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最近,各地楼市新政开始越来越迷!

2022-07-08 16:07:17    廊房网     行业资讯 政策解读      来源:凤凰网房产

看了眼最近的楼市新政,越来越缺心眼了。

7月4日,广东中山市发布新政,要求房价每次降幅不得超5%,调整间隔不少于3个月。

言外之意:三个月后买的房子比现在便宜5%。

自设跌停板,限制五个点一看就是st了,谁还敢买?

还有佛山东莞这对大湾区姐妹花。

至今抱着最有价值的几个限购区域不放松,

明明白白告诉全天下:瞧吧,我最值得买的区域就是这些,偏不让你们买。

不过,最渣的当属杭州,

新政规定新落户只能买二手。

一副渣女玩够了找老实人接盘的丑恶嘴脸。

更有甚者,政策放松热度才刚刚起来,就加码了20%的差额税,

直接砍掉一多半正在进行的二手交易。

真以为6月的商品房销售面积一根棍戳上去,楼市皆大欢喜了?

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央行于 5 月调降 5 年期 LPR 15bp,明确首套房贷利率不低于 LPR 减20个基点。

5月底稳住经济大盘会议明确“因城施策支持合理住房需求,维护房地产市场的平稳运行”。

而在3、4、5月,京沪深为代表的热点城市遭受了一轮疫情,楼市受到冲击。

信贷宽松高层放话疫情消退,多因素叠加加速楼市修复。

6月,亮出了好成绩。

30大中城市商品房成交面积环比上升69.3%,同比降幅收窄至13.4%。

以疫情为例,

4 月全国多地暴发疫情,各地疫情防控政策加码。疫情冲击之下,地产销售端压力最为明显。4 月商品房销售面积同比-39%,较 3 月同比下行 22 个百分点。

随着疫情得以控制,5月出现回升迹象,6月出现明显回升。

单单上海,6月商品房成交面积环比暴涨3618.3%。

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至于说政策对楼市的助力,目前除了苏州、青岛个别城市在正儿八经地放松。

大多数一线和强二线的“禁欲系”放松政策,效果平平。

拿杭州来说,517新政之后,被全网鼓吹的二手成交量暴涨80%。

真相看这:

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新政周之后,成交量砍半。

与其说成交量暴涨,不如说短暂的积压释放。

以往地产周期的经典传导路径是:需求端刺激政策落地,然后地产销售明显反弹,进而带动房企拿地和投资显著修复。

我们购房者最明显的感受就是,地王来了,

各地咔咔拍出几个地王,上涨周期来了。

这次不一样,销售端刚刚出现修复迹象,也可以称之为弱企稳。

典型表现就是商品房销售跌幅收窄,投资仍磨底。

如何判断投资端还在磨底呢?

三个数据:

一、上半年土地成交额砍半;

二、上半年投资额收缩四分之一;

三、5月新开工面积下滑到了-26%。

今年上半年,全国百城土地成交金额为11300亿元,相比去年下半年下降了50%,相比去年上半年下降了55%。

换句话说,土地市场的交易规模缩水严重,充分体现了房企的资金压力。

没钱拿地,并且开发资金累计同比也收缩了25个百分点。

其中与居民购房行为相关的“定金及预收款”对房企开发资金收缩的拖累最大,达-15.5%。

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也就是说,房地产开发投资资金的大头,销售回款预期并不好。

当销售回款以及预期下降的时候,直接制约开发投资进度。

比如,新开工规模。

图片

2021年集中土拍的地块,目前已经开工的不足4成。

拿了地,没钱开工,晾着。

施工面积之所以处在临界值,还不是为了赶紧交付拿到监管资金里的钱还债续命。

毕竟,下半年要还的债,不轻。

图片

地产债回售,可以简单理解为房企回购自己的债券,有些还需要支付一定的溢价。

简而言之,投资端还处在紧巴巴的阶段,没钱盖房没钱还债,更没钱拿地。

可现在供应端已经很宽松了,三道红线不提了,房企和金融反对的房地产税不提了,债务也可以展期。

实在缺钱,银行、信托、不良资产管理公司都好说,自己人。

所以,这一轮行情扭转的关键在于最不好把控,占比却最重的销售回款。

下半年销售端改善能否撬动地产企业现金流修复,融资现金流能否改善,地产行业能否就此走向新常态?

就看销售是否能企稳反弹。

6月,商品房成交量来了一个漂亮的上升弧线。

当下的销售修复,基本宣告下半年地产将结束无序收缩,初步进入企稳状态。

但是,

对比周期下行压力较大的 2008 年和2015 年,今年对销售端的放松力度明显弱于当年。

以 2020 年、2008 年或者 2015 年为参照,本轮地产面临的挑战前所未有。既有行业结构调整,也有周期波动,再叠加疫情扰动,楼市面临的压力是多层次的。

若要见到更大幅度的持续的销售反弹,需要更大力度的政策放松。

就目前各地的放松政策来看,正儿八经为广大人民群众着想的没几个,矫揉造作惺惺作态的倒是不少。

现在的宽松政策较以往周期相比,力度仍有空间,

比如,改善性需求释放不足,二套房首付比例、认房认贷等关键政策的调整;

比如,核心一线城市和强二线城市变化不大,没有实质性放松政策。

最近,上海放开了落户。深圳拟调整公积金贷款共同申请人范围,可由父母子女共同申请。

算是进一步放松的信号。

当然,在行情企稳的这段时间,看房攒资格很有必要。

尤其要重点关注成交量明显上升且连续增长的城市,行情来了也是从一个个城市轮动起来的。

最先涨起来的城市最先吃肉,最快出手。

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