重点城市保租房集中入市 有效平抑租金涨幅

自2017年多地供应租赁住房地块以来，经过数年的建设期后，租赁住房供应进入集中释放期，为城市新青年群体提供了多种租住选择。

今年以来，大量保租房的入市，对于平抑租金涨幅起到了重要作用。据市场机构统计，眼下正值毕业租赁旺季，但重点城市整体租金呈现稳中微降态势，租住市场平稳运行。

保租房供应攀升

据了解，为支持住房租赁发展，国家从2017年开始加大租赁用地供应，比如推出集体经营建设用地、R4用地、竞自持用地、竞配建用地，或者在存量土地（如仓储用地等）上新建保租房。通过近几年的建设，不少城市租赁住房目前已迎来集中交付期。

以北京为例，与其他城市不同，北京租赁住房用地的供应中，集体用地的占比较高。作为集体土地用作租赁的首批试点城市，北京市在2017年连续出台了一系列利用集体土地建设租赁性住房政策。随后，又于2022年将集体土地租赁住房项目纳入保障性租赁住房的管理范畴，补充保租房供给。

在北京市公布的2023年拟供应租赁住房项目中，集体用地建设租赁住房占近20%，拟供应用地面积约61公顷。

今年以来，北京市已入市开业4个社区型保租房项目，合计房间规模约1.1万间。其中，有3个项目位于大兴区，合计房间规模约8726间；1个项目位于朝阳区，开业规模2300间。

《中国经营报》记者了解到，除了已入市的保租房之外，下半年还有约6000间规模的集体经营性建设用地上建保租房的项目有望今年年底前入市，分布在通州区、海淀区、房山区和平谷区。

市场机构世邦魏理仕对北京近年来集体经营性建设用地、绿隔用地和F3用地交易整理后指出，2022～2024年期间，北京预计会迎来约1.4万套新建长租公寓及约1.1万套保租房。

根据北京市“十四五”期间住房保障规划，北京市“十四五”期间将筹集保租房40万套（间）。按照90%竣工率估算，预计至2025年年底，北京市集中式长租公寓总房源套数（含保租房）将达到45万套。其中，城市更新类的改造项目将是北京租赁住房供应的重要组成，尤其是在城市核心区域。

北京市住建委保障房建设管理处副处长郝拴明近日对外表示，截至今年6月，北京市已建设25万间保障性住房。

值得注意的是，除了住房租赁地块新建项目外，多个城市从去年开始积极鼓励利用存量盘活资产改造租赁住房。不少城市将闲置的人才公寓、公租房、企业员工宿舍等存量房屋转化为保租房，租金也远低于市场化长租公寓。

据市场机构克而瑞的统计，截至7月末，重点城市新建或存量纳管保租房项目共提供房间数量超18万套。其中，济南、西安、郑州、天津、重庆等重点城市保租房项目认定较快，以存量盘活为主。

平抑租金涨幅

随着各地保租房加速入市，不少城市租金在毕业租赁旺季也呈现了“旺季不旺”的特征。

据市场机构中指研究院近日发布的50城住宅租赁价格指数显示，7月，全国50个城市住宅平均租金为37元/平方米·月，环比上涨0.20%，涨幅较上月扩大0.08个百分点；同比下跌0.95%，跌幅较上月收窄0.11个百分点。

另据市场机构克而瑞统计，7月重点55城个人房源平均租金同环比齐跌，55城租金环比涨跌参半，超五成城市租金环比下跌，同比去年同期租金下跌的城市超过六成，仅核心城市租金仍然上涨，其中武汉个人房源租金环比涨幅最大，而长沙同比涨幅排在第一位。

从长期来看，增加租赁房源供给，缓解住房供需矛盾，加强监管、引导租赁市场规范发展，是从根本上稳定租金的主要手段。

中指研究院研究副总监徐跃进指出，从流动人口来看，2021年我国流动人口增加到3.85亿人，全国租赁市场规模约为2.5万亿人。未来，随着社会经济的持续发展，流动人口规模逐步扩大，住房租赁需求仍有望增长。

但从租房人口占比来看，目前我国城市中租房家庭户占比约为25%，与德国、美国、日本等发达国家相比占比偏低，仍有提升空间。从住房观念来看，未来随着租赁市场不断完善，居民长期租房的意愿可能会提升，这对于市场长远发展将是重要支撑。

他指出，近两年国家出台一系列支持政策，以帮助构建住房租赁商业模式，提升企业投资租赁的积极性。随着保租房公募REITs、不动产私募投资基金试点、全周期的信贷产品等政策陆续推出，住房租赁金融闭环已初步形成，对市场发展起到了重要的推动作用。

目前，长租房市场正处在快速发展阶段，越来越多的企业进入租赁市场，整体上企业规模都相对有限，各家企业都在进行积极的规模扩张。他同时指出，不同城市的租赁市场投资潜力不同，同一城市不同板块的投资潜力也有差异。租赁企业扩张过程中，城市和板块选择的重要性凸显出来。