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进入6月,楼市即将迎来关键时刻!

2022-06-01 15:46:24    廊房网     行业资讯 名人观点      来源:大胡子说房

6月来了,这是上半年终点,下半年起点,也是今年承上启下的关键月份。

对于楼市而言,6月可是关键时刻。

首先,这会是房企的生死时刻。

其次,还可能是密集政策发布,和部分城市楼市反应的关键点。

咱们一点点撕开来说。

最近大家应该收到消息,绿地暴雷了。

绿地宣布2022年6月25日到期5亿美元、票息6.75%的债券无法按期兑付。

平地又是一声闷雷,绿地可是千亿级的国资开发商啊,在之前的各类排名中,都没掉过前20名。

虽然之前就已经知道绿地多个写字楼和商业已经停工,但直接宣布到期债务无法兑付,还是让人愣了一下,这可是房地产行业第一个暴雷的国企,难怪有人瑟瑟发抖。

据不完全统计,目前已经有超60家房企暴雷,就连位列top10的融创都出了问题。

从去年下半年开始,有关房企进入寒冬的报道可不少,我就不多说了,虽然四季度政策密集发声,但短时间内还是没有办法扭转房企的根本难题。

之前欠的钱,还是很难还。

根据克而瑞统计的数据显示,100家典型房企2022年的境外债权融资到期主要集中在上半年,其中1月份的到期规模高达627亿元,为近两年中的最高。

此外3月、4月、6月、7月均为境外债权融资的偿债小高峰。

注意关键时间点,6-7月。

这是多数房企的偿债高峰期,绿地宣布无法按期兑付的债务就是在6月。

所以6月,又是检验一批房企现金流的时刻了。

中指研究院的数据显示:

2022年房地产行业将有6589.4亿元债券到期,其中信用债占比47.0%,海外债占比53.0%;

图片

并且海外债的偿还时间就在上半年,而海外债的偿还方式一般就是借新还旧方式,来置换到期的债务。

可这个法子,现在并不好使。

虽然去年四季度放开了房企融资的限制,按理说房企的现金流会逐渐好起来。

但是,又给大家划拉一个关键词,逐渐,换言之,需要时间。

其次,这还治标不治本,也不健康。

放开房企融资的方式,短期来看会有现金流支撑,可长期的根本,还是得把债还了。

核心就是得让房企把房子卖出去,回流现金流,房子卖不出去,你敢拿地?给你融资的方式你就敢融,可还得起吗你?

所以大家发现从去年下半年到今年一季度,参与拿地的基本都是国央企,2022年北京土拍中,国央企占比达97%。

民企躺平观望了,他们房子卖不出去,兜里又没钱,怎么玩。

马上又到一年年中,又到了半年报的关键时刻了,债还了吗,房卖了吗,账户上还有多少钱?

这都是6月份房企面临的关键问题。

所以,6月很关键。

那么,对我们普通买房的人来说,值得关注的是什么呢?

不好过的房企大概率会赶在债务高峰期之前,快速卖房还钱。

前几天深圳海德园A区当天售罄,又是千人抢房抢200多套房,成为今年第一个线上直接售罄的房子,据说开发商还一度要求全款优先。

好卖的房子同样希望更快速的回流现金,何况卖得不是太好的房子?

所以不排除有些城市的房子,会为了快速去化而推出打折的活动。

这不,马上就端午了,你是不是又收到开发商的活动消息推送了?

对于非买不可的刚需来说,6月确实是个捡漏好机会,难得碰到开发商打折的,该薅的羊毛就得薅。

只是这一刻选择开发商要谨慎再谨慎,毕竟期房赌性很大,买的时候没暴雷,买完才暴就真是完犊子了。

所以给大家提个醒:

1、国央企仍然是首选。

2、其次要关注开发商即将要偿还的债务情况。

3、关注近期土拍开发商有没有继续拿地,现在还能继续拿地的,还是有点实力的。

6月,是楼市,也是经济的重要转折点。

5月底的重要会议中,说得够直白了,6月份经济一定要有好转的势头,该批的基建项目批,该放的钱得抓紧时间放,该减的税得赶紧减。

5月提及的稳经济细则,会在6月一一落地,药方发了,6月就是看药效的时候。

现在是敏感时刻,更多我就不说了。

聚焦回楼市:

5月底,最后一个强二线成都,也开始松绑限购和限售,至此,一轮强二线城市的楼市新政都已经出台了。

图片

而大家翘首以盼的深圳楼市新政,却赶在了最后一天,落空了。

上海呢,因为要加快复工复产,倒是提了一嘴楼市,说会完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求。

但具体四大一线城市,谁会率先出台楼市新政,大家也可以来猜猜。

现在强二线城市都松绑了政策,但全面性的回暖还没到,只有小面积的热销。

上篇文章我说过,深圳、杭州、苏州、广州的豪宅成交有了明显好转的信号,深圳重现千人抢房的盛况,成都也是万人摇号。

这是一个值得关注的信号。

而第二个要关注的,就是6月四大一线城市,谁会出台新政。

现在一线城市有点“架”在这,都想但都不敢,毕竟做“第一个”还是有点风险。

大家都知道楼市会有一个轮动的行情,能带起大范围火热的领涨城市,还得是北上广深。

但如果一旦一线城市松绑,所有人都会涌向一线城市,这反而不是ZC的本意,ZC要的是全面平稳复苏,如果只有一线城市或者强二线回暖,显然不符合经济全面复苏。

这也是为什么南京出现了二手房限购2小时游的关键,强二线城市如果连6个月社保都不要,直接放开了,那其他城市怎么办?

所以饭要一口一口吃,路要一步一步走。

为什么我们要特别关注6月?

因为二线城市始终无法回暖,不排除一线城市会有松绑的政策。

至于会怎么松绑,我的预测是力度不会一下子拉满,顶多减少限售时间,或者限购细节的调整,一步步来测试市场反应。

但一旦一线城市松绑,回暖速度不是普通人想象得到的,一个有倒挂的豪宅,就炸出了那么多购买力,可见,购买力不是没有了,而只是在隐匿。

一旦一线城市放开调控,率先回暖,也基本没有刚需什么事情了。

所以刚需不断在踏空周期,而有钱人永远赶在上涨前收完最后一波笋盘。

不管怎么看,6月都是2022年的一个关键月份。

二季度的结尾,经济数据到底会是如何体现,这个月份至关重要。

近期深圳开始频繁发放消费券了,多手段刺激经济的手段落地了。

上海也要有序复工了,刺激经济复苏的大招已经在酝酿。

这一切的政策,究竟对市场有何效果,6月都是一个检验初步结果的时候。

在这一年过半的关键月份,如果数据上仍然不够体面的话,那6月就会是再度加码的时候。

总之,一切的转折点,可能都在6月。

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