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政策托底 2023年楼市将走出底部

2022-12-27 18:29:56    廊房网     行业资讯 政策解读      来源: 中国房地产报

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展望2023年,“稳”将是房地产市场关键词。2023年政策面将重点引导房地产行业尽快实现软着陆,并带动商品房销量、房地产投资以及土地市场先后企稳回暖。

中房报记者 许倩丨北京报道

2022年即将过去。这一年,无论是对于行业、企业,抑或是个人而言,都是非常艰难的一年。

这一年,疫情持续冲击,百年变局加速演进,国内外形势更趋复杂严峻和不确定。我国经济发展依然面临着需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力。

这一年,房地产市场持续下行。自2021年9月以来,全国70个大中城市新房和二手房价格连续下跌已超15个月。

行业规模退回5年前。2022年商品房销售额预计达到13万亿元,而销售额首次突破13万亿元还是在2017年,2021年销售规模已创下18万亿元之巨。

这一年,民营房企经历了深度调整过程。销售榜百强名单中,很多房企的名字正在消失。

这一年,“保交楼”成为第一要务。地方政策从试探性松绑到应出尽出,全年至少295个省市出台近600次房地产松绑政策。

郁亮说过,万科没有英雄。吴亚军也说过,龙湖没有英雄。但在2022年这场行业经历深度调整、企业遭遇缩表出清的生死之战中,每一个坚持到最后的企业和个人,都是英雄。

2022年也是政策起承转合之年。在即将走过2022年之际,我们等到了久违的曙光和希望。中央“金融十六条”强力纾困房企,信贷、债券、股权等融资工具“三箭齐发”。

临近年底,国务院副总理刘鹤重申:“房地产是国民经济的支柱产业”;中共中央、国务院将“促进居住消费健康发展”写入《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》。

中央经济工作会议将稳地产置于防范化解重大经济金融任务之中,并提出房地产行业要向新发展模式平稳过渡。

这些政策最强音,给了我们一往无前的勇气。2023年将至,我们将怀揣着新的希望,开启新征程。

回顾2022:

楼市持续下行 调控政策步步转向

“2021年房地产增长对经济增长总体上还是起到了拉动作用。2021年房地产业增加值比上年增长5.2%,拉动整体经济增长0.4个百分点。”2022年初,国家统计局局长宁吉喆表示。

但随着市场持续下行,2022年这一切发生了变化。

在过去半年时间内,房地产开发投资增速从2021年末的4.4%下降至2022年三季度的-8%,大致拖累GDP增长约1.5个百分点,拖累固定资产投资增长约3个百分点,拖累社会消费品零售额增长约4.5个百分点。

整个2022年,房地产各项指标几乎都走出了一条持续下滑的曲线。

国家统计局数据显示,2022年1-11 月,房地产开发投资同比下滑9.8%,其中11月单月同比下滑19.9%;商品房销售额同比下滑26.6%;房企到位资金同比下滑25.7%,11 月单月同比下滑35.4%。

2021年1-11月,房地产开发投资正增长6%,销售额同比增长8.5%,房企到位资金同比增长7.2%。

从2022年初开始,房地产政策面就出现转好信号,但这种转好还仅限于“因城施策”范围内,大的政策面始终保持谨慎。

1月20日召开的全国住房和城乡建设工作会议指出,2022年,不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段,保持调控政策连续性稳定性,增强调控政策协调性精准性,继续稳妥实施房地产长效机制。

但新一轮疫情冲击下,我国经济与楼市变得艰难。3月份,房地产开发投资增速下滑至-2.4%,首次落入负增长区间。

随着郑州打响二线城市松绑第一枪,4月份开始,楼市政策调整频率明显加快、力度明显加大。

先是4月15日央行宣布下调金融机构存款准备金率0.25个百分点,共计释放长期资金约5300亿元。

接着4月19日,央行、银保监会联合召开金融支持实体经济座谈会,要求“执行好房地产金融宏观审慎管理制度,区分项目风险与企业集团风险,不盲目抽贷、断贷、压贷,保持房地产融资平稳有序”。

然后是4月29日,中央政治局会议定调:“支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管,促进房地产市场平稳健康发展。”

这次会议被业内看作第一个政策转折点,即中央已看到房地产不稳导致的风险,督促各地因城施策。

5月份,地方“因城施策”进入高峰期。这一时期,全国102个省市出台126次放松政策,政策频次环比近乎翻番,相当于前4月政策次数之和。

从2022年下半年开始,“保交楼”成为楼市关键词。7月28日,中央政治局会议强调要“压实地方政府责任,保交楼、稳民生”,这是“保交楼”首次被写入中央政治局会议文件。

9月,各地再次迎来政策小高峰。市场下行压力大的地方,刺激政策应出尽出,以宁波、济南为代表的强二线城市,加速松绑限制性政策。

这一年,央行共计3次“降息”,5年期以上LPR共下调35个基点。

但这些政策仍未能阻止市场继续下滑。据测算,此轮房地产市场运行周期最低点可能会延续至2023年一季度,这在过去10年甚至更长时间都没有发生过。

如果说,前10个月,政策松绑落脚点主要还是在于对前期收缩性政策的回收和纠偏。那么,以11月为分水岭,监管对于房企融资态度发生根本转变,逐渐转向“保主体”。

11月8日,交易商协会表示,支持民营企业发债融资;11月13日,央行、银保监会出台“金融16条”,为房地产行业注入政策强心剂;11月14日,三部委发文,指导银行向优质房企开具保函置换预售监管资金;11月28日,证监会发布政策,支持房地产股权融资。

至此,监管层对房企纾困方向终于从此前的“救项目”转换至“既救项目,也保主体”,房企融资环境得到极大优化。

展望2023:

政策托底 楼市将走出底部

近日,多位高层官员的发声,均指向房地产的重要性和防范化解风险的迫切性。

“房地产业链条长、涉及面广,对经济而言,既是动力源,也是风险源。”中央财经委员会办公室分管日常工作的副主任韩文秀表示,防范化解房地产市场风险是重中之重。

12月15日,国务院副总理刘鹤在发表致辞中表示:“房地产是国民经济的支柱产业,针对当前出现的下行风险,我们已出台一些政策,正在考虑新的举措,努力改善行业的资产负债状况,引导市场预期和信心回暖。”

12月15日至16日召开的中央经济工作会议,在部署2023年房地产工作时强调:有效防范化解重大经济金融风险,要确保房地产市场平稳发展,扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作,满足行业合理融资需求,推动行业重组并购,有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况。

会议还指出,要因城施策,支持刚性和改善性住房需求,解决好新市民、青年人等住房问题,探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

不难看出,2023年房地产政策核心逻辑在于:一是给予房企融资支持,支持房企债务展期,缓解资金压力,稳定市场主体预期;二是为个人购房信贷提供支持,带动市场销售恢复;三是“保交楼”,解决期房交付问题,提振市场情绪,稳住购房者信心。

从这一阶段开始,中央对于房地产的管理基调也发生了变化,稳定、支持、防范化解风险的调性更浓。

住房消费,尤其是刚性和改善性住房需求将成为2023年扩内需的重要抓手。同时,“保交楼”仍是2023年各项工作的重中之重,也将是房地产政策出台的重要着力点之一,专项借款及配套资金将加快落地。

“这几个月下来,我觉得微光在逐步变成曙光。从整个行业来看,政策面都在逐步向好,而且在力度、广度上全面超出万科的预期。”12月16日在万科临时股东大会上,万科董事会主席郁亮表示。

展望2023年,“稳”将是房地产市场关键词。2023年政策面将重点引导房地产行业尽快实现软着陆,并带动商品房销量、房地产投资以及土地市场先后企稳回暖。

也要看到,当前房地产市场的严峻形势, 既有短周期因素,也有长周期因素。长周期因素就是房地产行业已经走过快速发展阶段,进入后周期,或者说是拐点阶段。在这个阶段,房价下行压力逐渐增大、购房预期逐渐减弱、房价收入比和房价租金比将向合理水平回归等,都是必然趋势。

这意味着,即便市场走出回暖行情,企业发展也不可能再走老路,探索新发展模式、寻找新路径势在必行。

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