北京拟立法规范住房租赁市场 将有效抑制行业乱象

11月24日上午，北京市十五届人大常委会第三十五次会议审议《北京市住房租赁条例（草案）》（以下简称“条例”）。业内认为，这将从根源上有效抑制住房租赁市场长期以来存在的乱象，并促使市场步入正轨实现健康平稳发展。

房租显著上涨时将出手干预

长期以来，住房租赁市场和广大群众尤其是青年群体关系密切，但由于长期以来的无序发展，市场乱象丛生。例如，克扣租金、单方面上涨租金、诱导租户违规使用租金贷、群租房扰民、甲醛污染房等方面的问题比比皆是，对此，条例对相关乱象作出了明确规范。

此次条例中，最受关注的就是对价格实施干预措施。条例规定，北京市住房和城乡建设主管部门应当加强住房租金监测。住房租金显著上涨或者有可能显著上涨时，北京市人民政府可以采取涨价申报、限定租金或者租金涨幅等价格干预措施，稳定租金水平，并报国务院备案。北京市市场监督管理、住房和城乡建设主管部门可以提出采取价格干预措施的建议。北京市人民政府采取价格干预措施的，出租人应当执行；拒不执行的，由市场监督管理部门依法处理。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对此表示，可以看出，北京对于稳租金方面的管控思路更加清晰。第一，明确了租金监测的工作任务和要求。第二，明确了监管的三种措施，包括涨价申请、限定租金和限定涨幅等，这也体现了后续管控租金方面的措施比较全面。第三，出租人或房东等需要严格遵守价格干预措施。

除此以外，此次条例中还提出保护租赁关系，倡导签订长期租赁合同，建立稳定租赁关系；同时，条例还规定，住房租赁企业对出租住房进行室内装修装饰违反规定，经有资质的检测机构检测，室内空气质量不符合标准的，住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正，并处罚款。

针对社会关切，条例还对租金贷等问题进行了规范，要求租金贷的贷款额度不得高于住房租赁合同金额。同时，向承租人收取的押金一般不得超过1个月。

立法将有效抑制市场乱象

贝壳研究院高级分析师黄卉表示，租赁领域立法的缺失是租赁市场各类不规范问题的根源。按此前公布的《北京市住房租赁条例》（征求意见稿），该条例将有效抑制各类住房租赁乱象，预计明年上半年北京将出台首部地方层面的租赁立法文件，未来行业基础设施、租金管控体系、企业监管体系以及租客权益保障将得到完善。同时，随着租赁市场有效供给的增加，租客将实现更加安全和稳定的居住。

“行业基础设施完善，通过建立租赁平台，完善北京市的租赁市场基础信息，便于政府对租赁市场的监管，尤其是对租金的监测。”黄卉说，租金管控体系也正在完善。条例中明确了规范租金和押金支付方式，严控租金贷，将押金和超过3个月租金纳入监管，切实保障租客的资金安全。

从企业和租客角度来看，黄卉认为，各类措施将倒逼房地产经纪机构、租赁企业和互联网信息平台等主体规范其经营行为，租赁市场主体进一步出清，形成稳定有序的租赁市场环境。此外，租客的权益保障日益完善。本次条例重申了买卖不破租赁、租客优先购买权，从合同签订前、中、后详细规定了出租人和承租人的权利义务，首次提出不得随意驱逐租客、租赁期满可继续承租的规定，以保障租客的居住权益，确保出租双方形成稳定规范的租赁关系。租赁市场有效供给也将增加，通过支持存量盘活，租赁企业的租赁房源将会增加，同时租赁企业的融资渠道扩展，有利于租赁企业规模化发展。