杭州祭出楼市新政，能拯救市场吗？

“新政之前，二手房不低于市场价五六十万是出不了手的，而且还是在未来科技城这样的核心区域。”

　　专营杭州热门区域板块未来科技城的中介张向明5月19日下午接受《每日经济新闻》记者电话采访时表示，“但是另一方面，除非你是社保顶格，不然去新盘摇号就是陪跑。”

　　5月17日，杭州发布通知，针对房地产市场进行了多项优化规定，其中包括“落户即可买二手房”“非杭州户籍购买二手住宅社保4年改1年”“三孩家庭限购套数增加1套，且按照无房户优先摇号”。

　　此次新政出台的背景是，据中指研究院数据，2021年下半年杭州（十区）新房成交量持续走低，今年1-4月杭州新房共计成交214万平方米，同比下降66%。年初以来市场虽有回升趋势，但整体成交量仍未达到去年同比水平，甚至不及2021年年底。

　　张向明的话则反映了杭州楼市复杂的结构问题：热门区域一二手房价格严重倒挂、区域间冷热两极分化。症结或许在二手房市场，但政策力度能否从二手房市场穿透至各区域一手房市场，仍待市场检验。

　　网红板块也愁二手房去化

　　被视作年轻人置业核心区域的未来科技城，一直是杭州市场的网红板块，但在市场整体下行中，面对周边几乎“对折”的新房价格，二手房的去化举步维艰。

　　“去年这个时候全市只有9万套二手房源挂牌，而且新房二手房价格倒挂严重，位置越好价格倒挂越厉害，所以新政之前二手房很难卖。由于摇号难度太大，二手房客户始终是有的，但很多客户只看不买，就等一个合适的价格。”

　　张向明告诉记者：“那段时间二手房涨得太快了，阳光城未来悦120平方米户型，一个月涨了近200万。去年5月，一套89平方米的2房，总价最高达到700万元，而现在同户型的挂牌价是550万。去年12月份，有个房东手里的房源，一路从600万降到535万，还是挂了很久才成交的。”

　　据贝壳研究院（杭州）监测，4月杭州各区域住宅成交量较3月均有明显下滑，其中临安区、拱墅区、西湖区因受疫情影响较大，均环比下滑30%以上，住宅均价跌幅3%。

　　成交下滑不仅发生在近几个月。克而瑞数据显示，自2021年“1·27”政策出台增值税免征年限2改5后，杭州二手住宅成交量就大幅下挫，去年2月以来，杭州二手住宅的月均成交量不足5000套，远低于新房月均9700余套的成交量。

　　中指研究院数据显示，2021年二季度起杭州（十区）二手房成交量持续下降，今年1-3月共计成交9148套，成交套数同比下降49%，成交量远低于同比水平。相对于低成交量，杭州二手房挂牌量持续处于高位。截至今年4月，杭州二手房挂牌量高达10.2万套，高挂牌低成交导致杭州二手房市场存量较大。

　　同策研究院研究总监宋红卫5月17日下午通过微信向《每日经济新闻》记者表示，“4月份二手住宅成交不足4000套，而挂牌量超过10万套，去化压力较大。杭州也是新房和二手房市场联动较强的城市，二手市场成交的低迷传到新房市场，造成了连续3个月成交大幅下降。对于二手房交易限制性政策的调整有利于盘活二手房市场，进而还能够带动新房市场的活跃度，对于稳定杭州楼市以及带动杭州经济都有积极作用。”

　　中指研究院报告指出，2021年杭州新增常住人口26.8万人，而2021年杭州（十区）全年新房供应套数仅17万套，远无法满足新增人口购房需求。本次杭州新政出台后，有利于引导新增人口流向二手房市场，从结构上改善杭州供求矛盾问题，利于刺激需求释放。放开二手房限购直接解放了改善型客户，“5改2”缩短了持有者的出手周期，促进二手房流通性的提升，短期内主城区二手房市场成交量将有较明显的提升。