无论是稳楼市，还是稳经济，稳预期都是第一位

日前，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，首套房商贷利率下限调整为不低于LPR基准利率（贷款市场报价利率）减20个基点，二套房按现行规定执行。

目前，楼市参考的5年期LPR基准利率为4.6%。这意味着，首套房贷利率最低可降到4.4%，100万的住房贷款每年可节省1400元左右。需要指出的，这一政策主要针对的是新购房者，数十万亿的存量房贷不受影响。

虽然此举并非直接降息，只是给予地方更多执行空间，在因城施策之下，是否主动降息，是否无限趋近于商贷利率下限，取决于各大城市。但这一政策既打破了此前商贷利率不得低于LPR基准利率的底线，且在LPR利率按兵不动的同时，率先主动降低商贷利率下限，赋予地方更多操作空间。

“房住不炒”是我国地产行业的政策之本，“稳地价、稳房价、稳预期”是基本的政策导向。当前，房地产“因城施策”的工具箱更加灵活，对新市民的购房需求也更加重视。今年以来，包括南京、郑州、东莞、福州等城市，纷纷通过取消限售、松绑限价、放松限购甚至取消限购等方式，稳定房地产市场和政策预期。

从目前各地形势来看，虽然楼市下行趋势有所缓和，个别城市重新走热，但无论是新房、二手房成交量还是卖地收入，都在低位徘徊。这种背景下，持续松绑，就是各地的共同选择。

根据中指研究院发布的数据，2022年1-4月，全国百强房企销售额均值212.2亿元，百强房企整体业绩规模同比大幅降低50.2%，降幅较一季度进一步扩大。更严峻的是，百强房企拿地金额也出现大幅腰斩。数据显示，2022年1-4月，TOP 100企业拿地总额3626亿元，拿地规模同比下降55.9%。

最新发布的金融数据也值得分析。根据央行发布的4月份信贷数据，住房贷款减少605 亿元，同比少增4022 亿元；消费贷款减少1044 亿元，同比少增1861 亿元。这是住房贷款历史上第二次减少，上一次是今年2月份。

这两年，黑天鹅乃至灰犀牛事件层出不穷，尤其是疫情冲击，稳定市场预期异常关键。没有人敢轻易加杠杆，大多数人都不敢再直面动辄数百万、长达20年乃至30年的房贷支出。

还有一个长期影响因素是，经济、城镇化、人口，这些支撑房价向上的因素都已面临变局，城镇化也在逼近70%的高增长上限，而全国人口大盘趋于见顶，未来楼市是否还有投资价值，备受关注。

所以，政策松绑，托底楼市，除了保持房地产市场健康发展的需要之外，还不乏稳经济、稳财政的现实需求。毕竟，过去对房地产的种种限制，诸如史上最严的楼市调控政策，目的是去除房地产金融化、泡沫化的风险，让房地产回归到正常发展轨道上来。同理，当房地产陷入下行循环的困境时，适当的托底乃至刺激，都不乏现实合理性。

但是，仅靠政策源源不断的松绑，未必能够真正解决问题。有句老话说，信心比黄金更重要。预期，才是影响房地产市场稳定的关键因素。所以，无论是稳楼市，还是稳经济，稳预期都是第一位的。

这里的稳预期，既包括对于疫情防控政策的稳定性预期，也包括对于未来经济和就业的积极预期，同样还包括对于未来房地产正常发展的良性预期。可见，稳预期是个系统工程，需要全方位的政策作为应对。