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“一人购房全家帮”,会不会全家被“套牢”?

2022-07-04 10:28:45    廊房网     行业资讯 名人观点      来源:中国新闻周刊

在西瓜、小麦、大蒜、水蜜桃换房等各种花式营销出现之际,“一人购房全家帮”的购房政策也在湖北咸宁市、广东珠海市等多地推出。

  而且,相比四五年前的6个钱包帮买房,这次的“全家帮”是通过购房者及其父母子女的公积金来一起帮着买房。

  在我国的传统和现实多因素影响之下,这一新规有其逻辑。然而,在高房价的风险逐渐凸显的背景下,一人购房全家帮会不会演变成全家被“套牢”?

  6个钱包不够,再加6张公积金卡

  仅仅半年左右的时间,楼市就经历了一场戏剧性的变化。

  2021年11月29日,咸宁市住房和城乡建设局等联合出台规定,要加强房地产供应精准调控,严格落实预售资金监管要求,严格执行商品房预售价格备案制度。

  而在今年6月23日,上述咸宁市的6个委办局即联合发文,要激发市场活力,促进房地产市场良性循环和健康发展。

  在咸宁市刚刚出台的规定中,除了常见的购买首套普通商品住房首付比例不低于总房价的20%、二套及以上不低于30%等降首付,以及降息、购房补贴等政策之外,其中还规定,住房公积金缴存职工购买自住房需用公积金时,可同时申请一次性提取父母、子女的住房公积金余额(账户保留百元位)。

  这即是如今的“一人购房全家帮”,用父母、子女的住房公积金,加上购房者夫妻双方的公积金,一下子或将多出6张公积金卡支持购房。

  早在2017年前后,在那一波楼市大幅上涨中,也曾出现过“一人购房全家帮”,不过当时的全家帮是“买房不够,6个钱包来凑”,即购房者夫妻加上双方父母直接可动用的钱包。而如今,购房者及其父母、子女的公积金也被撬动,用于买房,这凸显出当前楼市的境地。

  无独有偶。6月1日,珠海市住房公积金管理中心明确发文规定,充分满足住房消费需求,“实行一人购房全家帮”。而且,这个“帮”有两个“帮”法。一是可提取直系亲属(配偶、父母、子女)账户余额的90%帮助支付首付款,二是可逐月提取公积金,用于帮助直系亲属(配偶、父母、子女)偿还房贷。

  不止于此,截至目前,已有天津、河北秦皇岛、广东潮州、江西赣州、云南楚雄、河北沧州、湖南邵阳、四川资阳、安徽池州等10多个城市,出台“一人购房全家帮”政策。

  首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池向中国新闻周刊表示,买房是以家庭为单位,举全家之力为子女买房是当前的常态,买房时提取父母、子女的住房公积金有其合理性,同时,这也表明楼市稳市场的政策力度较大。

  外地客户来看房,报销全部路费

  从上述调整公积金政策的城市来看,基本以三四线为主。

  机构监测显示,今年上半年,全国100个城市新建商品住宅成交面积为13282万平方米,同比下降49%;相较于去年下半年,下降了33%。一位业内人士对此表示,楼市成交可谓遭遇腰斩。

  相比之下,三四线城市的跌幅更大。其中,26个一二线城市新建商品住宅成交面积为7286万平方米,同比下降48%;而74个三四线城市新建商品住宅成交面积为5996万平方米,同比下降51%。

  王冰在湖北襄阳等地承接了多个楼盘的营销代理工作,他告诉中国新闻周刊,“从去年下半年开始,销售量就不断下滑,售楼处常常十分冷清,原本指望过年返乡、五一小长假能形成一波置业潮,但没想到这些销售节点接连落空。”

  赵秀池表示,在此前从严的楼市调控政策下,房价的快速上涨得到了抑制,投机投资需求也得到了控制,加之疫情的影响,各地楼市低迷,购房意愿和预期也受到很大影响。

  销量下滑之下,楼市库存迅速积压,去化周期拉长。机构监测显示,截至今年5月,100个城市平均去化周期为23.3个月,其中,一二线城市去化周期为21个月,三四线城市为27个月。

  以此次出台“一人购房全家帮”政策的珠海市为例,因短期成交低迷,其去化周期迅速攀升,目前已超过30个月,在100个城市中位居TOP20,且去化周期相比去年同期,上涨了200%。

  目前,珠海市的库存周期还在持续高位运行。仅在6月份,珠海市就有28个项目取得预售证,预售建筑面积38万平方米,其中住宅面积为24万平方米。据合富研究院监测显示,2022年1-3月,珠海商品房网签共7991套,成交面积为592899㎡,这意味着,仅6月份单月的供应量已超过一季度销量的半数以上。

  珠海市万科都会四季的营销人员告诉中国新闻周刊,他们旗下的项目正在对外销售,由于位置好,开发商是大品牌,吸引了一些购房者甚至是投资客来看房。如果外地客户来看项目,他们在珠海市内安排车接车送,对于路费,可以全额报销。

  与此同时,中国新闻周刊注意到,该项目在今年初销售均价高达38000元/平方米,目前的销售价格只有36000元/平方米,其价格处于停滞甚至下跌的态势。

  易居克而瑞城市发展部副总经理缪萌告诉中国新闻周刊,多地出台“一人购房全家帮”,不断松绑楼市调控的根由还是因为土地财政。

  他进一步表示,随着销售下滑、库存高企、周转变慢,房企不仅遭遇严重的资金问题,而且在卖的项目普遍没有多大利润。在这一背景下,房企没有拿地积极性,即使有一些地方国企托市,土地市场也十分冷清,而且,这种左手倒右手的操作也不可持续,后续很可能还会有很大的隐患。

  多重风险要警惕

  对需要用全家人公积金来购房的群体而言,巨大的市场风险不容忽视,甚至可能被套牢。

  一方面,随着房价的步步高涨,房价进一步上涨的空间已不足。

  国家统计局数据显示,1—5月份,商品房销售面积50738万平方米,商品房销售额48337亿元,商品房销售价格高达9500元/平方米,房价依然在高位运行。

  与此同时,5月份,70个大中城市中,新建商品住宅价格环比下降城市有43个,二手住宅销售价格环比下降城市有53个。

  另一方面,随着城镇化的快速推进,部分地区的住房需求得到了较大满足。

  数据显示,我国家庭户人均居住面积达到41.76平方米,平均每户住房间数为3.2,平均每户居住面积达到111.18平方米。

  缪萌向中国新闻周刊表示,这些数据表明住房难题已经得到了较大缓解,部分地区的人们已经不缺住房了,尤其是一些刺激力度大的城市,有购买力的潜在需求短期看未必很大。

  在这样的背景下,后市走势依然叵测。

  赵秀池表示,从投资角度看,如果房价不涨,就会被套,相对而言,人口净流出的城市风险更高。如果是自住刚需角度,不存在套牢问题。当然,即使是自住刚需,也存在买在历史低位,这是可以理解的。

  目前来看,利好政策叠加的效果,已在部分城市如苏州、佛山等开始显现。有机构预测,预计2022年下半年成交有望逐步走出低谷,成交同比降幅预期将持续收窄,但全年成交规模则将呈现高位回落。

  赵秀池表示,后市有可能在一系列支持合理性购房需求的政策下,缓慢走出低谷。毕竟我国城市化还处于快速发展的中期阶段,每年还有大约1400万人口进城,房地产也是人们生产生活的重要载体。

  日前,万科集团董事会主席郁亮公开表示,短期来看房地产市场已经触底,市场恢复是个缓慢而温和的过程。

  2021年,万科实现营业收入4528亿元,同比增长8.0%,不过,其净利润只有225亿元,同比下降45.7%,可谓腰斩。

  上述珠海市万科都会四季的营销人员表示,近期推出了部分特价房源,房价只有26000元/平方米。

  事实上,不只是“一人购房全家帮”,包括近期的西瓜、小麦、大蒜、水蜜桃换房事件背后,都存在这一风险。

  但问题还不止于此。

  一旦市场风险爆发,后续还可能存在烂尾、质量下滑、资金链断裂等一系列问题,这显然都值得警惕。

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