澳大利亚将成为全球楼市地震的震中

西班牙《经济学家报》网站2022年12月14日发表比森特·涅韦斯和马里奥·贝塞达斯合写的一篇文章，题为《房地产周期变化：澳大利亚将成为全球楼市地震的震中》，文章编译如下：

发达国家的房价经历了长达十年的不间断上涨周期。然而，这个周期可能已经走到尽头了。利率上升和经济放缓可能会迫使全球房地产市场在2023年出现调整。一些国家的房价已经开始下跌（尚不足以拖累全球或发达经济体的房价总体水平），而这种下跌势头将在2023年以更加同步的方式延续下去。

根据国际清算银行数据库的数据，自2012年以来，发达经济体的房价总体水平一直没有停止上涨。2021年，发达经济体的房价总体水平涨幅超过11%，为国际清算银行对发达经济体进行该系列调查以来的最高水平。就欧元区而言，涨幅为8.1%，这是自1990年以来的最大值。2022年房价上涨速度预计会显著放缓，而这将导致2023年出现调整。许多分析机构预测房地产市场周期即将发生变化，最近发布这样的预期的是惠誉国际信用评级有限公司。该评级机构预计，由于抵押贷款利率居高不下导致需求降温，大多数市场的名义房价增速将在2023年下降或大幅放缓。

惠誉的专家说：“这将助长2022年下半年澳大利亚、加拿大、丹麦、德国、荷兰、英国和美国等地已经出现的房价下跌趋势。”

这些专家认为，随着“逆风”（通货膨胀、加息、失业率上升、能源成本增加……）变得更强，实际收入受到的侵蚀将导致银行的信贷组合受损（拖欠率上升），与此同时，许多家庭将不得不选择卖出他们的一些资产，包括住房。而这将对房价造成下行压力。此外，惠誉的专家警告说：“那些抵押贷款利率可变或在短期内固定的国家的房地产市场将尤为脆弱。”

澳大利亚是全世界最热门的房地产市场之一。该国的房价在2020年上涨超过5%，2021年涨幅更是达到17.4%。与此同时，澳大利亚的房价租金比指标在2019至2021年间飙升近40%。一切都表明，相对于其基本面，澳大利亚房地产市场的估值已经过高。

经济学博士、大学教授胡安·拉蒙·拉略向《经济学家报》指出：“澳大利亚家庭持有的房地产价值水平（与国内生产总值之比）已经超过了日本在房地产泡沫顶峰时期的水平……如果澳大利亚经济急剧放缓，房地产泡沫可能会破裂，进而导致澳大利亚金融体系发生危机。”

在此背景下，惠誉预计澳大利亚的名义房价将从2022年初的峰值下跌约17%，而实际房价将下跌近25%。后一个数字是在将通货膨胀的影响计入名义房价跌幅后获得的。

惠誉的专家警告说：“抵押贷款利率上升、高通胀和工资增长缓慢将继续损害居民负担房地产的能力，这将进一步抑制他们购买新房的需求。澳大利亚的抵押贷款利率大多为浮动利率。自2021年底以来，该国的抵押贷款利率提高了一倍多，这使得购房者的贷款能力下降20%以上。”（编译/田策）