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深圳楼市走下神坛

2022-07-08 15:28:54    廊房网     行业资讯 楼市热点      来源:金融界

人无千日好,花无百日红。深圳楼市再牛,也终有走下神坛的一刻!

2022年上半程走完,深圳新房住宅合计成交16126套,同比下跌38.3%;二手房住宅成交9965套,同比大跌近65%,比2008年上半年还要少52%。

这也意味着,属于深圳楼市的黄金时代,短期内已再无可能。

二手房:成交跌至冰点

对比近几年的数据,2022年上半年的二手房成交惨不忍睹。

2016上半年成交59337套

2017上半年成交29001套

2018上半年成交33704套

2019上半年成交31160套

2020上半年成交44000套

2021上半年成交28443套

2022上半年成交9965套

要知道,在2020年深圳楼市疯狂之际,二手房成交一个月就可以干到1.3万套左右。

然而,现在半年的成交量叠加一起都不及之前一个月的成交。

比这更悲伤的是,你以为别的城市都跟深圳一样?到头来发现,唯深圳独惨。

就拿几个一线城市来说,2022年上半年二手房成交数据中,北京约7.1万套,上海约5.2万套,广州约4.2万套,数据都远远好于深圳。

具体到月份:

1月成交1557套

2月成交872套

3月成交1117套

4月成交1860套

5月成交2318套

6月成交2241套

近半年以来,最高是5月,成交2318套;最低是2月,仅872套,可谓跌至冰点,这也是自有数据统计以来录得的最差数据了。

再就是价格,根据深圳贝壳研究院数据,2022上半年深圳二手房新增挂牌均价同比下跌0.8%,环比下跌1.5%,整体来看说明业主心态和预期有所弱化。

此外,今年上半年成交议价率为5.9%,创下近年来新高。

成交情况,近半年以来,改善型住房占比有明显提高,90-144平户型,从1月份的25.2%提高至6月份的30.2%。

大于144平的户型成交占比也略有提高,不过变化不大。

90平以下户型成交占比缩小,从1月的63.9%下降至6月的58.3%,但依然是成交主力军。

新房:改善型是主力

2022上半年合计成交新房住宅16126套,同比下跌38.3%,整体来说好于二手房成交。

对比近几年的数据,也不是最低的,2017年上半年仅10502套,为近年最低值。

2016上半年成交23170套

2017上半年成交10502套

2018上半年成交12804套

2019上半年成交17679套

2020上半年成交16727套

2021上半年成交26140套

2022上半年成交16126套

一般来讲,新房成交的高低和新房推盘速度有关,入市新盘数量多,则新房成交也会相应上升。

1、6月新房住宅入市密集,分别成交3752套、3008套。其他月份,2月成交1959套,3月成交2859套,4月成交2851套,5月成交1877套。

据统计,2022上半年,深圳共有57个项目入市,合计供应新房26228套,其中新房住宅17353套,同比去年上半年增长24.6%,龙华是供应主力,达5862套。

近年的住宅供应目标是6万套,但去化表现一般,伴随推盘数量的增加,新房库存日渐上升。

据克而瑞数据,深圳6月库存量达520万平,环比上升17%,同比上升51%,去化周期则高达18.3个月,环比上升14%,同比上升109%。

值得注意的是,深圳刚需市场遇冷,豪宅却异常坚挺,近来入市的海德园A区、招商仕林臻邸、华润城润玺二期、天元中心等豪宅,去化火热。

成交情况,上半年改善型住房需求强劲,90-144平户型成交占比68.1%,达10981套;90平以下户型占比25.2套;144平占比6.7%。

法拍:宝能城事件

法拍一直是小众市场,今年上半年以来,深圳法拍房热度明显有下降。

不仅参拍报名人数减少,围观的人数下降,就连网红小区也频繁出现流拍,甚至变卖也无人报名的情况。

宝能城法拍是一个典型。

5月27日,宝能城东区10套房产首先上线阿里法拍,本预计6月30日开拍,却又在开拍前日撤下。

主要是税费问题,有媒体测算过,若按照1505万起拍价成交,税费高达822万,其中包含增值税723万。

税费惊人。

不过也有人认为,房子还在开发商手上,是按照一手房来卖的,税费的话仅交契税就可以了,首套为1.5%,二套为3%。

但这一点在法拍公告中没有说明,反而写着 ,税费由买受人负担。

税费问题让人望而却步,虽然宝能城有近10万+人观望,但是真正参与的人很少,10套房源共只有7人报名参与拍卖。

如果房子流拍的话,二拍的价格会更低。所以及时撤下,搞清楚税费问题再上架拍卖,也是明智选择。

总结:悲喜交加

对于当下的深圳楼市,有人哭,也有人笑。

刚需是幸福的,新房打折、二手房捡笋,只要你肯买房,开发商想办法让你上车。

今天的中介朋友圈,已经被勤诚达誉府刷屏,开发商推出一成首付,首付30万买3房,不过据了解,这是首付分期,另外两成首付开发商垫资,你分期返还。

对比前两天的信城缙悦花园,送一成首付,勤诚达誉府的诚意还是差了点意思。

苦了改善型买家,卖房又卖不动,大降价又不舍,首付成数高,实在是进退两难。

当然, 这个世界本来就不存在完 美的政策,拼到最后,不过是两相其害取其轻的妥协罢了,谁都不容易。


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