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土地市场萧条 房企叫苦倒逼政策松绑?

2021-10-14 12:11:28    廊房网     行业资讯 名人观点     

其跟踪的25家主流房企中,前9个月整体销售额目标完成率68.3%,接近2020年同期68.7%水平。

  事实上,房企在回款方面已经加大了力度。

  “多数公司在年中时候相对资金紧张,但随着第三季度的促销回款,该偿还的债务都已经做了安排,目前已没有那么重的压力了。”一家TOP30房企负责人向第一财经表示,目前房企销售回款首先保障项目后续运营,以及项目融资的偿还。尤其前两年各家公司都储备了一些项目,在不考虑继续扩大生产的情况下,企业都不太愿意把自有资金用于土地市场。

  这也是大部分房企在当前政策调整带来诸多不确定和多重压力的情况下,共同采取的投资策略。

  “从上市公司透露的下半年投资策略来看,大部分企业拿地策略非常谨慎,将重点放在了促销售、回款、控制红线上,”中信建投地产分析师竺劲称,“仅有部分规模房企表现较为积极的拿地态度。预期市场拿地热情的消退会持续一段时间。”

  总体而言,融资收紧是制约开发商土地扩张的主要因素,当前市场前景的不明朗,使得房企观望心态凝重,“这个时期保证活下来,比寻求发展更为重要一些。”一位大型房企高管如此表示。

  “流动性风险是这个时候最大的风险,”克而瑞证券首席分析师孙杨向第一财经表示,“所以留下足够的现金是最安全的。”

  地方财政压力——房企的“赌注”

  目前的房地产市场上,有一种观点认为,只要房企都不拿地了,地方政府在卖地乏力以及财政压力下,会主动放松政策,从而给房地产市场和房企松绑。会哭的孩子有奶吃,在房企这个阵营,普遍希望打悲情牌,渲染悲观情绪。

  在房企看来,用不了多久,各个地方政府就会因为财政收入问题而“着急”。如此押注并非毫无依据。

  资料显示,与欧美不同,涵盖土地出让收入的政府基金预算收入在地方综合财力中占比较高,是地方综合财力重要的来源。近来,各省政府基金预算收入占综合财力的比例整体处于30%以上,地方财政对土地财政依赖度高。业内普遍认为,短期内并不具备打破这一格局的客观条件。

  具体来看,以土地出让收入/一般公共预算收入衡量各地财政对土地出让金收入的依赖程度来看,重庆、湖北、广西、江西等省份的财政高度依赖于土地出让金收入。诸如,重庆、湖北2021年上半年土地出让金收入与一般公共预算收入的比值分别0.82倍和0.72倍,这是依赖度较低的上海等城市的5倍左右。

  全国土拍遇冷情绪主导下,流拍成为第二轮集中供地并不少见的局面。这也引起外界关于部分地方政府土地出让金缩水,地方财政压力加大的担忧。

  对此,有相关政府主管部门的负责人私下对第一财经表示,外界情绪过于悲观。

  一位来自武汉财政局的不愿具名人士在接受第一财经记者采访之际,并未回避武汉等部分城市今年土地市场景气度下降对财政产生的影响。

  “目前掌握的数据,如果武汉年底再追加一轮土拍,今年土地出让金收入能与去年追平,不用过于担忧土地等政府性基金收入增速放缓对财政的压力。”这位地方财政系统的官员表示,财政紧平衡若较突出,也会寻求尽可能调低财政支出增速、向中央寻求转移支付等对冲手段来解决。“这不过是四季度房企投资策略审慎传导至土地市场的阶段性状况而已,不至于引发系统性财政风险。”

  一位香港的刘姓分析师也表达了类似的看法,首轮土拍整体超机构预期,这恰降低了二轮土拍遇冷的风险。

  综合Wind及部分券商数据,截至今年7月底,土地出让金收入累计同比增速较去年同期高10%左右。这与全国首轮供地房地产开发商拿地热情整体仍较高、多地房价上涨有关。首批集中供地新规推出之后,多个机构数据均显示地价不降反升。中原数据显示,首轮22个城市合计土地出让金达到10530亿,平均土地溢价率达到14.7%,楼面价平均达10002元每平米,相比2020年同比上涨了15.1%。

  首轮供地的较高景气度为二轮集中供地遇冷提供了一定的财政压力缓冲。

  “类似杭州、北京这种高景气度城市,土拍市场短暂回调并不会影响城市土地市场的未来。”这位分析师称。据悉,杭州上半年土拍揽金已超2000亿元。而去年全年土拍金额录得2500亿元左右。

  随着第二轮土地供应棋至中盘,从开发商到地方政府,观望和试探交织,博弈仍在继续。“不应对各地的政策松绑寄予太高预期,也不应低估了高层改变市场逻辑的决心,未来无论如何走,一些深层次的结构性变化必然会发生,房地产躺赢的时代不会再现了。”一位上市房企的高管如此评价。

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