“因城施策”叠加显效 市场筑底回稳可期

今年以来，中央不断释放稳地产信号，各地“因城施策”持续发力，从调整公积金贷款政策到降首付降利率，再到限购、限售等政策松绑，近期还出现了“房票”等创新方式，一系列购房支持政策和房地产纾困政策叠加的效果开始显现，5月房地产各指标环比均出现回升，房价降势趋缓，二手房市场低位修复，市场量价及预期均有改善。

业内人士认为，全国楼市仍在筑底过程中，真正回稳仍需政策组合拳助力。未来各地政策会更具针对性，在限购、限价、首付比例、首套房标准认定、贷款利率、税收等方面都有进一步调整空间。

支持政策持续加力扩围

今年以来，多部门落实去年中央经济工作会议精神，在坚持“房住不炒”的基础上，稳妥有序地纠偏房地产调控政策，各地因城施策稳地产政策持续出台。

其中，对楼市影响最大的房贷政策，从贷款发放提速、贷款利率下调，到公积金贷款额度提高和首付比例降低，再到非限购城市商贷首付比例降低，宽松力度从公积金端逐渐传导至商贷端，首套房购房需求得到支持。随着郑州稳地产“组合拳”的出台，拉开了限购城市在商贷领域对改善性需求支持的序幕，更多城市开始放松首套房贷认定标准，取消“认房又认贷”，极大降低了改善性需求的购房门槛。

与此同时，限购、限售等限制性政策的松绑也从非热点城市扩展到热点城市。特别是4月29日中央政治局会议提出“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，为政策宽松指明方向后，5月以来各地松绑政策呈现井喷之势，形式也更加多样。如长沙首提存量房出租不纳入限购；武汉针对投亲、多孩、非本地这三类家庭放松限购，同时解除郊区限购政策；珠海、唐山等地公积金贷款政策实行“一人购房全家帮”。另外，多地对二孩三孩家庭给予购房优惠，包括可在现有限购套数基础上新购1套房、额外购房补贴、额外提高公积金贷款最高限额、契税补贴等。近期，郑州还提出“房票”购房不计入限购套数，并给奖励和优惠政策等。

不仅地方层面支持政策层出不穷，5月以来，中央层面政策力度也显著加强，下调全国层面首套房贷利率下限，超预期下调五年期以上贷款市场报价利率15个基点。

这些措施有利于减轻居民家庭房贷负担，也有利于促进消费、投资和宏观经济大盘。自5月23日国务院常务会议部署稳经济一揽子措施，在房地产方面提出“因城施策支持刚性和改善性住房需求”以来，多地将促进住房消费作为稳经济的重要措施之一，并在一揽子实施方案中提出购房支持政策，其中，多地落实下调首套房贷利率下限，执行4.25%的较低利率水平。

除了需求端的各类支持政策，在供给端的支持政策也在同步推进。今年以来，为了有效防范化解风险，促进房地产行业健康发展和良性循环，中央在房企融资、并购贷、预售资金监管等多个层面频频释放积极信号。近期，多家民营房企在信用保护工具的加持下成功发行公司债等，可见在监管部门的大力支持下，房企融资环境进一步改善。

市场回稳仍需政策助力

在一系列政策持续叠加下，持续低迷的房地产市场在5月以后出现了一些积极信号。

从国家统计局的最新数据来看，今年前5个月，房地产开发投资、商品房销售面积和销售额、房企到位资金等多指标累计增速虽然仍同比下降，但从5月单月来看，各指标环比均出现了回升，并且同比降幅均有收窄。5月份，全国70城房价环比总体延续降势，但降势趋缓。特别是新房价格下降城市个数减少，降幅收窄，其中，深圳环比由跌转涨、广州环比涨幅扩大，带动一线城市新房价格整体环比涨幅扩大。二线城市中，成都房价涨幅连续2个月全国第一。另外，南部沿海的厦门、桂林等城市二手房市场小幅回暖。

从更能反映市场真实情况的二手房市场来看，贝壳研究院的数据显示，5、6月贝壳50城二手房成交量连续环比增长，环比增幅分别为14%、25%，二季度成交量比一季度增长约15%。同时，6月以来贝壳50城周度二手房价格指数环比下跌0.3%，比5月份跌幅收窄。代表需求变化的带看量指数今年以来也在恢复上升，预示着未来交易将进一步复苏。

贝壳研究院认为，今年上半年二手房市场低位修复，市场量价及预期均有改善。核心城市群的市场复苏节奏较快、力度较大。不过，尽管5、6月份二手房市场出现了边际复苏，但当前市场成交量还处于较低的位置，价格上涨的预期仍然不强，市场信心不足。

“全国楼市仍在探底过程中，还难说目前已经见底了。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭对证券时报记者说，下半年全国楼市会筑底，很多指标同比跌幅会收窄，成交量会略有反弹，房价跌幅可能进一步收窄。

不过，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，市场触底已是结论，但反弹尚早，磨底将是未来一段时间楼市的主旋律。

多位业内人士认为，房地产市场真正回稳仍需政策组合拳助力。

在国海证券地产首席分析师夏磊看来，从政策松到市场稳，第一阶段是增加购房信心，第二阶段是加上杠杆，形成直接的购买力。未来政策空间上，一是优化过严限购措施，二是取消限价。她认为，未来各地政策会更具针对性，如出台与租赁政策结合的“出租换房票”、与生育政策结合的“多胎增房票”、与养老政策结合的“投亲增房票”。甚至热点城市对二手房市场定向降低社保要求，在满足新市民购房需求的同时，堵上“打新摇号获利”的投机需求。

在金融政策方面，夏磊认为，首付比例、首套房标准认定、贷款利率都有调整空间。“目前，部分城市首套房认定执行‘认房又认贷’，部分热点城市二套房首付比例普遍偏高，对合理的换房改善需求容易形成误伤。”她说，另外，首套房贷利率下限各地没有普遍执行，一线城市等房贷利率仍较高，利率放松空间仍大。

此外，中国社科院发布的房地产蓝皮书还建议，优化住房交易增值税和个人所得税优惠政策方面，更好地支持居民家庭通过低成本换购提升住房条件。合理设定非普通住宅认定标准，建立相关标准的动态调整机制等。