6年前看空中国房地产，如今高盛回来“抄底”了，外资为何近两年加速布局中国地产？

房地产市场进入低谷，近两年来，不断有消息称外资开始抄底中国房地产。10月24日，总部位于纽约的高盛集团与森瑶中国宣布已成立合资公司，首期投资约6.75亿美元用于在中国收购、开发和运营一线城市及周边核心城市的新型工业、物流、冷链等新基建项目。

不只高盛集团，根据中指数据，截至2022年9月，贝莱德、大和房屋、易商红木、铁狮门、凯德、博枫等外资正在国内房地产市场加速布局，从抄底北上广深写字楼扩大到商业地产、长租公寓、工业与物流地产、城市更新、数据中心等项目类型。

10月26日，中指研究院企业事业部研究负责人刘水对《华夏时报》记者表示，外资房地产机构有三个策略，包括发展策略、发展模式以及城市布局，其与内地房企有很多不同。而内地房企经过本轮市场深度调整的洗礼，应积极吸取经验，更加注重稳健经营，更加聚焦深耕一二线城市，更加注重存量发展机会。

高盛集团抄底中国地产？

2016年10月4日，总部位于美国纽约的高盛集团发布题为《中国楼市：当好消息变成坏消息时》的研究报告时表示，中国楼市火箭蹿升上涨之后，未来泡沫风险正急剧放大，楼市火爆，随之而来的可能是回吐效应造成的滑坡。

彼时，高盛集团提出三点担忧：首先，需求提前，有可能出现住房供应过剩的风险；其次，房价大涨之后，多地民众住房购买力会显著减弱；再次，房地产投机活动增加，已有地方政府开始踩刹车。

2016年，曾有外媒报道高盛集团上述相关消息，并称这是高盛集团就“中国房地产市场的前景拉响警报”。2016年至今，中国楼市发生了跌宕起伏的变化，值得一提的是，当初对中国楼市持非乐观态度的高盛集团如今已开始布局中国楼市。

10月24日，高盛集团和森瑶中国共同宣布，双方已成立合资公司，首批种子项目是4个位于大上海地区共计24万平方米的仓储资产，首期投资约6.75亿美元用于在中国收购、开发和运营一线城市及周边核心城市的新型工业、物流、冷链等新基建项目。

高盛集团的上述操作并非无端可循，早在2021年底，高盛投资组合管理团队接受媒体采访时就曾表示，正在买入中国房企债券，高盛资产管理着手上海的仓储资产。高盛资产管理亚太区房地产私募投资负责人村田贵士表示：“看好中国及全球新基建的长期增长前景。”

对中国楼市“刮目相看”的不只是高盛集团，还有素有美国头号房企之称的铁狮门。2005年，铁狮门中国基金建立，开始在中国进行房地产开发，陆续在一二线城市展开项目布局。

不过，在7年后的2012年，铁狮门因为出让上海地块或股权的消息曾牵动业界的敏感神经，被多家媒体报道“出逃”中国楼市，彼时，有业界人士分析，铁狮门的“出逃”是一个信号，是外资撤离中国楼市的重要信号。

股市常言“别人恐惧时我贪婪”，在中国楼市开始显现萧条的2021年，外资意欲抄底中国楼市的消息开始显现，而其中又出现了铁狮门的身影。去年11月，铁狮门与新长宁集团合作开发上海市长宁区的综合体项目，土地成交价超50亿元，该项目地处上海虹桥经济技术开发区的中心位置，已被长宁区列为重点开发项目之一，拟于2025年落成。

此外，2021年，铁狮门还在北京斥资21亿元收购一幢单体公寓，经过升级改造正式对外公开发售，这是铁狮门回归北京后的首个单体公寓项目。铁狮门另与首钢基金联合打造了城市更新地标项目六工汇购物广场，已于去年对外亮相。

《华夏时报》记者注意到，今年9月，铁狮门中国区CEO陈志超对外表示，目前铁狮门正在做两件事，陈志超重点提到，中国很多酒店从资产运营的角度处于不良状态，这些酒店在运营层面存在问题，可考虑通过城市更新将其改造成场所公寓，改造各方面功能，这涉及到巨大的产业。另外，已经废弃或者老旧的产业园若能引入新概念或重新再开发，也拥有巨大商机。

近两年来外资加速布局房地产

除高盛集团和铁狮门外，近两年来，其他不少外资也正在加速布局中国房地产。根据中指数据，今年2月，易商红木在上海、昆山、苏州、太仓及杭州等城市收购总建筑面积达55万平米、共计11个已竣工的物流及工业资产包组合，时至8月，其又收购了位于上海张江的生命科学研发产业园。

今年4月，凯德地产竞得武汉和成都两个优质住宅地块，总价34.93亿元。今年9月，博枫收购富力地产及合景泰富上海杨浦项目，含3座新建楼栋。

而去年第四季度，外资在中国布局的动作则更加明显。2021年10月，凯德投资旗下的凯德中国信托宣布拟向非关联第三方收购一个物流资产包，包括位于上海、昆山、武汉和成都的四个优质物流资产，收购总价为16.834亿元。2021年11月，贝莱德增持融创中国172.2万股涉资2396.39万港元。2021年11月大和房屋以25.46亿元竞得苏州相城区商住地。

外资加速进入中国房地产市场，涉足住房租赁、产业园区、商业地产等不动产资管市场。中指院相关分析人士指出，截至2022年9月，贝莱德、大和房屋、易商红木、铁狮门、凯德、博枫等外资在国内房地产市场加速“布局”，从抄底北上广深写字楼扩大到商业地产、长租公寓、工业与物流地产、城市更新、数据中心等项目类型，外资投资者日益关注投资组合的多元化和对稳定回报的预期。

10月26日，中指研究院企业事业部研究负责人刘水对《华夏时报》记者表示，外资房地产机构有以下几个策略：第一，发展策略，外资房企更关注经营收益、财务层面的稳健并注重规避行业的周期性风险。第二，城市布局，投资更为偏好核心一线和强二线城市。第三，发展模式，不同于“规模导向”发展路径，以港资为代表的房企注重“租售并举”经营模式，重视持有物业运营。

刘水认为，内地房企，经过本轮市场深度调整的洗礼，应积极吸取经验，应更加注重稳健经营，更加聚焦深耕一二线城市，更加注重存量发展机会。