全国首单公租房公募REITs花落北京 公募REITs能扛起保障性租赁住房融资重任吗

保障性租赁住房REITs(不动产投资信托基金)正加速落地。继7月底中金厦门安居REIT、红土创新深圳人才安居REIT正式获得发行批文后，近日，华夏北京保障房中心租赁住房REIT获得证监会注册批复，北京成为全国首单公租房领域公募REITs落地的城市。

　　公募REITs被誉为“资产的IPO”，它常被看作一种集合不动产、股票和债券特点的混合型投资工具。简单理解就是将存量资产打包作价，使“沉睡”的资产获得流动性收益。通过发行REITs，投资方能够实现初期投资及相应回报的快速回收，从而能进一步对新的保障性租赁住房项目投资，实现“投资-建设-运营-上市回收资金-再投资”的良性循环。以华夏北京保障房中心租赁住房REIT为例，其底层资产是位于北京市海淀区和朝阳区的两个公租房项目——文龙家园和熙悦尚郡。两个项目总建筑面积约11.28万平方米，有2168套可出租房，总估值约11.51亿元。据介绍，此次租赁住房REIT获批后，将尽快上市发行，回收资金将主要用于北京市焦化厂剩余地块住房项目的建设。该项目拟建设672套安置房、1869套公共租赁住房，并配建中学、幼儿园和公交场站等公共服务配套设施。

　　在“房住不炒”大背景下，完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系是我国政策鼓励的方向。但在各地实践中，公租房、保障性租赁住房建设痛点不少。第一太平戴维斯华北区估值及专业顾问服务部董事边瑞军在接受中青报·中青网记者采访时表示，从目前保障性租赁住房的开发模式来看，项目筹建资金需求较大，收益主要通过租金回收方式实现，资金投入周期较长。而保障性租赁住房的融资模式又主要以债权为主，债权融资加大了企业资产负债率，不利于企业长期可持续发展。简单来说就是资金沉淀大、租金收益率不足、融资不便宜。从北京保障房中心有限公司的财务数据看，其净利润长期处于低位水平，近年来规模维持在2亿元左右。2021年度，公司营业收入40.99亿元，增长6.72%；净利润1.74亿元，减少20.14%。北京大岳咨询有限公司董事长金永祥表示，保障性租赁住房建设由于租金涨幅控制，叠加住房租赁物业本身回报率低、回收周期长等特点，其市场化融资一直受到制约，更多只能依赖财政补贴及银行贷款等资金支持。长期以来，房地产业是与银行业高度依存的一个行业，这也使得房地产融资渠道单一，在政策性信贷紧缩时，房地产业就会面临流动性危机。后来，为了保障资金链条，房地产公司与信托投资公司合作，从而推动了房地产投资信托的发展。

　　2020年4月，证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金REITs试点相关工作的通知》，正式启动REITs试点。2021年7月，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金试点工作的通知》，将保障性租赁住房纳入REITs发行试点范围。第一太平戴维斯广州估值及专业顾问服务部助理董事周志鹏认为，保障性租赁住房REITs产品，一头解决开发商沉淀资金问题，提升资金运用效率；另一头让社会资金参与分享保障性租赁那稳定的收益，发展前景被看好。市场普遍认为，保障性租赁住房是基础设施公募REITs比较理想的资产类型之一。边瑞军说，保障性租赁住房REITs为相关企业搭建了资产上市平台，这将有效提升企业融资及运管能力。通过实现“开发-培育-退出-开发”的投融资模式，打造开发商新发展模式，推动提高运营效率，促进相关企业专业化发展。

　　根据试点要求，REITs基金管理人和运营管理机构将按照国家有关保障性租赁住房相关政策制定适宜的运营管理机制，提高运营效率，强化保障性租赁住房的认定依据和历史运营数据等有针对性的信息披露要求，从而推动企业实现“管资本”“重运营”的服务模式。当前，上海、重庆、杭州等地正在积极筹备参与基础设施REITs试点，按照住房和城乡建设部要求，下一步，各地要继续加快推进保障性租赁住房建设，加大金融、土地、公共服务等政策支持力度，大力发展保障性租赁住房，因地制宜发展共有产权住房，加快发展长租房市场。按计划，“十四五”期间，40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套(间)，预计可解决1300万人的住房困难。针对保障性租赁住房REITs的未来发展，金永祥说关键要看“回报能否满足投资要求”。具体到华夏北京保障房中心租赁住房REIT，底层资产两个项目总计面积11.28万平方米，按收益法估值为11.51亿元，折合单价为1.02万元/平方米，仅是周边房价8万元/平方米单价的1/8。“在低估值前提下，即使租金低，也可以保证回报水平满足投资者的要求。”金永祥说，随着各地房价陆续见顶，房屋租金水平将稳步提高，本项目的前景应该是可以期待的。周志鹏认为，这类REITs产品收益是否有吸引力，和产品的租金收入水平和开发运营成本有关。所以，政策对保障性租赁住房的土地成本，开发及运营期间税收优惠力度，值得关注，未来配套政策的完善会影响其发展速度。他还说，由于租金水平较低，刚性的运营成本占比高，项目的净收益对运营成本更敏感。要维持产品的吸引力，政府部门需要提升公租房、保障性租赁住房的管理能力和市场化水平。