“加息潮”下全球最热楼市都在降温？

彭博社日前报道，在全球“加息潮”背景下，从悉尼到斯德哥尔摩再到西雅图，不断上升的抵押贷款利率将不少购房者挤出市场。专家预计，未来多国楼市仍有下滑趋势，或将影响各国央行的加息决策和全球经济。

下跌才刚刚开始？

据澳大利亚媒体报道，大型房地产数据分析公司CoreLogic发布的最新数据显示，澳大利亚8月房屋价值下跌1.6%，创下自1983年以来全澳的最大单月跌幅。

数据显示，自今年1月以来，悉尼的房价下跌了7.4%。此外，布里斯班、堪培拉、墨尔本等主要城市的房价均有所下滑。

与此同时，自疫情以来，全球多国楼市也出现了不同程度的下滑。

彭博社援引相关数据称，今年3月至6月，加拿大第一大城市多伦多房价下跌近10%，随着加拿大央行的进一步加息，居民将更难负担房贷，预计未来房价还将继续下跌。

在新西兰最大城市奥克兰，房价跌幅比疫情以来最高点下滑约20%。作为曾经欧洲最火热的房地产市场之一，瑞典首都斯德哥尔摩的房价今年春季以来也下降了10%左右。

此外，英国的房价也在加速下滑。彭博社数据显示，今年以来，伦敦半数以上地区的房价持平或下跌。汇丰银行警告，英国正处在“房价下行的风口浪尖”，并预计明年需求将下滑20%。

在美国，一些在疫情下房价暴涨的地区也开始降温。其中，加州圣何塞最近几个月房价下跌了10%，西雅图下跌超7%，洛杉矶下跌超4%。

经济学家认为，从全球范围来看，房价的下跌才刚刚开始。

“2023年到2024年，全球房地产市场预计将出现同步下滑。”日本法政大学教授、日本银行前经济学家平田英明警告，今年以来全球“加息潮”将对房地产市场产生全面影响。

分析指出，利率变化是影响房价走势的重要因素。

过去两年，受疫情下的财政刺激、住房需求上升等多方因素驱动，全球多国的房价都水涨船高。不过，随着全球多家央行多次加息，正在让这股“地产热”降温。

以澳大利亚为例，自5月加息以来，该国基准利率一路飙升至2.35%。与之形成对比的是房价的走弱和购房意愿的下降。

澳大利亚统计局数据显示，7月，澳新房贷款下降8.5%，为过去20年来的第二大降幅；自住房和投资房新增贷款同比分别下降7%和11.2%。

另据报道，加拿大央行今年以来已连续五次加息，将基准利率上调至3.25%。新西兰央行今年也已连续五次加息50个基点，基准利率上调至3.5%。

业内人士称，加息将对楼市造成诸多伤害。

一来，加息导致抵押贷款成本变高，迫使一些囊中羞涩的买家率先离场。在通胀高企的环境下，不少楼市的首次购房者贷款数量大幅降低，部分甚至低于疫情前水平。

二来，利率上升引发的下跌行情让一些潜在买家变得更谨慎，观望情绪上升不利于推动房价。

再者，加息背景下，房地产投资速度也在减缓。根据以往经验，投资者贷款与房价之间的关系更加密切，投资贷款下降幅度要大于自主贷款。

影响未必全然消极

一些业内人士担忧，尽管目前的下滑幅度还没有接近2008年金融危机时的水平，但多国楼市预计会继续下跌，并对经济产生一定影响。

经济学家预计，作为全球“泡沫最大”的两个房地产市场，澳大利亚和加拿大可能面临最大阵痛。

30岁的建筑师维乔表示，她5月在悉尼买了一套两居室，但现在“很痛苦”。油价、食品价格都在飙升，房贷也在迅速上涨，但与此同时，她的房子却在贬值，同类住房价格已经下降了近7万澳元（约合33万元人民币）。

国际货币基金组织警告，如果楼市下跌从数据层面继续传导，将对家庭、银行和地产开发商带来负面效应，进而冲击本就增速放缓的全球经济。

有分析指出，房产作为家庭财富的主要来源，房价的快速转冷可能加剧全球经济下行的风险。

此外，房价的跌幅也将是各国央行加息策略的一大关键考量因素。

凯投宏观首席经济学家尼尔·希尔林表示，各国央行可以容忍温和的房地产衰退，但如果出现更严重的衰退，可能迫使其改变政策。

不过，也有分析认为，加息对全球楼市和经济来说并非“不可承受之重”。

据悉，目前澳政府已有所行动，一些贷款机构降低浮动利率以吸引新客户，随着更多借款人寻求更优贷款利率方案，预计短期内澳洲借贷市场将出现白热化竞争。另一方面，由于加息对租金的影响有限，租金收益上涨抵消了部分还贷压力。

在新西兰，加息对楼市的影响似乎也不是毁灭性的。专家指出，由于该国的家庭资产负债表和储蓄表现强劲，劳动力市场正在复苏，楼市并无崩盘的可能。

还有分析称，尽管加息对楼市的短期影响较为明显，但未必百害无一利。在多年的涨幅下，不少房产持有者仍享有较大收益；而在一些原本楼市过热的地区，较低的价格反倒能吸引买家进场。此外，成交量的下滑也会在某种程度上遏制房价过快下跌。

“对许多经济体来说，住房可负担性危机都是一个大问题，但降温的房价也可能带来一些正面效应。”新加坡国立大学城市规划及住房政策专家Kwan Ok Lee说。