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又到了调控比成交热闹的时候

2022-06-14 09:59:03    廊房网     行业资讯 政策解读      来源:地产壹线


5月最后一个周末,郑州不少楼盘,都打出了20%首付的宣传口号。

两天后,这条只存在某银行口头通知的政策,被叫停。

同一天,其貌不扬的山东德州齐河县,却拿出了官方的红头文件,成为全国首个10%首付的城市。

但这政策,在出名后不到24小时,也作废了。

房住不炒和促进、支持、扶持房地产健康发展之间,那条细细的红线,踩着这些下架的政策,隐约清晰了起来。

有政策立判死刑 有政策复活上岸

不止有政策一日游,甚至还有2小时游。

520当天,“南京房协”微信公众号发文:自5月20日,本市户籍和非本市户籍居民购买二手住房时,无需提供购房证明。

这意味着:南京二手房全面取消限购。

此前,尽管已经有不少省会城市调整了楼市政策,例如扩大购房门槛,降低首付比例、房贷利率,提高住房公积金额度等。但全面取消某类限购的,南京还是首例。

两小时后,南京房协公号上的这篇文章,被删除了。市场面也确认:由于市场热度过高,引起监管部门关注,该新政已被撤回,恢复到之前的限购政策来执行。

但也不是,所有被撤回的政策,都没有“善终”。

5月21日,“武汉经开区”微博发布消息,自5月22日起,武汉经开区的沌阳、沌口、军山新城区域从原限购区域调整为不限购区域。

自此,武汉经开区全面取消住房限购政策。

该微博在发布后曾一度被删除,引发撤销猜测。

但在22日下午,“武汉经开区”微博又重新发布了取消限购消息,坐实了新政。

政策的底线在哪里?

对于政策活不过一天的原因,用最普适性的话说,就是:违反了“房住不炒”。

但如果再仔细揣摩,就能从中发现,它们也用朝令夕改的代价,试探出了不同类型的松绑底线。

亿翰智库研究总监于小雨认为,在限贷、利率方面的红线是很明确的,分三个档次:全国档、地方档和银行档。

其中,全国档的档线,是明确了所有调控的最低线。

地方档和银行档,则是可以在全国档的基础上,根据当地情况,适当调整上浮。

从公开可查资料来看,目前全国档的首套房首付比例,可达到的下限,为热点城市30%、非热点城市20%。

郑州和齐河县,代表了热点城市和非热点城市,他们想将首付比例降到20%甚至10%,就是均触碰到了全国档的下限了,所以被撤回了。

而南京的新政涉及全面取消二手房限购,不限制户籍和非户籍人口,不限制区域和购买套数,相当于全国人民都可以去南京买二手房了,一下子步子迈太大了,和“房住不炒”冲突明显。

也就是说,调控的底线基本已经清晰:

  • 首套房上,非热点城市是20%首付,热点城市是30%首付,最低利率均为LPR下浮20个基点(目前为4.25%);

  • 二套房是30%、40%和LPR上浮60个基点(目前为5.05%);

  • 以及,热点城市不能全面取消限购,但在非主城区是可以的。

下一步向哪里调整

对于这个底线,行业内的看法,其实还是“门槛过高”。

“4月底的中央政治局会议,提出‘支持各地从当地实际出发完善房地产政策’,把权利和责任都给了地方。不过中央层面希望看到的,是地方‘一步一步’来,严格守住‘房住不炒’的底线。地方只能小幅度试探。

甚至有些地方,两头怕,既担心市场好了被点名,又怕市场不好地卖不出,出现了只口头传达,并无官方文件的暗箱操作。

所以尽管政策出台保持高频,但更像是在小步快走,执行的放松力度仍未达预期。”

根据中指监测数据,2022年以来已有超百城放松调控政策,政策频次超300次。其中,5月政策优化次数超百次。

但成交上的反应,却远不是这般繁荣——5月,CRIC30个监测城市预计新房成交面积为1318万平方米,环比上升4%,同比下降59%。

进入6月,新房成交规模继续保持低位。端午小长假期间,中指院重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年端午假期下降40%,与去年同期(6月3日-5日)相比降幅超七成。

多个分析机构认为,症结主要在于:关键城市的限贷政策没有打开。

北京主流的首套房首付比例在40%,二套80%;上海是35%和70%;广州、深圳和杭州的首套首付虽然已经达到30%,但二套仍在70%和60%的高位。(未结清商贷情况)

一线城市中,只有深圳和广州首套房贷利率降到4.9%左右,其他都在5%及以上。

且一线城市和核心二线城市的购房准入条件,依然从严。

而这些城市市场面的好转,将对整个全国楼市起带动作用。想要撬动市场,需要从这些城市的购买端出台更多刺激政策。

亿翰智库在研报中就提到,改善性需求是市场企稳回升的关键力量,而信贷松绑是关键措施,但是目前二线城市普遍停留在限购调整的阶段,未在给予刚需和改善性需求合理的信贷支持上有太多动作。

中指院认为,二线城市在降低房贷利率、调整认房认贷标准、降低交易税费、继续优化限售等均有空间;而多数仍限购的三四线城市有望全面取消限购。

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