又到了调控比成交热闹的时候

5月最后一个周末，郑州不少楼盘，都打出了20%首付的宣传口号。

两天后，这条只存在某银行口头通知的政策，被叫停。

同一天，其貌不扬的山东德州齐河县，却拿出了官方的红头文件，成为全国首个10%首付的城市。

但这政策，在出名后不到24小时，也作废了。

房住不炒和促进、支持、扶持房地产健康发展之间，那条细细的红线，踩着这些下架的政策，隐约清晰了起来。

有政策立判死刑 有政策复活上岸

不止有政策一日游，甚至还有2小时游。

520当天，“南京房协”微信公众号发文：自5月20日，本市户籍和非本市户籍居民购买二手住房时，无需提供购房证明。

这意味着：南京二手房全面取消限购。

此前，尽管已经有不少省会城市调整了楼市政策，例如扩大购房门槛，降低首付比例、房贷利率，提高住房公积金额度等。但全面取消某类限购的，南京还是首例。

两小时后，南京房协公号上的这篇文章，被删除了。市场面也确认：由于市场热度过高，引起监管部门关注，该新政已被撤回，恢复到之前的限购政策来执行。

但也不是，所有被撤回的政策，都没有“善终”。

5月21日，“武汉经开区”微博发布消息，自5月22日起，武汉经开区的沌阳、沌口、军山新城区域从原限购区域调整为不限购区域。

自此，武汉经开区全面取消住房限购政策。

该微博在发布后曾一度被删除，引发撤销猜测。

但在22日下午，“武汉经开区”微博又重新发布了取消限购消息，坐实了新政。

政策的底线在哪里？

对于政策活不过一天的原因，用最普适性的话说，就是：违反了“房住不炒”。

但如果再仔细揣摩，就能从中发现，它们也用朝令夕改的代价，试探出了不同类型的松绑底线。

亿翰智库研究总监于小雨认为，在限贷、利率方面的红线是很明确的，分三个档次：全国档、地方档和银行档。

其中，全国档的档线，是明确了所有调控的最低线。

地方档和银行档，则是可以在全国档的基础上，根据当地情况，适当调整上浮。

从公开可查资料来看，目前全国档的首套房首付比例，可达到的下限，为热点城市30%、非热点城市20%。

郑州和齐河县，代表了热点城市和非热点城市，他们想将首付比例降到20%甚至10%，就是均触碰到了全国档的下限了，所以被撤回了。

而南京的新政涉及全面取消二手房限购，不限制户籍和非户籍人口，不限制区域和购买套数，相当于全国人民都可以去南京买二手房了，一下子步子迈太大了，和“房住不炒”冲突明显。

也就是说，调控的底线基本已经清晰：

• 首套房上，非热点城市是20%首付，热点城市是30%首付，最低利率均为LPR下浮20个基点（目前为4.25%）；

• 二套房是30%、40%和LPR上浮60个基点（目前为5.05%）；

• 以及，热点城市不能全面取消限购，但在非主城区是可以的。

下一步向哪里调整

对于这个底线，行业内的看法，其实还是“门槛过高”。

“4月底的中央政治局会议，提出‘支持各地从当地实际出发完善房地产政策’，把权利和责任都给了地方。不过中央层面希望看到的，是地方‘一步一步’来，严格守住‘房住不炒’的底线。地方只能小幅度试探。

甚至有些地方，两头怕，既担心市场好了被点名，又怕市场不好地卖不出，出现了只口头传达，并无官方文件的暗箱操作。

所以尽管政策出台保持高频，但更像是在小步快走，执行的放松力度仍未达预期。”

根据中指监测数据，2022年以来已有超百城放松调控政策，政策频次超300次。其中，5月政策优化次数超百次。

但成交上的反应，却远不是这般繁荣——5月，CRIC30个监测城市预计新房成交面积为1318万平方米，环比上升4%，同比下降59%。

进入6月，新房成交规模继续保持低位。端午小长假期间，中指院重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年端午假期下降40%，与去年同期（6月3日-5日）相比降幅超七成。

多个分析机构认为，症结主要在于：关键城市的限贷政策没有打开。

北京主流的首套房首付比例在40%，二套80%；上海是35%和70%；广州、深圳和杭州的首套首付虽然已经达到30%，但二套仍在70%和60%的高位。（未结清商贷情况）

一线城市中，只有深圳和广州首套房贷利率降到4.9%左右，其他都在5%及以上。

且一线城市和核心二线城市的购房准入条件，依然从严。

而这些城市市场面的好转，将对整个全国楼市起带动作用。想要撬动市场，需要从这些城市的购买端出台更多刺激政策。

亿翰智库在研报中就提到，改善性需求是市场企稳回升的关键力量，而信贷松绑是关键措施，但是目前二线城市普遍停留在限购调整的阶段，未在给予刚需和改善性需求合理的信贷支持上有太多动作。

中指院认为，二线城市在降低房贷利率、调整认房认贷标准、降低交易税费、继续优化限售等均有空间；而多数仍限购的三四线城市有望全面取消限购。