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保交楼进入第三阶段 优质房企交付提质增效

2022-12-02 11:36:39    廊房网     行业资讯     来源:凤凰网房产

凤凰网报道 楼盘交付,正在政策推动下迈入第三阶段。

第一个阶段,交付主要靠企业本身,极其依赖房企的信誉、家底与背景。

因此这一过程中,一些资金和背书较薄弱的企业先后出现交付困难,仅有大国资背景的房企如保利、中海,以及一些信誉起点高的民企如龙湖、等尚能保证大规模交付。

第二个阶段,当交付难题引起广泛关注,国家力量开始介入纾困,主要依靠政策性银行落点各个地方开展“保交楼”,仅9月就有郑州、沈阳、哈尔滨等城市到位了相关资金,在当地发挥了重要作用。

但彼时保交楼、不保企业,各界对地产的预计依然谨慎,房地产行业销售、拿地、开工等经济数据仍然没有改善。

第三阶段,以央行银保监会“十六条措施”、三部委发文支持“保函置换预售监管资金”系列政策为起点,中央“保交楼”从指示变成牵头,从保交楼变成“保交楼 保主体”。

尤其在11月28日,银监会发言人就资本市场支持房地产行业发展答记者问,公开五项支持措施,更加表明“保主体”的导向,因为措施直指恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房企境外市场上市政策、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用、积极发挥私募股权投资基金作用。

解铃还须系铃人,房企作为楼盘的建设主体,其实保主体就是保项目,有利于提高房屋交付质量和消费者预期。因而交付第三阶段,也被业界视为“正反馈的回归”,大家都在期待政策给企业“补血”的效果和交楼的成果。

持续的利好已经在股市有所反应。11月29日,两市地产股全线飘红,A股近40股涨停,港股碧桂园一度涨超10%,收盘涨幅稳在4%以上,开发板块也带动物管板块走高,多家券商机构给出了“战略性布局地产板块”的推荐。

“保交楼政策”率先利好优质房企

金融支持地产16条措施中,有3条都直指保交楼,覆盖了企业新增融资(促交付)、项目专项资金、重整项目一企一策保复工“前中后”三个进程,可谓全面考虑了交付过程中房企与相关企业资金需求的解决渠道。

招商证券宏观首席分析师张静静认为,在此情况下,房企可能会将现金流向后端倾斜,然后开始考虑土地库存回补。那么明年房地产或是后端高增长(安装投资/竣工),前端同步弱复苏(销售/拿地/开工)的趋势。

也就是说,政策思路是用资金打开“从楼盘交付到企业恢复”的一条通道。

而从2018年救市政策的成果来看,海通证券指出,主要利好了“经营正常但暂时流动性困难”的民企,以及“有市场、有前景、技术有竞争力的民企”,信贷和股权融资的提振效果最好。

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毋庸置疑,本轮救市最先利好的也是有“示范、优质、头部”标签的房企,其次是阶段性困难的企业,多家券商机构选择了碧桂园(2007HK)、龙湖(0960HK)、(3990HK)、(601155SH)等有突出优势和特点的企业予以推荐。

例如碧桂园,华泰证券、亿翰智库等不同机构均对其在融资支持下“进一步优化现金管理和债务结构”表示乐观,叠加碧桂园的规模和信誉优势,企业有望平稳穿越周期。

“保主体 保需求”将给交房质与量升档

从保交楼到保主体,房企得到的帮助,也会很大程度反应到交付质量与购房者信心上。

“因为率先恢复供给能力的房企,无论出于政策要求还是行为约束,都会优先保障存量项目的竣工交付。”如张静静所言,中指院也举例“保函置换预售监管资金”的影响指出,因为细则要求了资金额度下限,优质企业更能盘活监管账户资金、释放更多流动性,同时不影响到项目的后续施工。

这意味着,首先市场上的交付量或能整体上升一个水准。

就2022前三季度的交付来看,TOP35房企总计交付了约127万套房,但房企间差距较大。

例如排名第一位的碧桂园已公示交付数达45万套,交付面积逾5300万㎡,这几乎是后续5家房企交付量的总和。其后的绿地集团交付13万套,第三名融创中国交付15万套房。交房量超过5万套的则有龙湖、旭辉、阳光城。

TOP35中七成房企交付量在1万套的水平,其后房企的交付量多不足1万套。相对目前的收房需求,市场交房量的确还需要大力提升。

据悉目前主要的头部房企都在进一步加大交付,以提升市场的交付预期。例如碧桂园预计在今年第四季度新增交付约28万套房屋,远高于此前15万套/季的水平。

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此次政策保主体,对交付还有一个重大意义在于让交付质量“上一个档次”,以此增强居民购房信心(即保需求)。

因为当前购房需求低迷,不止因为人口、疫情等因素,还和担心收楼减配、质量不达标有直接关系。

中指院数据就显示,2022年房企交付服务满意度已连续下滑两年至69.8分。而提升客户满意度的根本,其认为是调动一切资源保障项目高质量交付。

这也是当前许多优秀房企着力追求的。例如莫斌就要求碧桂园要进一步提升交付标准,对质量的控制要进一步向前端延伸。要努力做到完美交付、让客户口碑相传。

为此,碧桂园成立交楼策划与支持小组、制定多项制度指引、从集团到区域开展联检抽检飞检、聘请第三方做风险评估、向业主开放工地与预验收…一系列活动和措施以保障项目交付质量。

据悉,碧桂园今年前三季度项目总累计周巡盘超4.6万次、交付评估累计达1169个批次;171场工地开放活动则向超3万户业主展示了建设进度,业主可以先检查再收房。而收房的过程中,碧桂园也开设了一站式收楼、一对一专业验房、交付快修、交房即交证等服务。

数据显示,2022年1-9月碧桂园共有219个项目实现“交楼即办证”, 业主能一手拿钥匙、一手拿房本。

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“业主对收房的肯定,才是房企的最佳品牌宣言。碧桂园的销量能每个月稳居第一,它的交付口碑一定产生了作用。”

中指院研究院认为,今年7月开始房企销售面积有所回调,预计政策推动下还将继续修复,各家房企都应该把握这个窗口期,做好交付、赢取市场。

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