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楼市的尺度,越来越大

2022-11-30 16:48:28    廊房网     行业资讯 楼市热点      来源:凤凰网房产

这几天对地产释放的利好,有些夸张,先是出台金融16条,力挺房地产,之后国有大行大力授信房企。

紧接着是降准5000亿无差别刺激地产,而现在,又到了历史关键性的一幕:

允许符合条件的房企重组上市,恢复上市房企再融资。

消息一出,中国基金报便把这条作为“核弹级利好”摆在了台面上,台下观众一激灵,又害怕又焦虑。

很多读者问具体影响是什么,这还需要了解大背景。

2020年后的地产行业,就是空手套白狼游戏破灭的故事。

房地产表面上是实体建造业,但背后却是涉及数万亿级的金融生意——开发商手握小资金入场拿地,然后把地抵押给银行,套钱继续开发 拿地,然后继续抵押给银行套钱……

理论上,只要周转速度够快,就可以无限扩张,恒大撬动2万亿负债就是最实际的“成果”。

但上面其实也留了后手,从2007年开始,为了防止地产过度金融化,造成系统性金融风险,房企的融资通道,再怎么玩也不能“逾界”——

纵使你有天老王子的本事和关系,也甭想踏进股市半步。

哪怕这十年来风头最盛的恒大、富力、万达,在巅峰时期也难以突破证监会这一关。

房企没办法,只能跑去香港融资上市,后来也有通过曲线救国完成A股上市的,不过成本极高。

比如借壳上市的绿地,并购重组的招商蛇口和中粮地产重组大悦城。

在2016年以后,房住不炒提出后,曲线救国的路径也被掐断了,再加上三道红线出台 楼市寒冬,才有了现在地产市场败退的一幕。

但为什么时隔多年后,又破天荒地打开了股市大门?

四个字:消化通胀。

这个概念可能很多人都没想到。

地产公司在A股上市,是用来融资纾困的,但实际上,央行带着商业银行以及国开行入局,早已解决了流动性问题。

按照银保监会的说法,从1月到10月,银行累计发放的房地产开发贷款为2.64万亿,累计发放按揭贷款4.84万亿。

11月金融16条 降准,又是上万亿左右的大水灌满。

但问题来了。

央行放水出来的货币,并不是通过真实劳动力创造出来的,它是超前预支以及透支购买力的一种方式,这样势必会推高通胀系数。

而股市不一样,背后都是股民辛辛苦苦朝九晚五赚的血汗钱。

腿粗但虚,腿细则实。

最重要的,中国股民其实是一批非常优秀的投资者。

每次大跌,跌了再跌,他们都不会怨天尤人,只会怪自己没有24小时盯着K线图,怪自己认知不够,技术不过关,亏急了还会跳楼。

炒房投机的可不行,只要房价一跌,就要合起伙来围攻售楼处,逼着别人跳楼。

所以让股民接盘房地产实现软着陆,这才是最稳健的操作。

股民会接盘吗?当然会。

前几天地产迎来融资利好,房价还没反应,地产板块就开始连板跳涨,股民兴高采烈入场抢购,号称史诗级抄底。

按照这个逻辑,A股未来房企上市,自然会掀起一股抢购潮。但很多人却忽略了一个底层逻辑:

开发商借到钱,和赚到钱是两个不同的概念,而地产股价上涨,一定是以房价上涨作为底层依据的,否则就是单边妄涨。

有人说,股民最多是被骗,不是被抢。

但国内这么好骗的股民都不骗的话属于逆天而行,有伤天和。

其实我现在最担心的就是连续降准带来的“通胀风险”。

现在整体资金流动性趋向泛滥,纵使在脑袋上空转,也会无形提高通胀压力,加大货币贬值速度。

而现在,大众对抗通胀的最后途径,银行理财产品和存款利息也开始出现下滑趋势,意味着失去了唯一的抗通胀屏障。

人们只能眼巴巴看着钱在手里贬值,从而持续引发货币焦虑。

按照目前三番五次对房地产的救市姿态,可以看出是有意引导继续做大地产蓄水池的。

这时候就需要一个稳定的预期转变信号,而这个信号就是大家所熟知的疫情风向。

今天下午三点联防联控机制开会,表面上是说辞的重复,其实已经做出了一定的边际变化:

比如首次官方通报奥密毒性低、重症率低;

首次安排外媒英文提问,关注群众的满意度;

首次在会议开始没有喊动态清零的口号;

首次强调加强80岁以上人群接种的文件(放开的前提);

放弃了上周刚刚提到要全面加强方舱建设的要求……

而近几日,全网大量关于疫情转向的文章都活过了24小时,要是放在以前,活不出24分钟。

最重要的是,关于长新冠和后遗症的文章突然销声匿迹了,转而是对新冠痊愈群众故事的分享,以及疫情真相的科普,当然还有对第三方违规检测机构的讨伐。

同时也开始允许报道外面的世界。

现在全部取消疫情管控的国家或者地区增加到146个,超过了联合国会员数193的四分之三,刚刚人口大国印度也取消了入境管控。

这些其实都是风向的慢慢转变。

大船掉头并不是3秒做出一个180度高难度动作,而是先要看看附近有没有礁石,位置对不对,水手是否就位,油仓里的油够不够,现在一定要有耐心。

无论是防控还是对身体的危害,都出现转向的时候,意味着经济活动复苏的预期已经进入了一个新的转折点。

现在我们有理由相信接下来会走入一个新的周期,而大疫三年,或许将在未来不远处画上句号。

所以一定要往前看,往远看,不要被过去网络上的负面情绪所奴役,滞留在过去不是一个很好的主意。

按照目前的低利率环境,和银行巨额的放贷任务,明年3月份很可能出现一波一二线城市局部上行的小高潮。

在这波高潮中,首先释放的一定是改善购买力,改善人群多为城市中产,他们有刚性改善需求,而且也是疫情周期中受创相对较小的。

当改善潮出现后,板块房价会异动,这时候就会拉动刚需情绪,考虑入场。

当货币足够充分时,是可以跳跃出供需逻辑实现单边行情,这时候房地产蓄水池的作用就会被体现出来,所以想置换的购房者,从现在开始就要打起精神了。

接下来比较考验股民,更考验购房者。我也会实时监测数据的异动,给予大家最及时的信号。

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