房地产贷款，银行“要不起” 下半年楼市面临洗牌？

进入传统的“金九银十”，叠加二次集中供地与四季度冲刺预备，房企的会议也比往年更密集一些。

只是以前这个节点的经营会议，重点都是围绕“促销”展开，而今年的会议，主攻对象变成了银行。

融资需要银行批贷，开发需要银行批贷，就连销售也需要等银行批贷回款。

原本指着通过开发商完成存款任务，也偏爱放款给地产商的银行，突然地位上升，挑拣标的，成了这个闭环的“头号玩家”。

为了抢到那一点份额，有的房企用存款换贷款，有的房企每天都在和银行“推杯换盏”，还有的房企甚至派出专员，每天守在银行门口蹲点。

1. 按揭收紧甚至停贷

引发房企单月销售额大跌

“市场形势不好”，是几乎所有房企对现下的总结。

根据机构的统计数据，2021年8月，百强房企中近7成企业单月销售额同比降低，其中26家同比降幅超30%。

（数据来源：企业公告 制表：地产壹线）

“老大哥”万科的同比降幅，达到了36.9%。而近两年上位生猛的华润置地和招商蛇口，8月单月销售的同比降幅，也分别达到了25.7%和24.1%。

造成这股泥石流式滑坡的原因，很大一部分来自于银行批贷的卡壳。

早在6月时，包括合肥、武汉、南京、杭州、重庆等多个二线城市，就已经传出二手房停贷的消息。

而进入下半年，停贷的城市数，继续增多。

根据CRIC对全国23个二三线城市的调研，六成以上银行已经出现了二手房停贷现象或是放款时间遥遥无期。

即便是尚未停贷城市，多数放款周期也在3-6个月，较上半年有不同程度的延长。

同时银行方面还加强了贷款监管，关于贷款额度，抵押房屋的房龄等都有明确要求，一些换房的改善需求，也就被摁下了暂停键。

信贷环境收紧的趋势，在下半年里也蔓延向了一手房市场。

朋友圈里，有北京购房者证明：申请房贷时被告知“贷款额度紧张”，具体放款时间不确定。也有北京业内人士发文称：混合贷停了，中介劝退刚需买房人“明年再来”。

而在广州，部分银行的贷款利率在9月出现了下调。其中四大银行的首套房贷款利率都下调了10个BP，二套房也下调了10BP。但广州银行个贷人士坦言：广州主要银行今年几乎已没额度，新房放款基本要排到明年，二手房贷接的极少。

在二三线城市，这类现象也没有幸免。据CRIC调研，9月里，30个重点城市半数以上城市新房放贷额度紧张，放款周期较上半年持续拉长。

3-6个月的放款周期已成为常态，半年以上甚至放款时间不定的城市也有存在，且七成以上城市较2021年上半年利率均有不同程度的上调。

表：30个重点调研城市新房贷款利率和银行放款周期变化情况

据来源：CRIC调研

2. 贷款红线及行业不良贷款率提升打压银行放贷意愿

房贷额度紧张、放款周期拉长、贷款利率上调，这几个现象背后的原因，主要源自去年最后一天的那份“房地产贷款集中度管理制度”文件。（详见：《央行突发新政：2021年，你的贷款额度被限制了！》）

平安证券数据显示，尽管2021年二季度，主要金融机构个人购房贷款占比小幅下降到19.7%、房地产贷款占比大幅下降到27.4%，总体均较去年末有不同幅度的压降。

但六家大型银行中，邮储和建行的个人住房贷款占比仍然超限；中型银行中北京银行、招商银行和兴业银行的两项房贷占比均仍超限。

城商行中踩线的就更多了，有媒体统计，郑州银行、青岛农商行、成都银行、青岛银行、厦门银行、齐鲁银行和瑞丰银行等多家银行，房地产贷款占比均超过监管规定的上限。

且由于今年上半年，16家大行和股份行中，有10家的房地产业贷款不良率上升。其中，工商银行房地产不良贷款金额高达319.11亿元，较2020年末增长了96.52%，几乎翻倍。

招商银行，其不良率为1.07%，比去年0.3%增加了3倍之多；不良贷款余额更是较年初增长了3.6倍，达到43.3亿元。

而在业绩说明会上公开怨声载道“上半年房地产业不良贷款增加，主要就是因为一个户出了12亿元不良”的平安银行，今年6月末房地产业不良贷款达16.6亿元，是去年末的2.9倍，行业不良率升至0.57%。

近期，大型房企暴雷，造成行业信用风险蔓延。房地产开发贷款的资产质量下降，更是影响到了银行放贷的意愿。

某中型银行贷款部人士告诉壹线君，以前只要是房地产相关项目，银行都欢迎，“有规模，有利润”，有时候还要去抢项目，但现在，“中小开发商都要看我们脸色了”。

3. 放弃信贷放松幻想房企为抢额度百谋千计

银行不放贷，买房人急，销售和融资两端都收不到款的开发商，更急。

尤其是在政策调控行业去风险，压降房企债务杠杆的宏观背景下，房企融资性现金流明显下降，企业都已经意识到：发展不能主要再靠借钱，而要靠自身经营产生的现金流支撑，才能确保安全命脉，安全过冬。

北京某新房项目组合贷的代办人员告诉壹线君，“本来计划4月就能批下来的房贷，因为限额，一直拖到了8月底。没有批贷就没有回款，项目那边急得每天都打好几个电话催我”。

为了从银行有限的按揭池中夺食，房企从项目到区域、集团，都在百谋千计地拉回款。

项目上，一方面鼓励客户“多掏钱”——首付比例越高可给予越多优惠。另一方面，据长三角某房企人士介绍，他们还会要求提高客户按揭资料收集整理以及向银行递件的效率，重点银行派人专人盯、跟，甚至蹲点。

而区域总和财务总，则主要负责发挥资源优势，打通“银行关系”——在银行有限按揭额度内，和其他房企PK，争取多拿一点，“比如和还有额度空间的银行沟通，增加在该银行的存款，帮助银行完成拉存款指标，以换取按揭贷款”。

有京津冀房企人士透露，部分主体信用评级并不高的房企，从一线项目总到集团高管，甚至每天晚上都需要和不同的银行“应酬”。

除了银行和购房者，上述长三角房企人士表示，工程进度也是重要环节，“要确保第三方监管账户受监管（受限资金）的钱能够及时出来，还有就是常规的在建工程抵押贷款，也要及时做到”。

尽管企业为了保现金流已拼尽全力，但理想丰满，现实骨感。在过大的销售压力和贷款压力下，不少房企在“第二次集中供地”中已经躺平，引发“市场同情”。

《经济参考报》9月10日刊发的文章中提到：不久前央行召开金融机构货币信贷形势分析座谈会，强调要继续做好跨周期设计，衔接好今年下半年和明年上半年信贷工作。

明年上半年计划投放的部分贷款，或将提前到今年下半年投放，以此对冲近期信贷增速下滑趋势，增强信贷总量增长的稳定性。防止政策调整误伤合理的市场需求。

9月18日时，《证券时报》也发文《满足真实住房需求离不开房贷资源的有效配置》，指出：对居民来说，购房需求无法有效满足；对房企来说，销售下滑回款慢对现金流造成一定压力。市场呼吁更精细化地配置房贷资源。

甚至有不少地产股民，也在呼吁银行放开按揭。

对于这些“舆论推动”，房企角度认为能改观现状的作用很小，未来融资仍将从严。而对民营开发商而言，在信用、销售和未来的发展战略上，都将更为艰难。