土拍市场持续分化 中小房企纷纷登场

土地和房子的关系，就像面粉和面包一样。可以说，地拿对了，地产项目就成功了一半。随着近日长春2022年第二批集中供地落下帷幕，至此，全国22个重点城市今年第二批集中供地已全部完成，部分动作快的城市已经完成了第三次土地集中拍卖。在当前房地产市场深度调整的形势下，房企对于拿地持什么样的态度？土拍市场有哪些新变化？呈现出哪些特点？记者梳理近期的土地成交记录发现，各地土拍市场持续分化，地方性中小房企开始躬身入局。

　　城市之间冷热不均

　　据中房网统计，今年全国22个城市第二批集中供地总成交住宅用地（含综合用地）444宗，土地成交面积2116.86万平方米，土地出让金总额5449.34亿元，整体溢价率约为3.05%。从各地土拍情况来看，此轮集中供地不同城市之间的热度分化依旧明显。

　　土地供应量方面，此次集中供地共计推出484宗地块，较今年第一批次仅增加了10宗，两次供应规模差距较小。

　　中指研究院土地事业部负责人张凯对《中国消费者报》记者表示，成都是本批次唯一供应地块超过50宗的城市，其以55宗的供应量领跑全国。其次是杭州和南京，分别供应了45宗和44宗地块。与之形成鲜明对比的是，长春第二批集中供地仅有3宗地块，是22城中唯一供应地块为个位数的城市。

　　据张凯介绍，本轮集中供地中，深圳的土拍热度较高，推出的16宗地块最终成交14宗，其中有9宗地块溢价触顶，5宗进入摇号阶段，整体溢价率为9.33%，为22城中最高的城市。合肥地块的溢价情况也可圈可点，平均溢价率达7.93%，在22城中位居第二；广州以平均6.55%的溢价率位居第三。此外北京、上海、杭州的市场热度表现也尚可，北京、杭州第二轮集中供地均有半数地块溢价成交，上海此轮集中供地无一流拍且有2/3的地块溢价成交。

　　但是，天津、郑州、沈阳、长春的土拍市场寒意仍存，除一部分地块提前终止出让、流拍外，成交地块也均以底价成交，溢价率为0。武汉、重庆两个城市土拍保持低位运行，整体溢价率不足1%。

　　三大原因拉低房企拿地意愿

　　对房企来说，土地就是命根子，没有土地，房企就无以为继。那么为什么不同城市土拍呈现明显分化呢？诸葛找房数据研究中心分析师梁楠分析认为，土地市场跟房地产市场的整体表现密切相关，也受到当地楼市具体情况的影响。比如，长三角经济圈城市在土地出让中表现较为亮眼，地理位置的优越加上购房需求庞大、楼市热度不减，都是这些城市具有较强吸引力的原因，因此房企青睐度更高。相反，有的城市仍难免出现土地流拍的现象，当地楼市低迷、需求不振是很重要的原因。

　　接受记者采访的广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉、中原地产首席分析师张大伟等认为，今年房企普遍拿地意愿不足主要在三大原因。

　　一是房企销售业绩大幅下滑，拿地积极性受挫。今年以来，房企销售业绩不尽如人意。国家统计局近日发布数据显示，1—9月份，商品房销售面积101422万平方米，同比下降22.2%；商品房销售额99380亿元，下降26.3%。销售不振、手里没钱，房企的拿地积极性自然会受影响。

　　二是前期囤地充足，房企“手中有粮”。从目前已发年报的房企来看，多数头部房企2021年新增土地储备均维持在高位。虽然房地产行业总的土地储备规模有所下滑，但多数房企现有土地储备仍可以支撑未来两到五年的开发需求，土地储备仍较充足，消化周期在3年到4年左右，不必着急拿地。

　　三是开发项目风险剧增，房企拿地策略趋于保守。近几年，房地产调控力度不断加大，房企囤地风险越来越高，项目开发风险剧增。受到房地产市场整体大环境的牵制，房企的拿地策略普遍由激进转向保守，不拿贵地、不拿错地、不做激进收并购，已经成为地产圈的主流选择。

　　张凯进一步表示，目前来看，土拍热度较高的地块集中在核心城市的核心区域，以及存在限价倒挂的区域，其根本原因也是房企对其去化速度有信心。土地市场的信心与项目入市后预期的销售表现息息相关，只有当房地产市场热度有明显改善之后，土地市场的信心才能够全面恢复。

　　中小房企展现参拍热情

　　长期以来，土拍市场都是大型品牌房企的战场，中小型房企常被形容成“连上桌玩牌的机会都没有”。但是如今的土拍情况显示，一些变化已经发生，不少过去在激烈土地争夺中毫无机会的中小型房企，最近纷纷有所收获。

　　10月18日，名不见经传的伟星置业打败了保利、龙湖、信达、金茂等一众大牌开发商，以15%溢价率以及满分竞品质的条件拿下了合肥肥西区一宗宅地。

　　10月19日，南京市第三批次土拍中，成功斩获地块的南京佳祺建设集团有限公司、南京明月建设集团有限公司等，均是企业规模偏小的本土房企。

　　最近，中小型房企成功站上土地大戏台的现象并不少见，例如不久前在上海土拍中出现的中建大椿、同进置业等便是本土中小型民企。天津的集中土拍中，注册资本仅1500万元的天钲置业进入视野，以5.654亿元竞得了天津滨海新区一宗地块；以1.488亿元总价竞得宝坻区地块的天津中宝置业有限公司，注册资本也仅3000万元。

　　“以前我们想在杭州、上海抢到一块地，那真是太难了，土地的前置要求非常高，根本连土拍的门槛都摸不着。现在我们公司好像很受欢迎。”另一家民营房企的投资负责人对记者表示。

　　华东一家千亿房企的资深人士对《中国消费者报》记者表示：“土地市场并非一潭死水，其实有很多对房地产感兴趣的中小企业，他们手上有钱，以前是没机会往里投，抢不过大型房企，现在他们反而有了机会，可以在土地市场上出手了。”