最近，各地楼市新政开始越来越迷！

看了眼最近的楼市新政，越来越缺心眼了。

7月4日，广东中山市发布新政，要求房价每次降幅不得超5%，调整间隔不少于3个月。

言外之意：三个月后买的房子比现在便宜5%。

自设跌停板，限制五个点一看就是st了，谁还敢买？

还有佛山东莞这对大湾区姐妹花。

至今抱着最有价值的几个限购区域不放松，

明明白白告诉全天下：瞧吧，我最值得买的区域就是这些，偏不让你们买。

不过，最渣的当属杭州，

新政规定新落户只能买二手。

一副渣女玩够了找老实人接盘的丑恶嘴脸。

更有甚者，政策放松热度才刚刚起来，就加码了20%的差额税，

直接砍掉一多半正在进行的二手交易。

真以为6月的商品房销售面积一根棍戳上去，楼市皆大欢喜了？

央行于 5 月调降 5 年期 LPR 15bp，明确首套房贷利率不低于 LPR 减20个基点。

5月底稳住经济大盘会议明确“因城施策支持合理住房需求，维护房地产市场的平稳运行”。

而在3、4、5月，京沪深为代表的热点城市遭受了一轮疫情，楼市受到冲击。

信贷宽松高层放话疫情消退，多因素叠加加速楼市修复。

6月，亮出了好成绩。

30大中城市商品房成交面积环比上升69.3%，同比降幅收窄至13.4%。

以疫情为例，

4 月全国多地暴发疫情，各地疫情防控政策加码。疫情冲击之下，地产销售端压力最为明显。4 月商品房销售面积同比-39%，较 3 月同比下行 22 个百分点。

随着疫情得以控制，5月出现回升迹象，6月出现明显回升。

单单上海，6月商品房成交面积环比暴涨3618.3%。

至于说政策对楼市的助力，目前除了苏州、青岛个别城市在正儿八经地放松。

大多数一线和强二线的“禁欲系”放松政策，效果平平。

拿杭州来说，517新政之后，被全网鼓吹的二手成交量暴涨80%。

真相看这：

新政周之后，成交量砍半。

与其说成交量暴涨，不如说短暂的积压释放。

以往地产周期的经典传导路径是：需求端刺激政策落地，然后地产销售明显反弹，进而带动房企拿地和投资显著修复。

我们购房者最明显的感受就是，地王来了，

各地咔咔拍出几个地王，上涨周期来了。

这次不一样，销售端刚刚出现修复迹象，也可以称之为弱企稳。

典型表现就是商品房销售跌幅收窄，投资仍磨底。

如何判断投资端还在磨底呢？

三个数据：

一、上半年土地成交额砍半；

二、上半年投资额收缩四分之一；

三、5月新开工面积下滑到了-26%。

今年上半年，全国百城土地成交金额为11300亿元，相比去年下半年下降了50%，相比去年上半年下降了55%。

换句话说，土地市场的交易规模缩水严重，充分体现了房企的资金压力。

没钱拿地，并且开发资金累计同比也收缩了25个百分点。

其中与居民购房行为相关的“定金及预收款”对房企开发资金收缩的拖累最大，达-15.5%。

也就是说，房地产开发投资资金的大头，销售回款预期并不好。

当销售回款以及预期下降的时候，直接制约开发投资进度。

比如，新开工规模。

2021年集中土拍的地块，目前已经开工的不足4成。

拿了地，没钱开工，晾着。

施工面积之所以处在临界值，还不是为了赶紧交付拿到监管资金里的钱还债续命。

毕竟，下半年要还的债，不轻。

地产债回售，可以简单理解为房企回购自己的债券，有些还需要支付一定的溢价。

简而言之，投资端还处在紧巴巴的阶段，没钱盖房没钱还债，更没钱拿地。

可现在供应端已经很宽松了，三道红线不提了，房企和金融反对的房地产税不提了，债务也可以展期。

实在缺钱，银行、信托、不良资产管理公司都好说，自己人。

所以，这一轮行情扭转的关键在于最不好把控，占比却最重的销售回款。

下半年销售端改善能否撬动地产企业现金流修复，融资现金流能否改善，地产行业能否就此走向新常态？

就看销售是否能企稳反弹。

6月，商品房成交量来了一个漂亮的上升弧线。

当下的销售修复，基本宣告下半年地产将结束无序收缩，初步进入企稳状态。

但是，

对比周期下行压力较大的 2008 年和2015 年，今年对销售端的放松力度明显弱于当年。

以 2020 年、2008 年或者 2015 年为参照，本轮地产面临的挑战前所未有。既有行业结构调整，也有周期波动，再叠加疫情扰动，楼市面临的压力是多层次的。

若要见到更大幅度的持续的销售反弹，需要更大力度的政策放松。

就目前各地的放松政策来看，正儿八经为广大人民群众着想的没几个，矫揉造作惺惺作态的倒是不少。

现在的宽松政策较以往周期相比，力度仍有空间，

比如，改善性需求释放不足，二套房首付比例、认房认贷等关键政策的调整；

比如，核心一线城市和强二线城市变化不大，没有实质性放松政策。

最近，上海放开了落户。深圳拟调整公积金贷款共同申请人范围，可由父母子女共同申请。

算是进一步放松的信号。

当然，在行情企稳的这段时间，看房攒资格很有必要。

尤其要重点关注成交量明显上升且连续增长的城市，行情来了也是从一个个城市轮动起来的。

最先涨起来的城市最先吃肉，最快出手。