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经济学家杨帆:房价如果还不跌,房地产业就不能启动

2022-12-26 14:37:31    廊房网     行业资讯 名人观点      来源:钛媒体APP

汇率和房价有什么关系?

著名经济学家、中国政法大学教授、博士生导师杨帆在钛媒体2022T-EDGE全球创新大会发表了题为《汇率与房价的关系》主旨演讲。

他表示,买房子的本质上是投资而不是消费,和股票市盈率是一个概念,租售比就相当于股票市盈率,如果当前租售比无法回收成本,也就不会购入房产。

目前,很多地方房租和房价比值是1:50,更高的可能是1:100。也就是说,买房子出租,很难回收成本。但买房行为还在发生,究其原因,杨帆指出,“其实要的不是房租收益,而是房价看涨,是地皮的增值收益,不是投资后租出去的收益。”

2008年以来,中国房价连涨15年。杨帆认为,按照经济规律,接下来房价会跌,如果还不跌,房地产业就还是不能启动。

杨帆也指出,目前正处于一个矛盾的境况,“房价下跌,大家看涨,才会买房,也就是说,即便有钱,也得等房价先下跌,再等到看涨预期,有预期才会买房,看跌预期之下,有钱也不会买。”


以下为杨帆演讲实录,略经钛媒体App编辑:

大家好,我是杨帆,很高兴参加全球创新大会,我现在开始我的发言,我的题目是《汇率与房价的关系》。

第一个问题房租与房价。房地产是投资品,房价不计入CPI(消费者物价指数),房租是消费,应该计入CPI。但是中国的统计中大大低估了房租。因为我们对租房没有收税,大部分房租无法统计。就虚拟房租来说,中国自住房比例很高,但自住房也是投资品,自己把房子租给自己,这部分的虚拟房租也应该算进去。如此一来,中国的CPI会提高很多。

为什么房价不计入CPI?因为买房子的本质上是投资而不是消费。和股票市盈率是一个概念,比如利率是4%,投资买套房后用20时间年必须回收成本,租售比就相当于股票市盈率,如果无法回收成本,也就不会购入这套房。

但是,大家都不认为买房子是投资,而且房租和房价现在也不是1:20,很多地方是1:50,更高的可能是1:100。也就是说,买房子出租,20年根本不能回收成本。

为什么还要买房?其实要的不是房租收益,而是房价看涨,是地皮的增值收益,不是投资后租出去的收益。这是两部分,必须要分开,有本质的区别。

2008年以来,中国房价连涨15年,涨了5-10倍,甚至更高,这肯定已经过高。按照经济规律,接下来房价会跌下来,或者房租涨上去。

以后房租可能会微涨,但涨不了那么高。所以,房价早应该跌下来。之所以不跌,一是本身存在的垄断,二是宏观上不敢让房价跌下来,但是拖住的价格的同时,成交量减少了。

经济基本关系是价格和数量的关系,而且更重价格,人为维持了高价,数量就会降低。随着房地产成交量的下降,房地产业就会长期低迷。市场经济得有交易才有市场,真正的价格是在大量交易中的价格,没有交易就没有市场,这几年很多公司已经维持不住。

需要注意的是,宏观的干预手段是想维持房价进入缓慢的长期下跌过程,人民的收入提高之后,逐步消化房价,但现在肯定达不到,近几年,人民收入不佳。或者换一个思路,股市好的时候,大家在股市里赚了钱,就能买房,但股市也在长期低迷中。总体来说,人们的收入只有下降没有上升,也不会买房。还有一个因素,房价本身过高,人们有钱也不买,等着房价下跌。

这带来了很大的矛盾,房价下跌,大家看涨,才会买房,也就是说,即便有钱,也得等房价先下跌,再等到看涨预期,有预期才会买房,看跌预期之下,有钱也不会买,这是目前的情况。

第二个问题,汇率和房价下跌必居其一,或者人民币贬值,或者房价下跌。前一段时间,人民币已经经历贬值,现在进入升值阶段,至少明年一年人民币都处在升值趋势中。那么,这种情况下房价应该下跌了,如果还不跌,房地产业就还是不能启动。

这里面人民币和房价的关系涉及到两个基本理论,一是购买力平价,二是利率平价。

购买力平价是衡量人民币购买力的指标,如果抛开房地产,不算房租和房价,大家手里的人民币在购买一般商品时是值钱的,但是一拿来买房子,就极其不值钱了。

利率评价中,如果把中国和美国利率比作投资收益率,会更接近实际。举例来说,中美之间存在房价差,中国房价突然涨了10倍,但美国房价没变,那么中国有房子的人卖掉房后就会赚到10倍的人民币,再拿这些钱换成外汇,去美国买房。在二十年前,做这个买卖的都赚了钱,这就是利率平价起到的作用。到后来,这一套操作被管住了。

以上是我对金融领域的观点,很高兴在全球创新大会与大家做交流,谢谢大家。

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