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房贷利率创新低,现在是买房的最好时机吗?

2022-12-05 12:30:51    廊房网     行业资讯 经济参考      来源:上观新闻

最新1年期LPR为3.65%,5年期以上LPR为4.3%,已连续三月稳定在历史低位。

从监测的103个重点城市数据来看,11月份首套房贷利率平均为4.09%,二套房平均为4.91%,较去年最高点分别回落165BP和109BP,均创历史新低。

其中,十多个大中城市的首套房贷利率跌破4%,如大连首套房贷利率降至3.95%,石家庄等降至3.8%,清远等地最低触及3.7%。随着金融支持政策的逐步释放,国内城市的首套房贷利率渐次迈入“3时代”。


增强购房信心

房贷利率为何会达新低?

受疫情等因素影响,购房者普遍信心不足,唯有降低购房者的成本,才可能让房地产市场有所回暖。

据调查,近三年来,居民的储蓄意愿不断提高,投资意愿明显下降。

根据中国人民银行发布的《2022年第三季度金融统计数据报告》,储蓄是大多数居民的首选,“更多储蓄”的占比达到58.1%,第二季度更是达到58.3%,为近几年的峰值;倾向于“更多消费”的居民占比较为稳定,维持在22%左右;而倾向于“更多投资”的居民占比最少,仅为19.1%。


具体来看,在居民欲增加支出的项目中,选择购房的占比基本呈下降趋势,近一年来始终在18%以下。而教育(30.0%)、医疗保健(27.2%)、大额商品(19.4%)是居民们更愿意增加支出的项目。


购房者信心不足,也直接反映在商品房销售上。

2022年,全国商品房销售面积、销售额一路下滑。1—10月份,商品房销售面积111179万平方米,同比下降22.3%,其中住宅销售面积下降25.5%。商品房累计销售额108832亿元,下降26.1%,其中住宅销售额下降28.2%。


整体上来看,除在本年年初略有回暖外,一年来,房地产开发景气指数基本呈下跌趋势,且在9月、10月均跌至95以下,这代表着房地产市场处于较低景气水平。


政策助推

除了市场行情表现较弱,“有迹可循”的政策也助推房贷利率下降。

2022年,受疫情反复和外部环境影响,中国经济依然承压。为此,中央多次部署稳经济政策,稳定房地产市场也是题中之义。

国务院常务会议多次强调“因城施策”;人民银行、外汇局传达学习党的二十大精神,提出“更好满足居民的刚性和改善性住房需求”,加大力度助推“保交楼、稳民生”工作。后续各地对房地产市场的支持程度也将进一步加强。


维稳宏观经济

房贷利率下调,从短期上看,将在一定程度上减缓银行营收增速。

据央行10月28日发布的最新数据,2022年三季度末,人民币房地产贷款余额53.29万亿元,同比增长3.2%。前三季度增加8488亿元,占同期各项贷款增量的4.7%。个人住房贷款余额38.91万亿元,同比增长4.1%。

根据光大证券的测算,在极限测试下,将按揭贷款中的首套房贷(以九成计算)利率全面下调至LPR,且政策在全国范围内执行,居民房贷利息支出将减少1900亿元左右,将影响上市银行年营收增速约2.9个百分点。

而作为房贷发放主力军的国有大行,由于按揭贷款额度占比相对较高,若下调存量房贷利率,所受影响可能更为明显。


但在市场端,房贷利率的下调,有助于降低购房者的资金成本,增强购房信心,提振市场情绪。长期看,有望为房地产行业和城市财政收入带来利好。

在宏观层面,房地产市场的复苏,势将对各地区的财政收入带来影响。除房地产在开发环节中的“土地出让收入”是地方政府的一项重要财政收入外,在建设与销售环节中,所涉需缴的增值税、所得税、房产税等各项税费也是地方财政收入的重要来源。降息措施在一定程度上将对当前下行的房地产销售起到刺激作用,也或在一定程度对后续的卖地收入起到支撑。尤其对一些对地产依赖度大的省份来说,地产的复苏对整个经济至关重要。

在31个省份中,海南的房地产依赖度为24.3%,是唯一一座高于20%的城市。贵州排在第二位,依赖度为19%。此外,浙江、重庆、广西、陕西、四川等10个省市的依赖度,也均超过了15%,其中西部省份占比较大。


房贷利率仍存在下调空间

那么,房贷利率还将继续下降吗?据多位专家表示,房贷利率仍存在下调空间。

东方金诚首席宏观分析师王青在采访时表示,受疫情影响,下半年消费修复将较为温和,房地产还会低位运行一段时间,年内5年期以上LPR或许还将下降15-20个基点。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,对于购房者来说,一个好的购房时机已经形成,但由于市场反应较为迟钝,一些重点城市的房贷利率还有下调的空间,尤其是二套房。

目前,政策的核心诉求在于促进市场回稳,各城市政府将抓紧落实各项保交楼政策措施,维护购房者合法权益,稳定社会经济发展。在一系列政策组合拳下,做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作。


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