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下半年地产政策会大力度放松吗?

2022-07-19 10:47:24    廊房网     行业资讯 经济参考      来源:明源地产研究

当前,房地产下行压力大,虽然5月销售环比25.8%,但是1-5月商品房销售面积同比下降23.6%,降幅继续扩大;5月百强房企操盘面积同比-53%。5月中长期贷款增加1047亿元,同比少增3379亿元。反映房地产市场“预期减弱、需求不足、供给冲击”三重压力愈演愈烈。

当市场有下行压力时,政策一般如期而至。

“政策松”何时才能“市场稳”?本文重点梳理本轮政策向市场的传导路径,并展望下半年的政策空间。

1、政策宽松到市场企稳的传导逻辑

从政策放松到市场企稳,要经历“增强信心”、“加上杠杆”两个过程。


1.1、 第一阶段:增加购房信心

429政治局会议为本次宽松指明方向。4月29日,中共中央政治局召开会议,强调要坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求。体现了高层对房地产的重视。


四大因素影响居民购房信心。一是期房烂尾。房企危机削弱购房者对期房信心,加重观望情绪。二是收入下降。经济、就业形势不乐观,居民预防性储蓄增加,且担心断供问题,买房决策比以往更谨慎。三是疫情形势。购房者看房、选房、线下签约均受到影响。四是房价涨幅。居民买涨不买跌,房价涨幅趋缓时,购房者选择观望。


行政政策,特别是放松限购、改变限价、减少税费,能有效减少交易限制、增强购房意愿。目前地方已在陆续调整相关政策。

限购方面,廊坊等非热点城市选择直接解除限购,热点城市会采取相对“艺术”的手法放松限购,将民生、人口、人才政策挂钩限购放松,一是通过出租自住房新增购房指标。如长沙,房屋盘活供作租赁住房后,不纳入家庭住房套数计算。二是多孩家庭新增购房名额。如杭州,三孩家庭限购套数增加一套;而南京、东莞,二孩、三孩家庭均可新增购买一套商品住房。三是养老投亲家庭新增购房名额。如郑州,鼓励老年人投亲养老,允许其投靠家庭新购一套住房。四是降低社保要求,利好低社保新市民,像个体户、刚毕业的大学生、新创业者等。如杭州,本地户籍无需社保、外地户籍12个月社保就能购买二手房,此前是“落户+2年社保”、“非户籍+4年社保”政策。


限价方面,直接取消限价,或品质住宅提高限价。如东莞,取消新房限价。郑州,对低容积率、高绿地率等品质住宅,销售限价上浮。


税费方面,无锡、杭州个人住房转让增值税免征年限由5年调至2年。


1.2、 第二阶段:加上杠杆,形成直接的购买力

金融政策,特别是对首付比例、首套房的认定标准、贷款利率,能有效的提升购买力。目前各地也有探索,城市数量比较少,力度还需加强。

首付比例方面,针对非限购城市,很多地方将商贷首付比例降至央行政策划定的最低水平,“首套20%、二套30%”。针对限购城市,实施首付比例优惠,如合肥二孩及以上且子女未成年的家庭首付比例最低为30%。

首套房认定标准方面,太原、郑州等放松“认房又认贷”,为改善居住条件购买二套房的家庭,可按首套房贷款标准进行贷款。


利率方面,一季度以来各地纷纷调低房贷利率。5月15日,央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》,对于贷款购买普通自住房的居民家庭,首套房贷利率下限调整为LPR-20bp,二套房贷利率下限未变。此前执行2019年8月25日央行公告,首套房贷利率下限LPR、二套房利率下限LPR+60bp。5月20日,5年期LPR下调15bp,至4.45。首套房利率最低4.25,相当于LPR的95折;二套房最低5.05,相当于LPR的1.13倍。此类调整,可引导未来实际按揭利率进一步下行,减轻刚需购房负担,促进需求释放。天津、郑州、无锡等多城首套房贷利率低至 LPR-20bp。




2、 下半年政策空间展望

2.1、 历次房地产下行都伴随全国层面大力度放松

历史来看,我国历次房地产下行都伴随着全国层面的大力度放松。2008年10月22日央行新政,商贷利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。2014年国家出台了修改认房认贷标准、央行降息等政策。2015年降低首付比例标准、减免营业税,并再度降准降息。2016年房地产契税、营业税减免。近期的政策宽松力度与以往相比仍有空间。



2.2、 目前一线城市房价上涨压力存在,政策调控较为谨慎

特别是,有些一二线城市存量政策仍然较严,可进一步放松过紧的调控。然而今年以来,这些城市房价上涨压力存在,调整政策会比较谨慎。

整体市场虽在下行,但高能级城市房价依然坚挺,“房住不炒”大背景下,“房价涨”是“调控松”的最大掣肘和顾虑。以北京为例, 2022年5月新建商品住宅价格指数当月同比5.9%、二手住宅价格指数当月同比5.3%。截至2022年6月14日,北京商品房成交53249套、二手房成交71274套,成交量已经回到2019年疫情前水平。



2.3、 “改预期”政策空间

未来政策空间很大。一是优化过严限购措施。部分城市,经过这一轮调整后,居民购房更偏理性,投机型需求所剩无几,部分热点城市房地产市场回归健康,临时性的限购政策存在放宽空间。

二是取消限价。限价政策的出台背景是房企哄抬地价、房价涨幅过快。当前,房企拿地热情低、多数城市房价调控目的已达预期效果,这一临时性举措使命基本完成,应适时适地尽快取消限价。

相比以往,政策会更具针对性、设计更巧妙。各地会在不动摇“房住不炒”基调的前提下,更多为刚需、改善等自住型需求提供购房便利。如与租赁政策结合的“出租换房票”、与生育政策结合的“多胎增房票”、与养老政策结合的“投亲增房票”。甚至热点城市对二手房市场定向降低社保要求,在满足新市民购房需求的同时,堵上“打新摇号获利”的投机需求。

2.4、 “加杠杆”政策空间

金融政策上,首付比例、首套房标准认定、贷款利率都有调整空间。

首付比例上,高能级城市二套首付比例普遍偏高。如北京普宅60%,非普宅80%;上海普宅50%,非普宅70%;深圳普宅70%,非普宅80%。以上海为例,超过140平米的住宅都是非普通住宅。在面积低于140平米的情况下,以住宅所处的位置和房价来区分,内环内以房价450万为分界,内环和外环间以310万为分界,外环外以230万为分界。如果是换房置业的改善需求,一般总价很难满足普宅要求,多数要支付70%的首付比例。以浦东北蔡的一套正常三居为例,总价一般800-1100万,首付需560-770万,换房压力大。

在首套房认定标准上,目前,部分城市首套房认定执行“认房又认贷”,且“认贷”标准严格至认贷款记录,二套房首付比例较高,对合理的换房改善需求容易形成误伤。



房贷利率仍然较高。一方面,相较政策下限,利率放松空间大。根据5月15日央行、银保监会《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》,对于贷款购买普通自住房的居民家庭,首套房贷利率下限为LPR-20bp,二套房贷利率下限为LPR+60bp。但是各地还没有普遍执行。另一方面,实际上目前各城市加点普遍高于政策要求的下限。如一线城市北京,首套、二套房贷款利率为LPR加55、105bp。

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