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突然失业,房贷断供,将面临什么后果?

2022-03-16 16:54:31    廊房网     房产百科 政策解读     

断供的代价太大。

在开始今天的这篇文章前,我们先来做一道“送命题”。

假设你还不了房贷(即断供),可能会有什么后果?(多选)

① 失去首付和已缴房贷,房子白送给银行

② 被银行起诉

③ 上征信黑名单,变“老赖”

④ 房子被法院查封拍卖

⑤ 房子被拍卖,还要被银行追债

小巴揭晓答案,如果你的房贷断供,以上①、②、③、④、⑤选项的情况都可能出现,可见房贷断供是一件挺可怕的事

01.一个房贷断供的真实案例

大约3个月前,一名网友讲述了自己房贷断供的惨痛经历。

2017年,他在燕郊买了一套140平的三居室,总价426万,贷款金额298万,每月月供1.68万元。从2017—2021年,他共计还款80.64万,但因为各种原因还不起了,于是断供了。

断供之后的事,令他始料未及:

1. 逾期还款7个月后,他被银行起诉,并收到了法院的判决书,判决书显示,贷款金额298万元,欠款本金还有282万未还,4年还款共计80万,但这80万的构成是16万本金+64万利息。

2. 除了剩余贷款,他还需要额外偿还19.3万,包括:7个月的罚息约5万元,案件受理保全费约2万元,还有高达12.3万的律师费。

最后,这位网友表示“好好赚钱还账争取早日见得了阳光”。

在网友的自述中,他表示,选择断供是因为“还不起了”,不过另一个原因是——房价下跌过猛,2017年他花426万买下的房子,到了2021年,直接跌到了240万左右。

这意味着,即使他以市场价240万卖掉这个房子,最后还得再付给银行42万。

这位网友的特殊经历背后,有一个特殊的地区——燕郊。

燕郊是一个位于河北廊坊的小镇,原本并不起眼,但因为毗邻北京,距离天安门直线距离不到40公里,由此成了“北漂”一族的“睡城”,每天有十几万人往返于北京和燕郊之间。

再加上坊间关于“首都功能外迁”的传闻,燕郊成了“环京房一哥”,房价一路上扬。

2010年,燕郊房价近1万/平米;2016年,房价突破2万/平米。尤其是2017年北京3·17最严限购政策发布,那些在北京没有“房票”的“北漂”一族和炒房客,纷纷涌入燕郊,使得燕郊个别楼盘的房价破了4万/平米,整体房价逼近3万/平米。

包括上述网友在内,许多人在最高价时上了车。而这辆高房价的车,并没有带他们驶向财富之地,却驶向了房价腰斩的境地。

2017年6月,廊坊发布限购令,非本地户口需缴纳3年社保或个税,限购1套住房。一纸限购令使得燕郊房价急转直下。

中原地产首席分析师张大伟告诉小巴:燕郊楼盘均价从当时最高时的3万多到现在不到2万,几乎腰斩。

这让一些买在高价时的人悔不当初。2021年1月,网络上甚至出现了“燕郊房产免费送”的帖子。

说是“赠送”,实际上是另一种形式的“转卖”,因为需要缴纳后续房贷。只可惜,白送都没人要,因为这些房子“资不抵债”。

此外,张大伟表示,环北京的多个城市如大厂、香河、永清、固安、涿州等也出现了不小的跌幅,但数燕郊最离谱。当然,大部分人都在坚持还房贷,断供的是当时“抢顶”的少数人。

02.律师解答——“房贷断供有什么后果”

如果买房者断供,将面临怎么样的处境?

安徽中特律师事务所合伙人王秀芬律师详细介绍了可能产生的一系列后果:

王秀芬律师称自己曾经接手过几次断供案件,但一般来说,不到万不得已,购房者都不会选择断供,因为断供的成本很高。但如果购房者实在遇到了困难该怎么办?她补充了几种办法:

(1)要求暂停还本金:与银行商量,要求只还利息,暂缓缴本金。

(2)要求延长还款期:与银行商量延长还款期限。比如将房贷期限从20年延长至30年。

(3)再向银行借钱:许多银行推出了“理财型房贷”,方便房贷客户将已经偿还的房贷,再借出来进行使用,利率要比房贷利率高一点。

此外,还有一种办法是主动卖房。

北京市道可特律师事务所合伙人刘甫律师表示,如果确实还不上贷款,应尽快降价将房屋转让,因为如果房屋被法院查封拍卖,拍卖价格要比直接出售低很多。

“房贷还不上,绝大多数业主都会选择拆东墙补西墙,甚至借高利贷以求保住房子渡过难关,最后亏空越来越大,导致房屋被法院拍卖,自己也上了失信人名单。我阻止过至少3位试图通过借款还贷、保住房子的业主,他们最终听从了我的建议,折价卖房缓解经济困境,现在都再次购房,经济也宽裕了很多。”刘甫律师如是说。

此外,还有一种情况更为复杂,如果遇到“楼盘烂尾,房子过了交付期未能交付”这等糟心事,购房者还要继续还贷款吗?

刘甫律师介绍,这方面我国法律已做了妥善规定,根据相关法律规定,如果开发商楼盘烂尾,购房人可以要求解除购房合同和贷款担保合同,尚未偿还的银行贷款由开发商来承担。因此,如果发生楼盘烂尾的情况,应当第一时间提起诉讼解决贷款问题。当然,在法院作出生效判决之前,购房人还应当继续归还贷款,避免征信污点。

03.为何房贷断供在中国很少发生?

小巴综合多方了解到,房贷断供事件偶有发生,但目前在我国并不常见。

实际上,个人住房贷款一直被认为是银行的优质资产。

民生加银基金首席经济学家钟伟撰文指出,非极端情况下银行承担的断供风险并不大,因为在中国做“房奴”的门槛非常高。

他分析道:目前中国首套房首付比例不会低于30%,非首套房实际首付比例不会低于50%,以每年发放的按揭贷款加公积金,除以年内成交的新房和二手房,中国购房者的杠杆很难超过50%。富人理财、穷人借贷、中产供房,似乎是三大刚需。

相比个人按揭贷款,房企的贷款让银行操心的可能性更大一些。

国泰君安证券研报显示:一方面,住房按揭贷款的平均不良率为0.29%的极低水平,2021年上半年,大部分银行按揭不良率较年初是稳定或下降,仅郑州银行数据有较明显上升。

另一方面,对公房地产贷款不良率有所上升:2021年上半年的平均不良率为1.81%,较年初上升了40bp。

因此,房贷断供在中国属少数的极端情况。那么,国外的情况如何?如果仅以美国做对比,美国出现房贷断供的概率更大,而且历史上已经出现过大面积的断供情况。

2008年金融危机爆发的前几年,美国房地产市场持续繁荣,利率水平较低,金融机构竞争激烈,对无收入、无资产、无工作、信用评分较差这类原本不符合贷款条件的美国人开放贷款,即“次级贷款”。2003—2006年,美国抵押贷款中的次级贷款的比重不断升高,在2006年接近25%。

随后,美国楼市降温,利率也逐步提高。次级贷款者的还款压力增加,并且他们想要出售住房或通过抵押住房再融资变得困难。随后,许多次级贷款者选择断供,最后银行收回房屋,但因为房价下行卖不到好价格,机构出现大面积亏损,最终引发了次级房贷危机。

从次级抵押贷款机构破产开始,犹如蝴蝶效应一般,引发了美国乃至全球的金融风暴。

当时的美国出现大量的房贷断供,跟美国的楼市迅速降温有分不开的关系,但还有另一个因素——个人破产制度。

在符合条件的情况下,购房者断供后,银行收回房产,也就终止了跟购房者的借贷关系,即使房子的实际价值小于贷款额度,也不会再继续追究购房者的房贷债务。当然,个人信用破产是免不了的。

也就是说,在美国个人破产法的“庇佑”之下,当买房者还不上房贷,债务关系以房产价值+已支付资金为限,承担有限责任,以及承担个人失信后果。

相比之下,在中国做“房奴”,必须对债务承担全部责任,即使房子被银行收回拍卖,拍卖价格不及贷款的部分,将继续被银行追债。

对此,有人这样形容——“美国会有全局性的次贷危机;而中国只会有个人版的房贷断供危机”。

针对这个问题,小巴请教了两位律师。刘甫律师表示,房贷断供在中美两国是截然不同的后果,跟个人破产制度有关,中国的个人破产制度还在试验的路上,但他认为,真正的个人破产制度在中国大概率无法实现。

“因为我们对于恶意逃避债务、转移资产和对付‘老赖’的追查手段、处罚程度、执行力度还不够。这些做不好,执行个人破产制度,是对债权人的极大不尊重,会滋生更多‘老赖’和利用个人破产制度的‘坏人’。”刘甫律师如是说。

浙江浙经律师事务所专职律师、高级合伙人唐炳洪也表达了类似的观点,中国人的个人财产不清晰,财产转移情况也很严重,由于信用制度、财产管理制度存在诸多问题,目前还无法简单实行个人破产制度。“估计在很多年内不会有美国那样的个人破产制度,虽然这次人代会有代表提出个人破产问题,但并没有进行实质性讨论。”

他介绍,中国目前仅有的个人破产制度,实际上叫做“债务集中清理”,不会涉及住房按揭,主要针对的是企业家群体,当企业已经破产了,但个人债务还有很多,才会进入到这个程序。

对比中美两国国民在对待房贷断供问题上的谨慎度差别,法律制度是一方面,另一个原因是,美国曾出现过房地产崩盘式下跌,而过去这些年,中国的房价虽然有涨有跌,但除个别极端情况外,总体走势是在震荡中一路上扬。

只是,从去年以来,就连一二线城市的房地产市场也出现降温,交易量和二手房价格出现一定幅度的下跌。为此,各地方政府纷纷出台宽松的政策来“救市”。

至少目前看来,中国整体房价大幅下跌的可能性并不太大,而个人按揭贷款出现断供潮的概率也非常小。

参考资料:

1.《钟伟:为什么我们不愿直面那些楼市常识? 》,秦朔朋友圈

2.《房地产回落:如何影响经济?——美国地产泡沫回忆录》,海通证券

3.《房贷断供,在中国和美国有什么不同?》,财主家的余粮

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