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中指研究院常务副院长黄瑜:2023年房地产区域板块投资大有可为

2022-12-26 14:30:39    廊房网     行业资讯 名人观点      来源:每日经济新闻

2022年对于房地产市场而言,是多重不利因素叠加的一年,销售端持续走低、土地市场低温运行、房企融资遭遇封冻……房地产市场进入深度调整阶段,利好政策的陆续出台,为房地产市场解局打开了突破口。从中亦可以寻找2023年的投资机会。

近日,中指研究院常务副院长黄瑜在接受《每日经济新闻》记者采访时指出,“从中央层面来看,在‘房住不炒’总基调指导下,监管部门多次出台利好政策,从支持需求端到支持企业端,政策力度不断加大,同时也为地方因城施策释放空间。根据中指监测,全年已有超300省市(县)出台房地产调控政策近千次,政策调控力度和频次达到近年来峰值,房地产政策已进入实质放松阶段。”

调控政策优化力度加大

“2022年创新政策频出,政策工具箱进一步丰富。“黄瑜表示,2022年以来,多地将房地产调控政策与人才、人口、租赁等政策相结合,设立创新型政策工具,如多孩家庭住房扶持政策、一人购房全家帮的公积金购房政策、租赁破限购、支持集中购房等。创新型政策逐渐在二三线城市普及,并向热点城市延伸。

“值得关注的是,11月以来,核心一二线城市政策优化力度有所加大,杭州将‘认房又认贷’调整为‘认房不认贷’,降低二套首付比例至40%;南京部分银行亦下调二套首付比例,成都、西安、厦门、武汉等城市优化限购政策,短期来看,核心一二线城市政策有望继续优化。”

2022年来,多地疫情反复,多地期房项目停工等超预期因素频出,叠加中长期住房需求动能释放减弱,政策效果并不明显,房地产市场深度调整态势未改。

“从销售端看,下半年以来,受市场下行压力加大、居民购房预期持续走弱、房企打折促销等因素影响,房价持续下行。”黄瑜列举了一组数据,“至11月,中国房地产指数系统百城新建住宅价格已连续5个月环比下跌,超半数城市房价环比下跌;百城二手住宅价格已连续7个月环比下跌,3/4城市价格环比下跌。年底政策密集出台,但市场表现未见好转;11月重点100城商品住宅成交面积环比、同比继续下降,12月以来,重点城市周度成交面积同比降幅仍在20%以上。”

“土地方面,全国300城住宅用地供求两端均缩量明显,绝对规模均降至近十年同期最低水平,成交楼面价结构性小幅上涨,流拍撤牌率仍在高位,土地底价成交占比持续走高。政府推地及企业拿地意愿均不足,央国企二批次后拿地渐显乏力,地方国资拿地金额占比逐批次走高,托底现象明显。”黄瑜指出。

房地产区域投资大有可为

从国家统计局公布的数据来看,2022年1~11月,全国房地产开发投资额12.4万亿元,同比下降9.8%。其中东部地区投资额6.7万亿元,同比下降6.9%;中部地区投资额2.7万亿元,同比下降6.3%;东、中部地区降幅明显低于其他地区。

“从土地市场表现来看,据中指监测数据,市场下行期,普通二线城市及三四线城市市场调整压力更大,土地出让金降幅均在四成以上。”

黄瑜强调,“整体来看,各地区房地产开发投资表现不同,土地市场分化态势较为明显,东部及热点地区投资韧性较高。这部分地区普遍人口持续流入、产业活力较为突出,成为企业投资、持续深耕的重点地区。”

调控政策方面,此前热点区域房地产行政限制性政策较多,2022年政策进入全面宽松阶段,其中长三角地区政策优化次数接近200条,占比20%,珠三角、长江中游政策优化次数均超80次。一定程度上也促进了市场情绪的修复。

黄瑜预计,“2023年长三角、珠三角市场情绪有望率先修复,长江中游、成渝在疫情影响下短期市场调整压力仍在,政策优化带动核心城市市场有望企稳恢复。京津冀短期疫情影响市场运行节奏,区域市场调整压力较大,预计2023年,北京、天津调控政策仍存在一定优化空间,楼市有望企稳恢复,而多数城市住房需求释放动能较弱,底部运行态势或将延续。”

细分领域机会何在?黄瑜认为,物流地产、商业地产、长租公寓、物业服务等在2023年将面临新的挑战,但也将在各自领域面临新的发展机遇。“2022年,我国房地产市场调整,但是物流地产表现平稳,并且有较多机构加大积极布局。随着疫情防控优化,房地产市场回稳,我国经济将明显企稳回升,经济贸易繁荣是物流地产发展的最主要支撑。未来一年,物流地产仍是相关投资机构及房企升级业务关注的重点,将加速发展。”

另一个在市场下行期迎来逆势发展的是代建领域。黄瑜指出,“未来一年,代建仍将表现快速发展。一是2022年大量地方城投托底拿地,这些企业开发能力较弱,需要有品牌和开发能力强的代建企业帮助;二是2023年将继续加大出险企业项目纾困,这也为代建企业发展提供了机会。”

商业地产在2022年受到经济下行、疫情等因素干扰,供需两端均走弱,长租公寓同样面临市场租金压力。黄瑜预测,”2023年,随着各项稳经济政策显效发力,服务业经济和消费市场的恢复或将带动商业地产市场稳步复苏。随着疫情防控政策的优化、经济形势的逐步好转,住房租赁市场活跃度有望得到提升,长租公寓项目或迎来新的发展机遇。”


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