二手房成交温和复苏 存量需求加速释放

“以前的杭州二手房市场，一套房降价50万元，挂牌半年多可能都卖不动，近期部分区域二手房带看量开始大涨，有些业主甚至开始提价了。”5月30日，一位杭州当地人士向《证券日报》记者透露，5月中下旬以来，放宽购房限制的新政落地后，低迷的杭州二手房市场活跃度已逐渐上升。

　　事实上，不仅仅是杭州，随着近期多地多种放宽购房限制的措施落地，部分城市二手房挂牌量、带看量大增。那么，目前二手房市场处于怎样的水平？而各地情况又有何不同？《证券日报》记者通过对多地一线经纪人、业内专家及机构分析师的采访，试图探寻当下重点城市二手房市场的真实情况。

　　贝壳研究院数据显示，5月份以来，贝壳50城日均新增二手房挂牌量较4月份日均增长约10%。而放长周期看，尽管50城近3个月（2022年3月份至5月份）新增二手房挂牌量均值较今年1月份至2月份均值环比增长约四成，却均低于2020年同期以及2021年同期均值25%以上。

　　“可以说，这个阶段新增挂牌量的变化是在今年年初低位上的恢复性增长，月份之间的短期波动也符合季节性规律。”贝壳研究院市场分析师刘丽杰表示，整体看，短期二手房供应量在恢复性增长。而二手房挂牌房源增加后，购房群体可以有更多选择，二手房成交会有所复苏。

　　二手房市场转向活跃

　　从当下交易数据来看，多地二手房市场已经加入“复苏阵营”。

　　贝壳研究院统计数据显示，5月份以来，苏州、徐州二手房日均成交量较4月份增长超过130%，南京环比增长超过50%，济南、东莞等城市成交量也均环比增长。另据诸葛找房数据研究中心统计，截至5月26日，深圳、苏州、南京、青岛、佛山、大连等城市二手房成交量超过4月份。此外，以最能体现市场风向的带看量指标来看，多地城市的部分区域市场也在回温。

　　“从厦门二手房市场的整体表现来看，5月份热度比4月份有所提升。尤其近一周，在厦门执行放宽限购政策后（比如外地人在岛外购房从提供3年工作证明变为半年即可、岛内厦门户籍的二孩及以上家庭可以购买第三套住房等），客户购房意愿和看房活跃度提升。”麦田房产厦门某区域经理向《证券日报》记者透露，以厦门某区内的4家门店带看量为例，过去7天内，每天带看量从此前的六七组升至十组左右，上涨约30%。从近30天的带看量来看，5月份比4月份大概提升了15%。

　　另一个二手房市场表现较好的城市则是杭州。5月17日，杭州出台楼市新政，新落户者，即使无社保也可以直接购买二手房，非户籍人口买二手房社保只需1年。毫无疑问，对二手房买卖两端都进行松绑，将强化存量市场的流动性。

　　“从经纪人的角度看，当下的杭州二手房市场让人看到了希望。从去年6月份到出台新政之前，杭州二手房市场交易量萎靡，购房者大多担心高点入局，所以多数只看不买。而新政出台后，累积的存量需求成交欲望增强，交易量猛增。”杭州链家某门店经纪人张先生向《证券日报》记者透露，以前带10组客户看房最终可能零成交，现在大概率会完成两三单。放到整个杭州二手房市场看，一天的成交量也从新政前的七八十套回暖至现在的两三百套水平。

　　此外，刘丽杰也表示，环沪城市、东北区域等城市在疫情受到控制之后，二手房成交量快速恢复，这说明疫情会影响需求入市的节奏，但并不会让购房需求消失。

　　易居研究院智库研究中心总监严跃进向《证券日报》记者表示，多地二手房成交量复苏的背后，一是政策放宽力度增加，从放松限购、限贷、限售到多孩家庭住宅支持，再到调整公积金等多种政策组合拳连番祭出，激活供需两端；二是政策暖风频吹，市场预期有望从低迷转向稳定，信心有望逐渐得到修复，从而让撬动一二手房市场联动交易成为可能。

　　有议价空间房源才有成交机会

　　“从市场反馈来看，‘放松限购+取消认房又认贷+取消限售或缩短限售时间’，若能叠加降低二套房首付比例，这种政策组合可以释放更多购房需求。”某头部房企营销人士向《证券日报》记者表示，对改善性需求来说，不少购房者需要先卖掉名下二手房再置换新房，这就需要二手房市场先活跃起来，腾挪出用于换房的房票和资金，才能激发新房销售活跃度。

　　“南京部分区域一二手房价格倒挂，所以一二手市场联动成交比率比较高。我这个月成交的5单都是换房单，其中4单是卖了二手房去买新房，这类业主一般会以比同类房源之前成交价低10%至15%的价格卖出，但近期砍价空间确实缩小了。”南京链家经纪人刘先生向《证券日报》记者透露，至于其换房动因，除了买价格较低的新房外，现在买房贷款利率与去年高点买房时相差比较大，今年贷款100万元可能要比去年少还10万元到20万元利息。

　　同时，刘先生强调，当下达成交易的多数是比之前同类房源成交价低5%至10%的房源，如此才能在短期内出手，有极个别社区和房源确有涨价，但客户不一定接盘。总体而言，刚需仍旧占成交量的大头，改善性需求置换意愿也很强，整体市场呈现从低谷走向复苏的迹象。

　　正如上述麦田房产厦门某区域经理进一步称，在厦门二手房市场，除了有教育需求的刚需家庭入市比较积极外，鉴于岛内部分一二手房价格倒挂，近期又有央企国企拍到有区位优势的新地块等待入市，如此一来，有置换买房的改善性需求会提前挂牌出让二手房，且成交诚意较强，因为其可以静待卖二手房的资金入手，再去“打新”（用摇号等方式买新房）。

　　不过，该经理也直言，虽然刚需和改善性需求同时都在入场，但还是有议价空间的房源才有成交机会，整体议价幅度约为10%，总价高的房源议价空间大，反之则小。总体而言，有买房需求且有购买力的客户，只要价格点位达到心理预期，出手会比较积极。同时，即便带看量的提升将会缩短成交周期，但整体市场表现仍以“稳”为主。

　　“从杭州二手房市场表现来看，也是刚需和改善性需求在入市，但有议价空间的房源依然是成交主力军，只不过议价幅度在收窄。比如，一套300万元的房子有5万元至10万元降价空间，不像之前动辄砍价几十万元了。”张先生表示，“整体而言，杭州二手房市场并未进入客户‘蜂拥而至’抢房的阶段，只是新政给予了市场信心，加快了存量需求的释放。”

　　对此，诸葛找房研究中心认为，5月份市场呈现企稳好转迹象，释放了积极的信号，政策的宽松效应已逐步显现，接下来，在全国疫情好转以及房地产市场合理购房需求得到支持之下，叠加各地宽松政策，楼市加速修复已现端倪，预计6月份市场成交将会继续好转。