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反转!小微民企开始抢地了 地产格局将洗牌?

2022-10-24 14:43:00    廊房网     行业资讯 楼市热点      来源:凤凰网房产

2022年至今,22座城市中已有15座完成了第三次土地集中拍卖,部分城市将展开第四次集中供地,全年土拍收官在即。

和去年相似,今年的土拍报道中“国企主力、城投托底、民企隐退”也已经说麻了。

但就在人们原认为的“常识”中,一些变量已经出现、反转正在发生,凤凰网风财讯独家进行了盘点与解析。

中小民企开始拿地

本土草根伺机而动

10月19日,南京市第三批次集中土拍落下帷幕,除了拿地主力国央企及地方城投,一直有民营房企参与的南京土地市场,开始吸引规模较小的地产民企入局拿地。

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凤凰网风财讯注意到,南京第三批次土拍中南京佳祺建设集团有限公司(下称“南京佳祺”)和南京明月建设集团有限公司(下称“南京明月”),均是企业规模偏小的本土草根民企。

例如南京佳祺,公开信息显示,公司成立于2004年,2011年时公司注册资本仅1000万元,后两次加持至7230万元。依据原始注册资本来看,按房地产开发企业资质管理规定,南京佳祺只能算三级资质,其社保缴纳人数仅8人也一定程度上隐射企业规模有限。

换一种视角,由于南京佳祺未公开营业收入、资产总额等数据,若按公开报道所称“南京佳祺成立近20年,在南京、扬州、镇江等地开发楼盘约20个”,依照南京2021年销冠楼盘销售水平(一年销售70亿),用万科的销售金额与营业收入对比值(约70%)粗算,即使其一年消化一个项目的量,企业年营业收入也不足50亿元,这一水平在房地产开发经营资质规定中最多属于中型企业。

据了解,南京佳祺是南京市六合区的本土开发商,股东为自然人徐进东(80%)和蒋霞(20%),多年来企业一直在南京的六合、溧水两区,湖州的南太湖、南通开发区等地发展。此次底价竞得溧水区一宗涉住地块,也是固守本土的思路。

同样,南京明月建设成立于2001年,起家在南京江宁区。虽是一家南京老牌房企,但企业规模不大,注册资本仅为2000万元,由7位自然人股东持有,大股东李顺祥持股47.5%。目前在南京、威海等城市均有小镇项目。此次南京明月以5.45亿元的底价,竞得了南京江宁区东山G91地块,成交楼面价11039元/平。

这种现象并不止出现在南京,例如上海2022年土拍中出现的中建大椿、同进置业等也是本土中小民企。

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天津集中土拍中,注册资本仅1500万元的天钲置业进入视野,以5.654亿元竞得了天津滨海新区一宗地块;以1.488亿元总价竞得宝坻区地块的天津中宝置业有限公司,注册资本也仅3000万元。

不过由于天钲置业和中宝置业的注册成立时间仅4个多月和一个月,其也被业内质疑为某些企业的马甲。

城投/国资不能单独拿地

“打破空转”已经施行

就在苏州第三次集中土拍后,业内盛传一份内部会议纪要,纪要中很值得注意的一句话是——

“今后苏州原则上不能纯粹由国资或城投单独托底拿地,必须跟其他开发商合作;城投应该托底郊区土地,城区地块应该让全国各地房企来买。”

这种“打破单独托底”的倾向,其实已经在9月28日苏州第三批次土拍中有所体现。

凤凰网风财讯注意到,第三次土拍中已经没有了苏高新、建屋、苏州城投、吴中经开等城投国企的身影。而在此前,它们都是苏州土地市场的主力。

相反,土拍市场出现了仁恒置业、全新城置业、常熟禾盛置业三家民企的身影,且均为独立拿地;民企中亿丰控股则与苏州太平国资联手拿下一宗地块。

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苏州土地市场,从今年第一批次集中土拍“清一色国资城投”,到第二批次土拍“出现民企亨通地产和嘉盛集团,但投资总额不足10亿元,占比仅4%”,再到第三批次民企参与数量增加、拿地总额提升(总金额30.2亿元,占比24%)…变化已经很明显了。

可以发现,虽然财政部印发的《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》(提出“不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入”等),国庆节后才和大家见面,但为防止财政资金空转,打破国企/城投单独托底拿地,一些地方政府早已有所行动。

合作开发将全面放开

房企全国流动起来

10月17日,天津2022年第三批次集中土拍正式收官,成功出让17宗地块,土地出让金共98.98亿元。凤凰网风财讯发现,在本轮土拍中出现的几家民企多选择与国资合作拿地。

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比如,以2.617亿元的总价竞得天津宝坻区一宗住宅用地的“天津华宝弘业房地产开发有限公司”第一股东是民营房企华宝伟业(持股65%),第二股东是宝坻区国资委(持股35%),典型的“国资和民企合作”路线。

相同,另一家拿地企业曲江新鸥鹏,则由西安曲江新区管委会(51%)与重庆民企新鸥鹏(49%)合资成立,在天津第三轮土拍中以6.36亿元竞得了北辰区津辰青(挂)2022-002地块。值得一提的是,这两家企业都不是天津本土的。

同样,在南京第三批次土拍中,中天美好、中交地产等也并未南京本土房企。可以发现,在地头蛇们伺机而动的同时,全国实力企业也已经流动起来。

大民企强势恢复

城区核心地“当仁不让”

上海、杭州、宁波、合肥的土拍市场一直保留着“民企之光”。

例如宁波,据中指研究院数据显示,宁波民营房企在第三轮土拍中的投资金额为22.1亿元,占比22%,实力不容小觑。

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(图源:中指研究院)

例如合肥,民企投资金额占比37%,是今年15城三批次集中土拍中民企投资金额占比最高的。

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上海在9月27日的第三批次集中拍卖了35宗地块,参拍民企达到14家,几乎刷新了近一年一线城市土拍市场上民企参拍量的新高。

龙湖、宝华企业、中建大椿、同进置业、祥源控股、亚伦集团、合盛置业等7家民企,均有斩获,且多为独立拿地。

而且,上海本轮土拍中,“溢价之王”也是民企。例如,以56.05亿元拿下上海普陀区桃浦科技智慧城015-01地块的宝华企业,拿地溢价率为9.46%。

杭州本土的民营房企,一直在土地市场强势进攻。

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尤其“老大哥”滨江集团,在最新一轮土拍中竞得四堡七堡、牛田单元,共计三宗大热的住宅用地,最终在与10多家房企的竞争中,以本轮最高溢价率(12%),近70亿的总价摇号拿下。

坤和建设则拿下了该轮最热、位于钱江新城2.0板块的四堡七堡单元的3宗住宅用地,竞得价20.89亿元,溢价率高达12%。

此外,中豪控股以10.36亿元竞得金沙湖板块的下沙中心区单元JS0409-19地块。

凤凰网风财讯粗统,本轮杭州民企拿地金额超145亿元,占总出让金的34%,这一指标在15城三批次集中土拍中排名第二。而且和其他城市民企底价拿地、拿冷门地不同,杭州本土房企颇有“硬刚”的底气。

纵观即将收官的第三批次集中土拍,15个城市,民营房企拿地积极性在增强,拿地策略与思路也在悄然发生着改变。伴随今年的土地拍卖全面结束,相信还会有更多值得关注的变化,凤凰网风财讯“土拍大数据系列”将持续跟踪报道。

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