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顶不住!空置率第一城,近一半区域跌破万元!

2022-12-23 14:25:25    廊房网     行业资讯 楼市热点      来源:城市财经

01、南昌近一半区域二手房回到了万元以下

滕王高阁临江渚,佩玉鸣鸾罢歌舞。托王勃的福,江西的存在感虽弱,但南昌的知名度挺高,凡是读过《滕王阁序》的人,应该没有不知道南昌。

南昌确实是个不错的地方,可惜房价被炒得太高,以至于其经济和人口完全无法支撑,才有了如今不断向下调整的局面。

南昌房价调整并非始于今年,只是今年的大环境让南昌开启了整体调整模式。

在国家统计局的数据中,今年以来,南昌始终位居70个大中城市跌幅榜中,是较2020年房价下跌的城市之一。

11月份,南昌二手房较2020年下跌1.6%。


制图:城市财经;数据:国家统计局

这点跌幅让很多人懵圈,其实统计局的数据只是让你看个趋势,真正跌了多少还得看市场的反馈。

当下的南昌,二手房有近一半区域在万元以下。

根据南昌楼市情报梳理,目前青云谱区、新建区、南昌县虽然挂牌量仍在万元以上,但实际成交价已经跌破了万元,湾里区无论挂牌价还是实际成交价都在万元以下。


此外,梳理的288个二手房热门小区中,本月挂牌均价上涨的小区有60个,持平小区11个,下跌的小区有217个,一大半小区的房价都在调整当中。

我在贝壳上看了一眼,核心区的二手房价格,很多都跌破了万元。


新房方面,南昌今年同样也受楼市风波影响,新房一直在打折促销。而且,南昌目前已经放开了限购,外地人可以直接买。

然而,就算如此,成交量依旧在下滑。

中指院数据显示,2022年前11个月,南昌新房成交面积275.9万平方米,较去年下跌了16.9%。

02、南昌房价调整的逻辑

南昌房价调整的逻辑主要有三个:

第一,大环境。

今年整体宏观环境之下的经济增长乏力,收入缩水,尤其是疫情影响下的动辄静态管控,成为楼市成交的最大阻力。

这一大环境是导致包括南昌在内的所有中心城市新房卖不动,二手房降价卖的共同因素。

第二,经济与人口撑不起南昌的房价。

在上一轮炒作中,南昌的房价被炒得非常凶悍,作为一个弱省会城市,其均价在2018年顶部时期达到了1.5万元的均价,其中核心区不少楼盘的价格冲上了2万乃至3万。

然而,当年南昌的GDP才5274.67亿元,常住人口554.55万人。到去年,南昌GDP也才6650.53亿元,位居全国第38位。常住人口643.75万人,位居全国第56位。

在过去二十年的发展中,南昌显然大幅掉队了。哪怕在中部六个省会中,南昌也显得有点拉胯。

要知道,在2007年之前,南昌整体经济实力高于合肥,但2008年合肥首次超越南昌,此后不但将差距扩大,如今的合肥GDP规模几乎等于两个南昌。


制图:城市财经;数据:南昌、合肥统计局

南昌和江西的区位优势,不可谓不好。

江西的周边都是实力派高手,东北是长三角,东南是海峡西岸城市群,南边是粤港澳大湾区,西边是湖南,西北是湖北。

这样的地理位置,运用得到就可以返回优势,运用不得到,就会被周围的高手虹吸。

显然,过去十年江西没能运用好,没能做好这些长三角与粤港澳大湾区的后院,承接产业,反倒让长三角和粤港澳不断虹吸江西的人口。江西外出的打工人员,有一半在粤港澳大湾区,有接近一半在长三角。

合肥过去十年之所以发展很快,一方面得益于强省会战略,一方面得益于几次成功的风投,还有一个很重要的原因,就是安徽融入了长三角,目前安徽所有地级市都划归了长三角这个大家庭。

带来的结果便是,合肥一路上窜,而南昌一步步被合肥逼近,被超越,最后被拉开差距。

尽管如今的江西已经后知后觉,开始全力拥抱粤港澳,提出了强省会模式,但人家已经跑得只能看到烟尘,南昌的追赶之路漫漫。

第三,房子太多了,空置率太高。

贝壳研究院今年发布过一份18个重点城市住宅空置率的数据,根据3个月无人居住的存量房作为抽样调查目标计算得出的结果。

其中南昌以20%的空置率位居第一位,也即每5套住宅,就有一套是空置的。

来源:贝壳研究院



抽样调查了3个月以上无人居住的存量房,如果算上没卖出去的现房与期房,各城市真实的空置率会远高于披露的数据。

三个因素,共同造成了南昌如今的局面。

03、南昌后市预判

南昌房价后续,仍会继续调整。

一方面,虽然南昌房价调整已经两年左右,但今年才见力度,目前南昌的房价相比于其经济实力和人口仍偏高,核心区一些新盘预售价仍在1.5万元以上,甚至2万元以上。

高点时期南昌的房价与武汉齐平,现在调整到了长沙的水平,但实力却只有长沙的一半。

另一方面就是南昌的房子太多了。

根据克而瑞研究中心,截至今年6月末,南昌市商品房广义库存量达到8000万平方米以上,在全国各大中城市里也处于前列。

新房库存如此之多,而二手房空置率位居全国第一。新房与二手房加在一起,让南昌的整体供应已经远大于需求。

此外,尽管防疫已经放开,但经历了三年疫情,无论经济、收入还是心情,都需要时间来平复。并不是吼一嗓子一放开,钱就能从天上掉下来。

更何况南昌供大于求的市场,让南昌的整体楼市已经进入了买房市场。后续调整趋势很难改变,即便不再调整,也涨不动。

所以,对于南昌的刚需购房者来说,可以不慌不忙地挑选,不用着急。

不仅南昌,本号在之前的文章中已经强调过,南方诸多与北方部分房价才开始调整没多久的中心城市,后续调整仍会持续,短期内不会结束。

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