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商品房预售资金监管应松紧适度

2022-06-01 10:05:02    廊房网     行业资讯 政策解读     

商品房预售资金是房地产开发企业的重要现金流来源。商品房预售资金监管制度旨在保障预售资金安全,确保项目顺利竣工交付,保护购房者合法权益。当前形势下,在保障资金安全和“保交楼”的基础上,有必要按照4月29日中央政治局会议要求,优化商品房预售资金监管。合理释放预售资金,提高商品房预售资金使用效率,将有助于缓解房企短期资金压力,稳定市场信心,实现行业良性循环。

  商品房预售资金是指购房人按照商品房预售合同约定支付给房地产开发商的购房款,也就是购房者需要“先交钱,后收房”。房企须将预售资金按一定比例存入银行专用监管账户,只能用作本项目建设,不得随意支取、使用,且随着项目施工进度拨付。商品房预售资金监管能够对购房者资金起到保护作用。个别城市商品房预售资金监管不到位,一些房地产开发企业违规挪用预售资金,延迟交房、烂尾楼等现象时有发生,侵害了购房者合法权益。因此,规范预售资金监管势在必行。

  与此同时,在把稳增长放在更加突出位置的大背景下,各地有必要从供需两端发力促进房地产市场平稳健康发展。在供给端,优化商品房预售资金监管,有助于缓解企业流动性紧张,提升房企的现金支配力。发挥预售资金对稳定活跃企业现金流的作用,是不少房企的呼声。

  现实情况中,如果把预售资金卡得过紧,不利于房企有效运用资金,释放经营活力;而如果监管不到位,则可能出现烂尾楼。在“保交楼”的基础上稳定活跃房企现金流,需要针对房地产开发企业进一步优化商品房预售资金监管。当前,对于地方政府而言,在保证预售资金安全的前提下,优化监管是必要之举,应更好把握原则性和灵活性,松紧适度。

  今年2月份,全国性商品房预售资金监管新规出台,通过招标确定监管银行、合理确定监管额度、明确各方监管责任、建立信息共享机制、确定首末拨付节点等举措,规范和完善了商品房预售资金监管。

  在此基础上,近一段时间对相关政策进行调整优化的城市逐渐增多。5月份以来,就有10多个城市以多项举措优化商品房预售资金监管。

  有的城市适度降低监管资金比例,如海南省海口市规定,对信用良好的企业,适度降低监管重点资金的比例;江西省景德镇市将中心城区重点监管资金节点监管额度下调20%,这有助于将更多资金释放给企业,便于企业灵活调配使用。有的城市增加重点监管资金拨付节点,如江苏省常州市将监管资金拨付节点从完成主体工程的二分之一调整为三分之一及三分之二,有助于企业更早提取拨付资金,体现了监管的精准性。有的城市允许使用银行保函替代预售监管资金,如江苏省徐州市、吉林省长春市、吉林市都规定可以采取保函替代项目资本金现金。有的城市依据企业信用评级实行差异化管控,如安徽省宿州市加强企业信用考核和应用,分类降低预售资金监管留存比例。

  值得注意的是,商品房预售资金监管的底线仍是确保房地产开发项目的按时交付,更大程度维护购房者合法权益。预售资金监管规范化应使得预售资金真正实现从拿地开发到销售回款直至交房的全流程管控、全周期监管。

  优化商品房预售资金监管并不是通过合理释放资金过度刺激房地产投资或消费,强化监管也不能控制或遏制房地产发展,进一步优化商品房预售资金监管,应有利于促进房地产市场健康发展,使商品房预售资金的治理方式更加现代化,更符合市场规律。

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