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罕见跌幅,传递了“转折”信号……

2022-03-25 13:03:45    廊房网     行业资讯 政策解读     

近日,财政部在官网发布了2022年1-2月的“财政收支情况”(下图):

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其中跟房地产相关的几个重要指标都出现了极为罕见的较大跌幅。

1、国有土地使用权出让收入7922亿元,同比下降29.5%。 

国有土地使用权收入计入“政府性基金预算收入”。卖地收入锐减,导致地方政府性基金预算本级收入同比下降28.7%,全国政府性基金预算收入同比下降27.2%。

2、土地和房地产相关税收中,契税911亿元,同比下降25.8%。

契税是办理房产证的时候,需要缴纳的税种。新房办证周期较长,一般来说网签之后1到2年才交税办证。二手房办证周期比较短,贷款发放之后很快就可以办证。

所以,契税锐减反映了去年下半年至今楼市的全面降温,二手房成交萎缩。

下图是我们整理出来的,最近6年全国每月的卖地收入。每年的1到2月,因为有春节因素,财政部公开数据是合并计算的:

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在2016年到2018年,全国楼市“去库存”这三年里,市场表现非常好,没有任何一个月的卖地收入出现下降。在很多月份里,都出现了同比大涨。比如2018年5月,全国卖地收入同比大涨了72.8%。

从2019年开始,随着调控升级,开始出现单月卖地收入下降。2019年1到4月,卖地收入就都是下降的。

2020年1到2月,因为疫情全面爆发、楼市停摆,卖地收入锐减了16.4%。这个跌幅还没有2019年3月大,原因是2019年1到2月的基数比较低。

疫情爆发后,国家出台了支持房地产行业的政策,货币政策开始发力,楼市全面回暖。所以,在2020年后面10个月里,卖地收入都是增加的。

从2021年8月开始,风云突变。针对开发商的融资“三道红线”,针对银行发放房贷的“两道红线”开始发挥作用,开发商融资越来越困难,开始轮流扑街。

开发商的持续暴雷,改变了购房者的预期,大家纷纷捂紧钱包,进入观望状态。

房地产销售断崖式下滑,开发商回款越来越难,贷款也越来越难,当然就不会再去拿地。所以,2021年最近几个月的土地市场异常清淡,只有一些央企和地方国企仍然买地。

于是我们看到,2021年8月到11月的4个月,卖地收入全部都是显著下滑的。12月,因为年底结算的因素,卖地收入出现了微弱反弹。

到了2022年1到2月,终于出现了极其罕见的跌幅:29.5%!

要知道,卖地收入对于地方政府极其重要。

我们不妨看一下2021年全国的财政数据。

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官方财政有4本账,社保收入、支出是专款专用,可以忽略不计。国有资本经营收入也非常少,基本上无足轻重。大头是“一般预算收入”(各种税费),以及“政府性基金收入”(主要是卖地收入)。

2021年全国财政总收入(不计往年结余转入,不计发债收入)为30.57万亿元,其中来房地产的直接收入就达到了10.78万亿。占全部收入的35.3%。

而这10.78万亿,还没有包含房地产行业缴纳的增值税、企业所得税、员工个人所得税,以及二手房交易里的增值税。这些没有计入的钱,估计在1万亿左右。

所以,2021年房地产行业给政府贡献的全部直接收入,应该在11.78万亿左右,占政府总收入的38.5%。

中国的建筑业的增加值,占全部GDP的7%左右,跟房地产行业基本相当。建筑业的订单,至少70%跟商业房地产相关。此外,房地产行业还直接影响到建材、装修、家具、家电等行业。

房地产全产业链在政府收入里的占比更高,可能会突破50%。

对于地方政府来说,卖地收入更为重要。因为这部分是不上交的,完全留给地方使用。近年来不少卖地较多的城市,地方政府政府总收入中,卖地收入占比甚至逼近60%。

比如:多个媒体发布的榜单都说,杭州土地财政依赖度达到了140%。它的意思是杭州卖地收入达到了同期地方一般预算收入的1.4倍。那么杭州卖地收入占地方政府总收入的比重为:1.4÷(1.4+1)=58.3%。

为什么国家一再强调,城镇化、新型城镇化是最大的内需?

因为城镇化意味着更多的农民进城,或者中小城市居民搬到大城市,这就需要买房。只有买房,才是终极级别的消费,交通、通讯、吃饭、旅游等完全比不了。

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上图是中国自全面房改以来,每年新增的城镇人口走势图。高峰的时候,每年新增将近3000万城镇人口,即便在2008年金融风暴爆发、沿海工厂大量裁员的时候,也达到了1770万人。

但到了2021年, 新增城镇人口只有1205万人!而且最近连续6年都是下跌的。

这意味着,中国城镇化速度在显著放慢。

为什么放慢?

因为能进城的,基本上都进城了。剩下的,消费能力不足,没有进城的能力。

另外,人口红利也结束了,常住人口的城镇化率也达到了65%的相对高位。

在这种情况下,对房地产行业又来了一波歧视、打压,在金融上全面收紧,所以整个行业进入了罕见的低迷期。

3月16日召开的国务院金融委会议提出:关于房地产企业,要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案,提出向新发展模式转型的配套措施。

这里提出的两条非常重要。前者是救当前的燃眉之急,先让房企能活下来,避免继续暴雷,避免风险外溢;后者是救未来的命,让行业有转型、再生的机会。

今年1到2月卖地收入的罕见跌幅,至少传递了以下两个信号:第一,去年下半年以来,楼市调控政策太严厉了,需要放松;第二,卖地收入下滑,不仅仅是调控因素,还有城镇化红利接近尾声的因素,未来地方政府需要另外寻找长期饭票了。

2021年创下的商品房年销售近18亿平方米的记录,基本上就是中国房地产市场的“顶部”,未来很难突破,只会慢慢萎缩。

每年将近9万亿的卖地收入,基本上见顶了。未来随着地价上涨,年度卖地收入可能会破10万亿,但每年的增长幅度将显著低于广义货币M2的增速(印钞速度)。

这意味着,政府拿到的卖地收入,即便仍然缓慢增加,其购买力是不断下降的。

房地产税在未来10年内都很难在全国落地。即便落地,也很难弥补卖地收入的缺口。在绝大多数人口流失的四五线城市,恐怕永远不会有实质性的房地产税。10年后,绝大多数城市鼓励大家买房都来不及,怎么可能会继续限制?

将来是开征房地产税,还是全面开征财产税,需要好好考虑了。

另外,让“吃财政饭”的机构、人员变得更精干,或许才是更有效的解决之道。

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