多地调降利率及首付比例拉动购房需求 信贷总量与结构有望改善

监管宣布将“首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减20个基点”已满月。

　　据不完全统计，截至目前，至少有13个城市的部分银行将首套房贷款利率降至4.25%，不过一线城市降幅不大，仅进行微调；此外，32个城市调整了购房首付比例(包含商业贷款和公积金贷款)，多数首套房首付比例降至20%。

　　对此，中信证券首席经济学家明明对《证券日报》记者表示，从近期信贷数据来看，居民按揭贷款和中长期贷款较低，随着一系列房地产相关政策继续松绑，对居民购房需求和信贷增长都会有较明显促进作用，未来几个月居民整体信贷增速将有所增长，从而进一步改善金融数据结构。

　　13地首套房贷款利率降至4.25%

　　提振楼市信号明显

　　一个月的时间里，多地银行陆续对首套房贷款利率进行调整。

　　截至记者发稿，至少天津、南通、苏州、青岛、济南、重庆、潍坊、唐山、惠州、襄阳、珠海、郑州、呼和浩特等13个地区已有银行将首套房贷款利率最低降至4.25%。

　　襄阳市某房地产经纪公司经纪人告诉《证券日报》记者，目前当地已有银行(如光大银行)将首套房贷利率最低降至4.25%，其他银行利率多数在4.8%左右；呼和浩特市住建局发布消息称，对差别化住房信贷政策进行调整，调整后首套房个人中长期住房贷款最低利率水平为4.25%，为近年来最低水平；珠海市和郑州市多家国有大行和股份制银行称，目前两地五年期首套房贷款利率普遍为4.25%，二套房贷款利率为5.05%。

　　但值得注意的是，一线城市首套房贷款利率下调似乎并不明显。北京市某国有大行的工作人员称，“目前北京市执行的是LPR加点利率，在5年期以上LPR4.45%的基础上加55个基点，首套房贷款利率为5%。”

　　深圳市一位房产置业顾问则称，“目前首套房贷款利率较5月20日没有新的调整，多家银行首套利率为4.75%，基本保持稳定。”

　　记者从上海市多家房产中介处了解到，当前上海地区首套房贷款利率为4.8%(LPR4.45%+35个基点)，较5年期以上LPR调整前的4.95%有所下浮。

　　58安居客房产研究院分院院长张波在接受《证券日报》记者采访时表示，随着五年期以上LPR利率下调，各地房贷利率不断走低，甚至接近利率下限，明确释放出提振楼市的信号。

　　总体来看，后续房贷利率或将保持下行态势，各地利率不断走低并接近下限的情况也会不断增多，通过金融侧发力提振楼市的动作还将持续。

　　超30城首付比例降至20%

　　或将改善信贷总量与结构

　　近期，地方层面积极出台相关政策提振楼市，其中“降低首付比例”成多个城市优化政策的标配。

　　襄阳市日前发布通知提到，首套房首付款比例由不低于30%调整为不低于20%，二套房首付款比例由不低于50%调整为不低于30%；6月8日，河南省印发贯彻落实稳住经济一揽子政策措施实施方案提到，2022年6月底前，在不实施限购措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；安徽省蚌埠市6月2日出台相关政策，首套住房首付比例最低降至20%。

　　与此同时，多地公积金的首付比例也迎来部分调整。6月7日，安徽省安庆市出台若干措施，凡在安庆市行政区域内，首次申请住房公积金贷款购买新建商品住房的，首付比例最低为20%(二手房最低为30%)；江西省南昌市同日发布通知，自2022年6月7日起，缴存职工家庭使用住房公积金贷款购买首套普通住房(含商业性住房贷款转住房公积金贷款)，最低首付比例由30%调整为20%。

　　有些地区虽尚未公开发布相关信息，但市场端已有反应。

　　“十天前左右，廊坊市下调了居民公积金贷款购房首付比例，首套房由30%降至20%，与商贷20%一致。”廊坊地区某地产公司顾问告诉记者。

　　“珠海目前实施2成首期，即在非限购区域购房，无房无贷的前提下购买144平方米以下房屋，首付可降至2成。”珠海市某房地产经纪公司销售经理告诉记者。

　　除上述7个地区外，据记者不完全梳理，还有德阳、邵阳、遂宁、徐州、唐山、益阳、宜春、赣州、沧州、雅安、亳州、温州、西安、淮南、安阳、镇江、六盘水、包头、南通、大冶、宿迁、泰安、阜阳、高安、长春等25个地区调整购房首付比例，多数首套房首付比例降至20%。

　　“多地从多方面出台一系列举措是非常好的导向，降低购房门槛的同时，刺激了市场需求，将有效拉动中长期贷款需求，从而改善信贷总量与结构。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示。

　　中信证券认为，5月份金融数据在总量上已经验证了“宽信用”复苏，虽然结构上仍然存在瑕疵，但是整体趋势更加明朗。

　　该机构同时表示，从住户部门贷款看，中长期贷款增加1047亿元，同比少增3379亿元，显示居民购房加杠杆意愿不强，且住房贷款数据一般滞后于地产销售，目前地产景气度相对低迷，后续仍待销售回暖。