顶不住！空置率第一城，近一半区域跌破万元！

01、南昌近一半区域二手房回到了万元以下

滕王高阁临江渚，佩玉鸣鸾罢歌舞。托王勃的福，江西的存在感虽弱，但南昌的知名度挺高，凡是读过《滕王阁序》的人，应该没有不知道南昌。

南昌确实是个不错的地方，可惜房价被炒得太高，以至于其经济和人口完全无法支撑，才有了如今不断向下调整的局面。

南昌房价调整并非始于今年，只是今年的大环境让南昌开启了整体调整模式。

在国家统计局的数据中，今年以来，南昌始终位居70个大中城市跌幅榜中，是较2020年房价下跌的城市之一。

11月份，南昌二手房较2020年下跌1.6%。

制图：城市财经；数据：国家统计局

这点跌幅让很多人懵圈，其实统计局的数据只是让你看个趋势，真正跌了多少还得看市场的反馈。

当下的南昌，二手房有近一半区域在万元以下。

根据南昌楼市情报梳理，目前青云谱区、新建区、南昌县虽然挂牌量仍在万元以上，但实际成交价已经跌破了万元，湾里区无论挂牌价还是实际成交价都在万元以下。

此外，梳理的288个二手房热门小区中，本月挂牌均价上涨的小区有60个，持平小区11个，下跌的小区有217个，一大半小区的房价都在调整当中。

我在贝壳上看了一眼，核心区的二手房价格，很多都跌破了万元。

新房方面，南昌今年同样也受楼市风波影响，新房一直在打折促销。而且，南昌目前已经放开了限购，外地人可以直接买。

然而，就算如此，成交量依旧在下滑。

中指院数据显示，2022年前11个月，南昌新房成交面积275.9万平方米，较去年下跌了16.9%。

02、南昌房价调整的逻辑

南昌房价调整的逻辑主要有三个：

第一，大环境。

今年整体宏观环境之下的经济增长乏力，收入缩水，尤其是疫情影响下的动辄静态管控，成为楼市成交的最大阻力。

这一大环境是导致包括南昌在内的所有中心城市新房卖不动，二手房降价卖的共同因素。

第二，经济与人口撑不起南昌的房价。

在上一轮炒作中，南昌的房价被炒得非常凶悍，作为一个弱省会城市，其均价在2018年顶部时期达到了1.5万元的均价，其中核心区不少楼盘的价格冲上了2万乃至3万。

然而，当年南昌的GDP才5274.67亿元，常住人口554.55万人。到去年，南昌GDP也才6650.53亿元，位居全国第38位。常住人口643.75万人，位居全国第56位。

在过去二十年的发展中，南昌显然大幅掉队了。哪怕在中部六个省会中，南昌也显得有点拉胯。

要知道，在2007年之前，南昌整体经济实力高于合肥，但2008年合肥首次超越南昌，此后不但将差距扩大，如今的合肥GDP规模几乎等于两个南昌。

制图：城市财经；数据：南昌、合肥统计局

南昌和江西的区位优势，不可谓不好。

江西的周边都是实力派高手，东北是长三角，东南是海峡西岸城市群，南边是粤港澳大湾区，西边是湖南，西北是湖北。

这样的地理位置，运用得到就可以返回优势，运用不得到，就会被周围的高手虹吸。

显然，过去十年江西没能运用好，没能做好这些长三角与粤港澳大湾区的后院，承接产业，反倒让长三角和粤港澳不断虹吸江西的人口。江西外出的打工人员，有一半在粤港澳大湾区，有接近一半在长三角。

合肥过去十年之所以发展很快，一方面得益于强省会战略，一方面得益于几次成功的风投，还有一个很重要的原因，就是安徽融入了长三角，目前安徽所有地级市都划归了长三角这个大家庭。

带来的结果便是，合肥一路上窜，而南昌一步步被合肥逼近，被超越，最后被拉开差距。

尽管如今的江西已经后知后觉，开始全力拥抱粤港澳，提出了强省会模式，但人家已经跑得只能看到烟尘，南昌的追赶之路漫漫。

第三，房子太多了，空置率太高。

贝壳研究院今年发布过一份18个重点城市住宅空置率的数据，根据3个月无人居住的存量房作为抽样调查目标计算得出的结果。

其中南昌以20%的空置率位居第一位，也即每5套住宅，就有一套是空置的。

来源：贝壳研究院

抽样调查了3个月以上无人居住的存量房，如果算上没卖出去的现房与期房，各城市真实的空置率会远高于披露的数据。

三个因素，共同造成了南昌如今的局面。

03、南昌后市预判

南昌房价后续，仍会继续调整。

一方面，虽然南昌房价调整已经两年左右，但今年才见力度，目前南昌的房价相比于其经济实力和人口仍偏高，核心区一些新盘预售价仍在1.5万元以上，甚至2万元以上。

高点时期南昌的房价与武汉齐平，现在调整到了长沙的水平，但实力却只有长沙的一半。

另一方面就是南昌的房子太多了。

根据克而瑞研究中心，截至今年6月末，南昌市商品房广义库存量达到8000万平方米以上，在全国各大中城市里也处于前列。

新房库存如此之多，而二手房空置率位居全国第一。新房与二手房加在一起，让南昌的整体供应已经远大于需求。

此外，尽管防疫已经放开，但经历了三年疫情，无论经济、收入还是心情，都需要时间来平复。并不是吼一嗓子一放开，钱就能从天上掉下来。

更何况南昌供大于求的市场，让南昌的整体楼市已经进入了买房市场。后续调整趋势很难改变，即便不再调整，也涨不动。

所以，对于南昌的刚需购房者来说，可以不慌不忙地挑选，不用着急。

不仅南昌，本号在之前的文章中已经强调过，南方诸多与北方部分房价才开始调整没多久的中心城市，后续调整仍会持续，短期内不会结束。