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房地产贷款,银行“要不起” 下半年楼市面临洗牌?

2021-09-27 08:50:32    廊房网     行业资讯 经济参考      来源:地产壹线

进入传统的“金九银十”,叠加二次集中供地与四季度冲刺预备,房企的会议也比往年更密集一些。

只是以前这个节点的经营会议,重点都是围绕“促销”展开,而今年的会议,主攻对象变成了银行。

融资需要银行批贷,开发需要银行批贷,就连销售也需要等银行批贷回款。

原本指着通过开发商完成存款任务,也偏爱放款给地产商的银行,突然地位上升,挑拣标的,成了这个闭环的“头号玩家”。

为了抢到那一点份额,有的房企用存款换贷款,有的房企每天都在和银行“推杯换盏”,还有的房企甚至派出专员,每天守在银行门口蹲点。

1. 按揭收紧甚至停贷

引发房企单月销售额大跌

“市场形势不好”,是几乎所有房企对现下的总结。

根据机构的统计数据,2021年8月,百强房企中近7成企业单月销售额同比降低,其中26家同比降幅超30%。

(数据来源:企业公告 制表:地产壹线)

“老大哥”万科的同比降幅,达到了36.9%。而近两年上位生猛的华润置地和招商蛇口,8月单月销售的同比降幅,也分别达到了25.7%和24.1%。

造成这股泥石流式滑坡的原因,很大一部分来自于银行批贷的卡壳。

早在6月时,包括合肥、武汉、南京、杭州、重庆等多个二线城市,就已经传出二手房停贷的消息。

而进入下半年,停贷的城市数,继续增多。

根据CRIC对全国23个二三线城市的调研,六成以上银行已经出现了二手房停贷现象或是放款时间遥遥无期。

即便是尚未停贷城市,多数放款周期也在3-6个月,较上半年有不同程度的延长。

同时银行方面还加强了贷款监管,关于贷款额度,抵押房屋的房龄等都有明确要求,一些换房的改善需求,也就被摁下了暂停键。

信贷环境收紧的趋势,在下半年里也蔓延向了一手房市场。

朋友圈里,有北京购房者证明:申请房贷时被告知“贷款额度紧张”,具体放款时间不确定。也有北京业内人士发文称:混合贷停了,中介劝退刚需买房人“明年再来”。

而在广州,部分银行的贷款利率在9月出现了下调。其中四大银行的首套房贷款利率都下调了10个BP,二套房也下调了10BP。但广州银行个贷人士坦言:广州主要银行今年几乎已没额度,新房放款基本要排到明年,二手房贷接的极少。

在二三线城市,这类现象也没有幸免。据CRIC调研,9月里,30个重点城市半数以上城市新房放贷额度紧张,放款周期较上半年持续拉长。

3-6个月的放款周期已成为常态,半年以上甚至放款时间不定的城市也有存在,且七成以上城市较2021年上半年利率均有不同程度的上调。

表:30个重点调研城市新房贷款利率和银行放款周期变化情况

据来源:CRIC调研

2. 贷款红线及行业不良贷款率提升打压银行放贷意愿

房贷额度紧张、放款周期拉长、贷款利率上调,这几个现象背后的原因,主要源自去年最后一天的那份“房地产贷款集中度管理制度”文件。(详见:《央行突发新政:2021年,你的贷款额度被限制了!》)

平安证券数据显示,尽管2021年二季度,主要金融机构个人购房贷款占比小幅下降到19.7%、房地产贷款占比大幅下降到27.4%,总体均较去年末有不同幅度的压降。

但六家大型银行中,邮储和建行的个人住房贷款占比仍然超限;中型银行中北京银行、招商银行和兴业银行的两项房贷占比均仍超限。

城商行中踩线的就更多了,有媒体统计,郑州银行、青岛农商行、成都银行、青岛银行、厦门银行、齐鲁银行和瑞丰银行等多家银行,房地产贷款占比均超过监管规定的上限。

且由于今年上半年,16家大行和股份行中,有10家的房地产业贷款不良率上升。其中,工商银行房地产不良贷款金额高达319.11亿元,较2020年末增长了96.52%,几乎翻倍。

招商银行,其不良率为1.07%,比去年0.3%增加了3倍之多;不良贷款余额更是较年初增长了3.6倍,达到43.3亿元。

而在业绩说明会上公开怨声载道“上半年房地产业不良贷款增加,主要就是因为一个户出了12亿元不良”的平安银行,今年6月末房地产业不良贷款达16.6亿元,是去年末的2.9倍,行业不良率升至0.57%。

近期,大型房企暴雷,造成行业信用风险蔓延。房地产开发贷款的资产质量下降,更是影响到了银行放贷的意愿。

某中型银行贷款部人士告诉壹线君,以前只要是房地产相关项目,银行都欢迎,“有规模,有利润”,有时候还要去抢项目,但现在,“中小开发商都要看我们脸色了”。

3. 放弃信贷放松幻想房企为抢额度百谋千计

银行不放贷,买房人急,销售和融资两端都收不到款的开发商,更急。

尤其是在政策调控行业去风险,压降房企债务杠杆的宏观背景下,房企融资性现金流明显下降,企业都已经意识到:发展不能主要再靠借钱,而要靠自身经营产生的现金流支撑,才能确保安全命脉,安全过冬。

北京某新房项目组合贷的代办人员告诉壹线君,“本来计划4月就能批下来的房贷,因为限额,一直拖到了8月底。没有批贷就没有回款,项目那边急得每天都打好几个电话催我”。

为了从银行有限的按揭池中夺食,房企从项目到区域、集团,都在百谋千计地拉回款。

项目上,一方面鼓励客户“多掏钱”——首付比例越高可给予越多优惠。另一方面,据长三角某房企人士介绍,他们还会要求提高客户按揭资料收集整理以及向银行递件的效率,重点银行派人专人盯、跟,甚至蹲点。

而区域总和财务总,则主要负责发挥资源优势,打通“银行关系”——在银行有限按揭额度内,和其他房企PK,争取多拿一点,“比如和还有额度空间的银行沟通,增加在该银行的存款,帮助银行完成拉存款指标,以换取按揭贷款”。

有京津冀房企人士透露,部分主体信用评级并不高的房企,从一线项目总到集团高管,甚至每天晚上都需要和不同的银行“应酬”。

除了银行和购房者,上述长三角房企人士表示,工程进度也是重要环节,“要确保第三方监管账户受监管(受限资金)的钱能够及时出来,还有就是常规的在建工程抵押贷款,也要及时做到”。

尽管企业为了保现金流已拼尽全力,但理想丰满,现实骨感。在过大的销售压力和贷款压力下,不少房企在“第二次集中供地”中已经躺平,引发“市场同情”。

《经济参考报》9月10日刊发的文章中提到:不久前央行召开金融机构货币信贷形势分析座谈会,强调要继续做好跨周期设计,衔接好今年下半年和明年上半年信贷工作。

明年上半年计划投放的部分贷款,或将提前到今年下半年投放,以此对冲近期信贷增速下滑趋势,增强信贷总量增长的稳定性。防止政策调整误伤合理的市场需求。

9月18日时,《证券时报》也发文《满足真实住房需求离不开房贷资源的有效配置》,指出:对居民来说,购房需求无法有效满足;对房企来说,销售下滑回款慢对现金流造成一定压力。市场呼吁更精细化地配置房贷资源。

甚至有不少地产股民,也在呼吁银行放开按揭。

对于这些“舆论推动”,房企角度认为能改观现状的作用很小,未来融资仍将从严。而对民营开发商而言,在信用、销售和未来的发展战略上,都将更为艰难。

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