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16.9%居民打算购房,下半年楼市接着宽松?业内:刺激需求是大趋势

2022-07-11 14:19:26    廊房网     行业资讯 经济参考      来源:时代周报

“房票”重出江湖、降低房贷利率、现金补贴······今年以来,各地密集出台新政稳定楼市。据不完全统计,今年上半年各地出台房地产相关政策超460次,较去年同期增加逾六成。

“市场已出现一些积极变化,下半年房地产对经济稳定的作用会逐步显现。”6月15日,中国国家统计局新闻发言人付凌晖在新闻发布会上表示。

6月以来,一线城市成交率先复苏,不少二三线城市成交量环比也有所放大。根据央行最新发布的《2022年第二季度城镇储户问卷调查报告》,未来三个月,仅有16.9%的居民打算购房,这一比例继续创下2016年三季度以来的新低。

下半年房地产市场又将呈现怎样的态势?

“和上半年比较,下半年的市场肯定会回暖,这是确定的。因为消费端和土地端的政策都在放开,对市场有正面的企稳作用。”中国房地产数据研究院院长陈晟认为,从长期来看,房地产市场将会进入商品房年成交金额在16万亿元间波动的业态。


图源:图虫创意

“金九银十”或成色不足

“昨天总公司一共成交了7套二手房,比前两个月情况稍微好点了。我估计等到9、10月份,各大楼盘进行特惠活动,新房交易情况会更好一点。”7月7日,湖北一名房产中介告诉时代周报记者。

3月以来,湖北多地下调房贷利率,在部分城市,如果银行手续齐最快全一周即可放款,同时还上调了公积金贷款额度,这些都在一定程度上刺激了房屋交易。

克而瑞研究中心发布的6月房地产市场月报显示,6月30个重点城市新房成交量环比上升31%。其中,一线城市成交面积环比增长85%,增长明显。

不过,整体市场冷热不均。以湖北四线城市咸宁为例,6月份市场成交量持续呈下滑趋势,较5月份减少10%,与2021年6月份相比减少33%。

对于下半年的房地产市场走势,民生证券研报认为,下半年地产销售和投资将弱企稳而非强反弹。估测全年地产销售面积同比下跌15%,地产投资下降6%。其中,上半年销售和投资同比-23%和-5%,下半年销售面积和投资同比均为-6%。

政策方面,中指研究院认为,下半年全国房地产市场调控预计将保持宽松,各地政府将进一步贯彻落实因城施策,楼市政策工具箱或更加丰富,部分热点城市或继续定向优化限购,进一步满足合理住房需求。

“金九银十”是房地产行业传统旺季。一般来说,开发商会在9月、10月推出大量新项目,并有各种促销、折扣活动出台,购房者也会在这段时间集中入场。

“所谓的‘金九银十’,如果是相对于今年的5月、6月来说,还是会出现的,但如果从历史的角度,这个成交量能不能在同比上恢复,我认为还有一定难度。”陈晟告诉时代周报记者。

中国首席经济学家论坛理事长连平也在文章中谈到,年内局部地区“金九银十”可期。由于受到宏观经济等因素影响,部分购房者存在观望情绪,今年“金九银十”行情相比以往成色可能不足。

16万亿元新业态

从长期来看,陈晟认为,全国商品房成交金额将会进入在16万亿元区间波动的业态。

这比近两年的数据都要低,仅略高于2019年的15.97万亿元。国家统计局数据显示,2021年全国商品房销售额为18.19万亿元,较2020年的17.36万亿元增长4.8%,比2019年增长13.9%。

而2022年1-5月,商品房销售额为4.8万亿元,同比下降31.5%。根据中国社会科学院国家未来城市实验室等机构发布的《房地产蓝皮书》预计,2022年住宅交易规模将达到22万亿~23万亿元,其中,新房销售金额为15.3万亿~16.7万亿元。

另从销售面积来看,根据民生证券研报,2018至2021年,中国地产几乎稳定在一个狭窄的区间之内。典型的数据有两组:新房销售面积常年稳定在17-18亿平方米,居民信贷稳定在7万亿元以上。

民生证券预测,今年地产销售面积或将下降至15万亿平方米,居民信贷有可能不及7万亿元。这预示着新房年销量17万亿平方米成为历史,也意味着房企和居民告别快速杠杆时期。

2021年,中国居民负债率为61.6%,在全球处于中等水平。但从增幅来看,2011-2021的10年间,受住房类贷款快速增长的影响,中国居民部门杠杆率共计上行33.8个百分点,增幅在全球居于首位。

根据天风证券测算,居民稳杠杆预期之下,全年销售面积将下滑13%至16%。

“2021年下半年以来的调整只是对常态的回归,而2022年下半年,市场将出现回升。”中信建投证券房地产行业首席分析师竺劲近期表示,新常态下,楼市将长期分化。当前,五大城市群的发展比较确定,其中核心城市产业和人口会进一步上升,核心城市中的核心区域资产价格也会进一步上升。同时,房企进入低杠杆和低利润率后,信用将变得更为重要。

总体来看,相较于其他类型房企,央企、大型房企各方面表现俱佳,且在盈利水平、费用管控能力、规模扩张性、财务健康程度等方面均具备较大优势,在行业下行期间拥有更强的风险抵御能力,同时也具有更充裕的资金和资源获取更多市场份额,因此有望在未来发展中持续胜出。

对于房地产未来的新常态,陈晟告诉时代周报记者,将会是增量和存量并行、开发和运营并行、社区与科技赋能并行,绿色低碳可持续发展,企业金融稳定的一种模式。

此外,在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,不需要对房地产市场太过悲观。“刺激购房还是目前的大趋势,在这个基调下,背后的购房需求还是很强劲,不至于走下坡路。我个人认为,房地产市场大方向还是会向上走的,市场顶部也完全没有出现。”

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