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民企“隐身”,国企“站台”,土地市场何时恢复常态

2022-08-08 10:58:33    廊房网     行业资讯 名人观点      来源:谭浩俊

8月1日,克而瑞地产研究中心发布报告称,全国300城经营性土地6月份总成交建筑面积为7803万平方米,环比下降41%,同比降幅近五成。从企业拿地层面来看,并未较上半年出现显著变化,仍有近四成房企投资停滞,即便是核心城市火热地块带动整体土拍有所回暖,但拿地依旧是央国企等老面孔,民企持续“隐身”。

这就对了,此时此刻,如果民企的拿地热情很高,说明房地产市场的“苦日子”已经结束,“好日子”重新开始。而从目前房地产市场的实际情况来看,房企的“苦日子”可能才刚刚开始,或还没有到最艰难时刻。特别是民营房企,只要是依靠负债扩张起来的,能够摆脱资金困境的,寥寥无几,甚至可以说暂时没有。更多的都在苟延残喘,在维持着资金链不断的情况下艰难生机。如果能够实现“保交楼”目标,就算是非常成功了。拿地,只能是希望,能否变成现实,需要看市场的恢复程度。


那么,为什么同样债务规模很大、负担很重的国有房企,却能在市场十分低迷的情况下,继续拿地呢?这就是管理体制的问题了。因为,国有房企在前些年的快速扩张中,确实很多也是依靠负债来扩张的。但是,面对国有房企过度负债扩张,国资委按照国资监管的要求,对国有房企负债扩张是有约束的,是列入到考核范畴的。特别在中央对楼市提出调控目标以及国有企业的降负债要求后,考核的力度更大,从而让很多国有房企收敛了负债扩张的冲动,负债扩张的脚步放慢了,除了少数国有房企没有控制好债务规模外,多数国有房企、特别是国务院国资委监管的房企,控制负债的效果还是比较好的。今年前7个月拿地房企的情况下来看,也证明了这一点。前7个月中,居于拿地榜第二位、第三位的保利地产、华润置地,都是央企,负债规模和资产负债结构比起一般的民营房企,都要好很多。而万科作为房地产领域的代表性企业,尽管起步于民营,但是,王石早就通过兑现离开了大股东位置,让华润做了大股东,后又转让给了深圳地铁,成为名副其实的国有控股,自然,也会受到国资委的监管,加上万科经营者原本就比较谨慎,自然负债状况要好于其他民营房企,成为前7个月拿地的“冠军”,也就不足为奇了。


当然,国有企业在此刻参与土地竞拍,积极拿地,除了自身需要、自身能力之外,国有企业必须在稳增长中扮演更重要角色也是非常重要的,是必须具有的社会责任素质。如果此时此刻的国有企业,不能拿出点精神和动力来,为稳增长、稳就业、稳民生发挥积极作用,国有企业的社会责任感就难以得到充分体现。

同时必须看到,与民营房企相比,国有房企还有一个非常重要的优势,就是融资的空间更大,能够获得的资金资源是民营房企所不能比的。有的国有房企实际早就资金链断裂,只是国有房企,能够从非金融机构手中搞到资金,从而确保资金链不断。譬如某紧跟高铁步伐的国有房企,看似资产规模很大,实际资产负债率极高,库存房也是数量很多,企业一直面临资金紧绷的格局,如果是民营房企,可能早就资金链断裂了。


正是因为民营房企与国有房企在融资等方面存在差异,因此,适应市场风险的能力也会相差比较大。民营房企可以在市场火热的时候,以更灵活的机制抢占更多市场,获得更多资源。但在市场进入平稳或低迷状态后,民营房企资产负债率偏高的弱点也就会逐步暴露。资金实力强的民营房企,还能勉强度日。资金实力弱的民营房企,也就只能听天由命了。

面对市场持续低迷,能够腾出手脚来建房、售房、拿地的民营房企,已经屈指可数。更多的是像恒大一样陷入困境,等待其他企业来救。只有国有房企、特别是中央企业中的房企,还能在低迷的市场面前,表现得相对从容。因此,土地交易市场出现民企“隐身”、国企“站台”现象,也就不稀奇了。那么,这种现象将要维持到什么时候呢?房地产市场的正常状态何时才能回归呢?只有用时间换空间、用等待换希望、用耐心换可能了。

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