姚洋：建议调整房地产业“三条红线”政策

北京大学国家发展研究院院长姚洋日前表示，要正确认识房地产信贷，在上半年新冠疫情超预期发展以及房地产行业持续低迷的情况下，建议调整房地产业“三条红线”政策。

所谓“三条红线”，是指2021年起住建部对房地产开发商融资提出的三个标准：（1）剔除预收款后的资产负债率不超过70%；（2）净负债率不超过100%；（3）现金短债比不小于1。根据“三条红线”的触线情况，房企被分为“红、橙、黄、绿”四档，不同档位的房企执行不同的借债标准。

姚洋周二在北大国发院朗润•格政第159期研讨会上指出，从上半年情况来看，全年经济要实现5.5%左右的增长目标有很大困难，下半年增长压力尤其大。在此情况下，他建议调整“三条红线”政策。

“我们显然对房地产断崖式下降的影响估计不足。房地产对中国经济的贡献有多大？有人计算是17%，也就是中国100多万亿GDP里有17万亿是房地产直接或间接贡献的。由于它占GDP比重实在太大了，所以断崖式下降显然给经济挖了一个大坑，别的行业要超额增长弥补这个坑的难度非常大。那为什么下降这么大，我认为没别的原因，就是‘三条红线’。”他说。

中指研究院发布的数据显示，上半年，TOP100房企的销售额均值为356.4亿元，同比下降48.6%。另据克而瑞地产研究中心发布的数据，百强房企1-6月全口径销售金额同比下降51%。

姚洋强调，他不是反对整改房地产行业，而是“治大国如烹小鲜”，“三条红线”的政策需要仔细考量和打磨。比如，“第一条红线——剔除预收款后的资产负债率不超过70%，可以说（企业资产负债率超过70%）不对，但应该给企业调整的空间，而第三条红线更匪夷所思，现金短债比不小于1，如果手里有现金还去借钱吗？”

他指出，房地产行业本身具有高负债性质，一下子断供，当然会倒掉，因为没有流动性了。“其实真正失败的房企是因为多元化经营，把房子建设资金用去造车，做风投，真正做房地产的并不会出现很大问题。所以不是一两个房企出了问题，就是整个市场都有问题。”

“所以为什么老百姓不买房了，和疫情、和有钱没钱没关系，有关系的是，房企一断流，流动性没了。老百姓是理性的，当企业流动性不行，可能要倒掉，买期房可能烂尾，老百姓看到了供给侧的风险，所以购房意愿大大下降，长期信贷下降。”他说。

姚洋进一步表示，房地产业有自然的金融加速器作用——房地产制造资产，有了资产可以拿去抵押、借钱。反之，如果房地产信贷收缩，整个社会的信贷也会跟着收缩。在我们需要刺激经济的时候，实际操作却是剧烈收缩性的，这会给经济复苏增加难度。