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2022年,没有金九银十

2022-09-23 10:56:58    廊房网     行业资讯 经济参考      来源:严肃买房报告

今年,似乎真的没有人再提“金九银十了”。

上一次还是2019年9月23日,万科董事会主席郁亮,在万科南方区域媒体交流会上坦言,“今年9月份销售成色不足,金九不一定有了。”

再往前,2018年也曾有专家感慨,“最近三年都没有金九银十了。”

但不管在你心中,金九银十已经离开了几年,2022年一定是第N+1年。


01

开发商与购房者的情绪共谋

根本上来说,“金九银十”并不是基于市场成交数据的结论,而是开发商与购房者的情绪共谋,或者说社会气氛。

于开发商而言,这是促销冲刺跑量季,供应组到位;对购房者来说,年底办大事,买房三喜临门,氛围组到位。

但要较真成交数据,“金九银十”其实并不成立。

市场好的年份,九十月份并不是最突出的那两个;市场不好的年份,九十月份更是平庸的存在。

尤其是近几年,“金九银十”更像是个闹钟,提醒房企操盘手们---

距离上交年度KPI只剩100天了。

再加上推行土地集中供应模式后,新房市场连锁反应扎堆上新,开发商连推盘节奏都已没有自主性可言。

快,就是唯一的破解之法。像北京新房市场,拿地三个月开盘已成为常规操作。

至于今年,“金九银十”也大概率失约了。

国家统计局数据显示,2022年前7月商品房销售面积7.8亿平方米,几乎已经回落到2016年前7月水平(7.6亿平方米)。

业内预计,今年全年商品房销售面积或只有10万亿。

连续5年17万亿的行业高位,成为历史 。

02

为什么今年都不买房?

相较于“金九银十”失约,更应该问的是,为什么今年大家都不买房了?

原因很多。比如整体经济下行、居住需求透支、人口红利消失……

相关的一板一眼论证不再多说。严肃君认为,有几个近期热搜倒是可以重点关注下,折射真实。

热搜①是,央行数据显示,上半年住户存款增加超10万亿元,而过去几年的半年住户存款增加量基本在6-8万亿之间。

是今年大家都多挣钱了吗?不是,是大家更爱存钱了,或者说,更不愿意消费和支出了。

热搜②是,交通银行公告“提前还贷收1%违约金”,虽然隔天就撤下了,但越来越多的购房者提前还贷是事实。

面对收入和投资的不确定性,如果找不到更高收益的投资渠道,闲置资金用于提前还贷,被动成为“最佳选择”。

严肃君的N个500人置业群里,有网友说---

“前三十年储蓄,后三十年贷款,换来房地产10年高速增长。”换句话说,市场需求和购买力过度透支,行业规模见顶。

从目前表现来看,不仅过去的需求透支,新增储蓄和贷款流向的首选,也不再是房子。

不能忽视的,还有疫情三年信心的崩塌。

对于房子的信心。我们见证了巨无霸房企的一个个暴雷,新房项目的一个个烂尾,交房中的一次次拉锯维权……

“房住不炒”前所未有的深入人心,未来房价既不会大跌,也不会大涨成为共识。

毕竟,购房止于投资。

对于自己的信心。谁知道下一次隔离什么时候来,下一个裁员的会不会是我,明年还能不能还得起房贷?不确定性越大,越要紧紧抓住确定性,越来越不敢花钱。

于是,现金为王。

03

分化,未来楼市关键词

接下来的问题是,那还能买房吗?真正有居住需求的购房者,去哪儿买,怎么买?

建议也已经很多了---

越是放松限购的城市,越要远离;选择一线/强二线人口流入的活力城市;上车不难,换房难……

严肃君想聊一些细节和关键词---分化。

不同能量级城市之间的分化,自然已十分明显。长三角、珠三角与中西部、东北部的分化;省会城市与非省会城市;产业发达的强二线与普通二三线城市……

但就算是一线城市北上广深,也已经呈现出截然不同的发展规律和市场截面,并更具代表性。

2019年,北京还是全国城市平均房价第一,2020年被深圳反超,2021年又被上海反超。

过去两年,上海、深圳、包括广州都迎来了不同程度的普涨,而北京只有个别优质板块上涨,大部分远郊片区持续阴跌,一直未能回到2017年价格高点。

城市内部分化也在加剧。

从2020年起,我们就说北京“商品房市场回归”,今年更是改善年,豪宅年,津津乐道的是“有钱人最爱干的两件事,一是买奢侈品,二是买豪宅。”

但没有人注意到的是,改善大年,就是刚需小年。

数据显示,2015年北京二手房500万以内的成交总价占比约85%;新房成交均价为2.9万/㎡;

到了2020年底,这两个数据分别为65%和51076元/平。

深圳楼市也是典型的“纺锤”型结构。最新数据,2022上半年深圳二手房成交500万以下房源只占42%。

单价越来越高,面积越来越小,总价居高不下,很多大城市正在全面香港化。

上海,则是“金字塔”型。

从刚需,到改善,到顶豪,是梯度明显,结构稳定的。300万以下房源成交占比最多,2022年上半年为38%,300万-500万房源占比35%。

这意味着,每年都有大量的刚需购房者,买入300万、500万的房子,再不断置换。有托底,有轮动。

而这背后又能联系到的是,北京“减量发展”,低端产业疏解,全国落户最难;上海却是连续两轮放松落户,依靠外来人员实现城市人口正增长。

看似无关,却又息息相关。

所以,除了GDP和人口数这样的硬性指标,城市的内在气质和奔赴方向也同样值得关注。

互动时刻:

对于“金九银十”失约你怎么看?今年会出手买房吗?欢迎在评论区留言讨论~

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