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出人意料!战争竟然使俄罗斯房价大涨

2022-11-30 16:52:52    廊房网     行业资讯 楼市热点      来源:凤凰网房产

各位要做好一个心理准备:大变局不是开玩笑的。

在某些极端情况下,房价会怎么走?

俄罗斯在前面打了个样。

当俄罗斯的房价数据摆在面前的时候,可能会让很多人大吃一惊的。

今年二月以来,尽管俄乌之间爆发了战争,但令人意外的是,俄罗斯的房价仍然在涨,而且,涨幅还比以往扩大了。

比如第一季度,今年第一季度俄罗斯全国房价同比涨了多少?

涨了18.78%!

而去年是多少?去年是5.2%。

注意,这还是扣掉通货膨胀的因素之后的实际涨幅。

如果不扣除通胀的话,今年一季度房价的名义涨幅高达32.5%。

这是2007年以来的最高季度涨幅。(数据来自全球房地产指南Global property guide)

第二季度,俄罗斯全国房价实际价格(也就是扣除通胀之后)仍然大涨11.69%。

按名义价格的话则是29.45%。

下面这个柱状图是global property guide统计的俄国主要大城市的均价对比:

图片

图片

前两个城市是莫斯科和圣彼得堡。

蓝柱表示2020年8月份均价,黑柱表示2021年8月份均价,灰柱表示2022年8月份均价。它们之间的差别非常明显。

还有这个统计数据,俄罗斯房屋价格指数年化增长率:

图片

这是全额范围内的房价涨幅。

这两个可能统计口径有所不同,具体的数字也不一样,但都指向——房价大涨。

俄国房价的这个表现,应该是让很多人吃惊的。

不太符合多数人的预期。

要知道,战争以来,有大量的人员出海的,而这些人恰恰又是一批中坚力量,是一批购买力比较强的人群。

尤其是9月底普丁发出动员令以来,大批俄罗斯人涌向周边国家。

具体数字难以统计,但从多方渠道对比验证,数十万人是有的。

这批人应该会带走不少购买力。土耳其的数据能佐证这一点,俄罗斯人涌向土耳其之后,使那里的房价大涨、租金也大涨,而且持续了很长时间。

今年1月至8月,外国人在土耳其一共购买了4.5万套房屋,比2021年同期暴增了45%——其中俄罗斯人位居外国买家榜首,买了近8100套房子。

作为对比,2021年是5400套、2020年是3000套。

过去,在土耳其买房最多的是伊朗人和伊拉克人,俄罗斯大都排在第三。

但从今年4月开始发生了变化。4月卖给俄罗斯人的房屋销量增长了将近190%,而且一直保持着强劲状态。

购买力外流这么严重,为什么俄罗斯房价还是涨出了天际?

首要原因当然是通货膨胀,以及对未来通货膨胀产生的强烈(担忧)预期。

虽说流出了数十万人,听起来很多,但是相对于这个1.4亿多人口的国家,数十万人口可谓是微不足道,连一个零头都不够。

现实情况是,绝绝大部分俄罗斯人是出不去的。

而他们的外汇又被冻结,他们的主要银行也被踢出了swift系统。这样一来,这些人不但自己出不去,就连资金也很难换成外汇。

完全被堵住了。

所以这导致什么呢?

导致卢布货币全憋在了境内。成了某种意义上的一个堰塞湖。

同时,战争就意味着扩充军备和军队,就意味着要花很多钱,支出大增。

那钱从哪里来?光靠税收肯定不够,印钞机一定是要出力的。

所以,高通胀就出现了。

下图是俄罗斯CPI指数增长率。

图片

看最后的八根柱子,这是今年开战以来,明显比之前高了很多,平均在15%左右。

对比一下,现在中国是多少?10月份中国CPI增长率是2.1%。

当然,俄罗斯那个15%我相信他也是经过“数据修饰”的,实际的物价涨幅只会比这个更高。

在这种货币的推动下,俄罗斯房价上涨,也属情理之中了。

超出预期的,实际上是房价的涨幅比CPI要高的多。我猜想这里有两个原因。

一个是CPI数据修饰严重,实际的CPI可能远远比这个高,然后房价的涨幅可能跟CPI涨幅是大概一致的。

另一个,是有更多的预期因素在里面,也就是说民众预期未来会有更大的水量,所以争相尽早买入,于是房价就涨得比一般物价更猛。当然,这样的话,这个价格可能透支了未来相当长一段时间的预期。

实际上,除了房产之外,另一个涨得更猛的品种是黄金。

在俄罗斯境内,以卢布计价,黄金价格比年初上涨了75%左右,大幅跑赢房产。

由于黄金的需求过于旺盛,导致实物金供不应求,然后在银行购买了投资金条之后是不能提取实物的。

为什么黄金比房产更受欢迎?

这个不难理解。因为黄金属于国际通货,是全球公认的价值载体。而房产是严重依赖于地区状况的——地区的经济和人口状况。

俄罗房价之所以还能涨,其中一个前提是这种战争没有发生在俄罗斯本土。

如果战火烧到了本土,房价可能就是另外一番景象了。

这里也有一个样板,那就是克里米亚半岛。

克里米亚的房价在今年七月份以后加速下跌,相比年初大概跌去了70%,可谓是膝斩了。其原因,就是克里米亚受到了乌克兰方面的攻击:炸毁了俄方的空军基地,炸毁了刻赤大桥。

然后半岛上的居民四散而逃。于是房产被抛售。

这就是战争对资产价格的影响。

不同规模的战争,不同方式的战争,以及战火是否烧到本土,都会有不同的后果。

这就是俄罗斯提供的当代较大国家之间发生的战争的一种样本。

值得我们好好体会这里面的逻辑。

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