民企“隐身”，国企“站台”，土地市场何时恢复常态

8月1日，克而瑞地产研究中心发布报告称，全国300城经营性土地6月份总成交建筑面积为7803万平方米，环比下降41%，同比降幅近五成。从企业拿地层面来看，并未较上半年出现显著变化，仍有近四成房企投资停滞，即便是核心城市火热地块带动整体土拍有所回暖，但拿地依旧是央国企等老面孔，民企持续“隐身”。

这就对了，此时此刻，如果民企的拿地热情很高，说明房地产市场的“苦日子”已经结束，“好日子”重新开始。而从目前房地产市场的实际情况来看，房企的“苦日子”可能才刚刚开始，或还没有到最艰难时刻。特别是民营房企，只要是依靠负债扩张起来的，能够摆脱资金困境的，寥寥无几，甚至可以说暂时没有。更多的都在苟延残喘，在维持着资金链不断的情况下艰难生机。如果能够实现“保交楼”目标，就算是非常成功了。拿地，只能是希望，能否变成现实，需要看市场的恢复程度。

那么，为什么同样债务规模很大、负担很重的国有房企，却能在市场十分低迷的情况下，继续拿地呢？这就是管理体制的问题了。因为，国有房企在前些年的快速扩张中，确实很多也是依靠负债来扩张的。但是，面对国有房企过度负债扩张，国资委按照国资监管的要求，对国有房企负债扩张是有约束的，是列入到考核范畴的。特别在中央对楼市提出调控目标以及国有企业的降负债要求后，考核的力度更大，从而让很多国有房企收敛了负债扩张的冲动，负债扩张的脚步放慢了，除了少数国有房企没有控制好债务规模外，多数国有房企、特别是国务院国资委监管的房企，控制负债的效果还是比较好的。今年前7个月拿地房企的情况下来看，也证明了这一点。前7个月中，居于拿地榜第二位、第三位的保利地产、华润置地，都是央企，负债规模和资产负债结构比起一般的民营房企，都要好很多。而万科作为房地产领域的代表性企业，尽管起步于民营，但是，王石早就通过兑现离开了大股东位置，让华润做了大股东，后又转让给了深圳地铁，成为名副其实的国有控股，自然，也会受到国资委的监管，加上万科经营者原本就比较谨慎，自然负债状况要好于其他民营房企，成为前7个月拿地的“冠军”，也就不足为奇了。

当然，国有企业在此刻参与土地竞拍，积极拿地，除了自身需要、自身能力之外，国有企业必须在稳增长中扮演更重要角色也是非常重要的，是必须具有的社会责任素质。如果此时此刻的国有企业，不能拿出点精神和动力来，为稳增长、稳就业、稳民生发挥积极作用，国有企业的社会责任感就难以得到充分体现。

同时必须看到，与民营房企相比，国有房企还有一个非常重要的优势，就是融资的空间更大，能够获得的资金资源是民营房企所不能比的。有的国有房企实际早就资金链断裂，只是国有房企，能够从非金融机构手中搞到资金，从而确保资金链不断。譬如某紧跟高铁步伐的国有房企，看似资产规模很大，实际资产负债率极高，库存房也是数量很多，企业一直面临资金紧绷的格局，如果是民营房企，可能早就资金链断裂了。

正是因为民营房企与国有房企在融资等方面存在差异，因此，适应市场风险的能力也会相差比较大。民营房企可以在市场火热的时候，以更灵活的机制抢占更多市场，获得更多资源。但在市场进入平稳或低迷状态后，民营房企资产负债率偏高的弱点也就会逐步暴露。资金实力强的民营房企，还能勉强度日。资金实力弱的民营房企，也就只能听天由命了。

面对市场持续低迷，能够腾出手脚来建房、售房、拿地的民营房企，已经屈指可数。更多的是像恒大一样陷入困境，等待其他企业来救。只有国有房企、特别是中央企业中的房企，还能在低迷的市场面前，表现得相对从容。因此，土地交易市场出现民企“隐身”、国企“站台”现象，也就不稀奇了。那么，这种现象将要维持到什么时候呢？房地产市场的正常状态何时才能回归呢？只有用时间换空间、用等待换希望、用耐心换可能了。