盐城阜宁县等地出台鼓励农民进城购房的相关政策。

从更长周期看,鼓励农民进城购房的举措在2015-2016年间也曾频繁推出。

2015年底,中国商品住房总库存达近40亿平米,仅库存消化就需6-7年,且2015 年空置率高达46%。彼时,三四中小城市库存较多、且市场相对低迷、难以去化。在“房地产去库存”的经济任务下,许多中小城市掀起鼓励、引导农民进城购房的热潮。在各种补贴、减免以及“棚改货币化”政策的加持下,大部分地方销量大增,“去库存”效果明显。

与2015-2016年相比,近两年的房地产市场、产业经济环境已有不同,鼓励农民进城购房政策效果也可能产生差异。这轮鼓励农民进城购房政策有一些新的特点。

首先,各地频繁出现房票制度,尤其是县城。比如山东德州武城县是全市较先推行房票安置政策的区县,江苏省盐城市阜宁县也在引导被征收户选择“房票”结算。

房票,其实是政府“一手托两家”的产物。房票作为农民拆迁户在城市购买房屋的“补贴”凭证,可被用于抵扣购房款,政府不必将补偿款实际给付农民拆迁户,减少支出压力。同时对于开发商,房票一定程度上可保证住房建成后有买主,缓解开发商后续的销售压力。

如此,既可以引导被征收户顺势进城、加速农业转移人口市民化,也有利于增加当地房地产市场的活跃度。

实现这个美好目标,房票具体规则的制定尤为重要。近年部分农业转移人口在“进城”与“返乡”之间徘徊的重要原因,就是担心农村权益丧失、城镇房价高等问题。那么,房票能补贴多少?如何定义农民宅基地使用权(自愿有偿转让)及农房等地上附着物的“折算”价值?支持房票购房的楼盘数量如何、农民的选择面是宽还是窄?这些细节直接影响房票政策效果、以及农业转移人口凭房票进城的意愿。

其次,要注意到,在持续推进农民进城购房的背后,正是部分县市人口不断收缩的“焦虑”。

城市化进程中,县域位于“传统/新型乡村社会”和“现代城市社会发展目标”之间,较城市而言,缺乏足够的就业和经济机会,只能或较多承担居住区功能。过去十年,部分县域人口流失,经济发展明显动能不足。

2012-2020年,县域GDP占国家经济总量由54.9%下降至39.3%。据第七次全国人口普查,2700余个县区中,在2010至2020年间出现人口流失的占一半以上。因此,此轮鼓励农民用房票进城购房的县城,多有“以房引人”的意思。

比如,上述江苏盐城市阜宁县在全省95个区县2022年地区生产总值排名中,位列75。阜宁所在的盐城市也是江苏人口流出最严重的城市。2022年盐城常住人口669万,2012年则为721.63万,减少近10%,且常住人口较户籍人口少近130万。

2018年开始,阜宁县房地产投资和销售增速出现放缓迹象。而后阜宁县频繁出台刺激农民进城购房的政策,应是缓解经济压力、以房引人,勉力维持地区发展人力资源的举措。

最后,我们回到事件的根本上,当地方有意推进农民进城购房时,更应考虑农民进城买房的真实需求究竟是什么?在笼统的“市民待遇”概念下,正是农民对于良好居住环境、优质教育资源、更好医疗条件、更多就业机会的种种诉求。

房票,可让被征收拆迁的农民便捷获取城市住房。教育资源、医疗条件、就业机会则是更需县城自我打磨的“内功”。除去优化教育、医疗等公共服务供给本身,县城还可在推动农民尽快融入城市、完善对接服务等方面下功夫。应当认识到,在收缩城市不断出现的阶段,县城守住人口基本盘,做实“内功”更加迫切与必要。

城市因集聚而诞生。

一座城市的公共政策、人居环境、习俗风气塑造了市民生活的底色。

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