丁祖昱：房地产销售规模重回6年前

10月24日，国家统计局公布了2022年1-9月宏观经济和房地产行业数据，重点指标降幅收窄成为核心关键词。

在全国各地积极修复楼市政策带动下，9月房地产销售方面下降趋势进一步放缓，整体趋于平稳。但值得注意的是，前9月房地产商品房累计销售规模重回6年前水平。

9月整体销售缓慢复苏

国家统计局数据显示，1-9月，商品房销售面积为10.14亿平方米，同比下降22.2%，降幅较1-8月收窄0.8个百分点；商品房销售额9.94万亿元，同比下降26.3%，降幅较1-8月收窄1.6个百分点。

东部地区销售筑底回升，是拉动全国整体复苏的主要因素。从商品房销售面积来看，东部地区1-9月同比降幅较1-8月大幅收窄2.5个百分点。

从更长周期来看，对比2016年以来1-9月的商品房销售规模，2022年前9月商品房销售面积已低于2016年前9月，这也意味着，商品房累计销售规模重回6年前水平。

单月来看，9月商品房面积和金额分别完成13532万平方米和13510亿元，环比分别上升39%和34%，同比分别下降16.1%和14.2%；二者同比降幅较8月分别收窄6.5个百分点和5.7个百分点。

9月商品房销售表现虽不及往年，但同比降幅在进一步收窄，且自7月以来，商品房销售规模同比降幅已连续3个月收窄，整体销售缓慢复苏。

9月开工继续走弱

根据国家统计局数据，1-9月，房地产开发企业房屋施工面积、房屋新开工面积，以及房屋竣工面积同比分别下降5.3%、38%和19.9%，降幅分别扩大0.8个、0.8个和1.3个百分点。

单月数据显示，9月，房地产开工继续走弱，且竣工出现颓势。

9月房屋新开工面积为9705万平方米，同比下降44.4%；新开工规模环比上涨8%，但低于1亿平方米，不足历史同期规模的四成；房屋竣工面积完成4018万平方米，环比下降17%，同比降幅扩大3.5个百分点至6%。

一方面，由于房企对非核心城市拿地意愿保持低迷，土地购置面积持续降低，使房屋新开工规模持续维持在较低水平；另一方面，房企到位资金并未有明显好转，虽有地方性“保交楼”政策出台，但项目施工和竣工规模目前仍难有较大提升。

房企拿地积极性尚未恢复

国家统计局数据显示，1-9月，房地产开发企业土地购置面积6449万平方米，同比下降53%，降幅较1-8月扩大3.3个百分点；土地成交价款5024亿元，下降46.25%，降幅较1-8月扩大3.7个百分点。

9月单月，土地购置面积和土地成交价款分别为1049万平方米和1205亿元，二者均同比下降超五成。

9月，多个重点城市进行了集中土拍。从土拍热度表现来看，不管是北京、上海，还是武汉、青岛，冷热分化均成为各地土拍的普遍特征，周边库存压力低、周转快的价值板块受到房企青睐，地块质量相对一般或者住宅去化困难板块，或直接遭遇流拍或须依靠本地国企托底。

前9月，房地产开发投资累计同比降幅仍在进一步扩大，房地产市场仍在下行。但9月单月开发投资额环比增12%，同比降幅有所收窄。

具体数据来看，1-9月，全国房地产开发投资为103559亿元，同比下降8.0%，降幅较1-8月扩大0.6个百分点。9月，全国完成房地产开发投资额12750亿元，环比上涨12%，同比下降12.1%，降幅收窄1.7个百分点。

究其原因，一方面，房屋施工和土地购置规模环比上涨带动整体投资规模上升；另一方面，房屋新开工和土地购置面积单月规模仅为历史同期一半，持续拖累了整体同比降幅和累计同比降幅持续扩大。

虽然9月单月市场出现了积极信号，但从销售方面改善传导到房地产投资生产方面，仍需要一个过程。我们预计，后续商品房销售规模单月同比降幅或将有显著收窄；整体的房地产销售规模将保持筑底姿态。