房地产进入“增长难、盈利难、转型难”阶段，行业如何破局？

2021年已过2/3，国家从速度型转向质量型发展战略的大基调下，房地产行业进入增长难、盈利难、转型难的“三难”新阶段。

　　为探讨行业在大时代背景下的转变方向，试图厘清市场转变的底层逻辑，寻找重构态势下孕育的新机遇，2021年9月14日-9月16日，由亿翰智库主办、全联房地产商会指导和全联房地产商会企业研究分会协办的“第五届中国房地产业战略峰会” （简称C5峰会）在上海隆重召开。

　　会上，陈啸天先生在C5会的亿翰2021度核心观点发布环节表示，国家诉求转变，生态再平衡，势在必行。在生态再平衡下，房地产行业的调控思路发生转变，房地产发展逻辑正在转换，行业走向从“无序扩张”到“生态发展”，通过再平衡的方式，构建房地产业的“新生态”。在“新生态”下，企业应顾大局、强核心、持长线、谋共赢，通过生态系统的自我更新、淘汰、进化自然形成企业的美好未来。

　　全联房地产商会党委书记、秘书长赵正挺先生在致辞中指出，房地产行业调控政策不断更新升级，各方都感受到了行业的阵阵寒意。但放眼全球，新冠疫情仍然有较大的不确定性，中美贸易摩擦的长期趋势已然明确，中国经济的发展仍面临诸多挑战，房地产行业作为国民经济的重要组成部分应有担当，不仅要服务于国家整体的经济效益的实现，更要承担起社会效益赋能的重任。

　　为期三天的峰会活动中，共发布7项研究成果，分别为《2021中国房企综合实力TOP200研究报告》、《2021中国房企品牌价值TOP100研究报告》、《2021中国物业服务企业综合实力TOP100研究报告》、《2021中国房企商业物业价值TOP50研究报告》、《2021中国租赁住宅企业综合实力TOP20研究报告》、《2021年中国标杆产城运营商综合实力TOP30》和《2021年中国产业园区运营商综合实力TOP30》。

　　房企综合实力方面，碧桂园连续四年蝉联房企综合实力榜首，招商蛇口(001979,股吧)重回前十，阳光城(000671,股吧)、中南、金科、正荣和龙光等稳居综合实力前二十强，佳兆业与旭辉综合实力提升明显，奥园、祥生、美的置业和新力位列前三十强。2021年“房住不炒”的行业政策基石地位毫不动摇，行业进入增长难、盈利难的新阶段。收入端，房企营业收入整体增速放缓，中小房企降速明显；盈利端，行业运行规则改变，利润率改善难度较大，2020年综合实力TOP200房企平均净利润率11.1%，相比2019年同期减少3.2个百分点。值得一提的是，房企整体杠杆水平持续下行，“三道红线”约束下，房企积极降负债、优化债务结构，以满足监管要求，2020年综合实力TOP200房企平均净负债率76.9%，相比2019年同期大幅降低8.9个百分点，房企财务风险进一步降低。

　　品牌价值方面，房企坚持长期主义，行业步入品牌时代。随着人民生活水平的提升，房地产市场需求也在提升，从单纯关注“建筑尺度、品质”本身、获得良好“生活”配套服务，发展到对产品与服务层面更多维的感知、更精致的体验、更丰富的生活的新阶段。品牌形象塑造精细化趋势明显，以产品品牌、资本品牌、场景品牌、公益品牌等为代表的多元维度品牌建设是未来房企品牌发展不可或缺的关键组成部分。

　　物业服务企业方面，增量和存量市场供给齐升，物管万亿市场有待开拓。增量方面，全国房地产销售面积攀升，物业新增市场规模充足；存量方面，“旧改”及放管服持续推进，存量市场渗透率提升。政府鼓励企业多业态布局，挖掘物业服务潜力，中央及地方政府在前端制定物业行业服务发展政策的同时，物业企业也紧跟政策指导，积极调整服务模式、增强创新性投入，以确保政策的精准落地。资本市场上，物业板块资本热度不减，物业股保持市场高估值，老牌物企股价稳步上升，成长型物企进入IPO加速筹备期。

　　商业地产及租赁住宅企业方面，随着疫情防控常态化，社会各项经济指标持续回升，居民的消费信心逐步提升，商业地产也随之逐步恢复，租赁需求逐步趋于旺盛。为保障民生，政策支持租赁市场规模化、专业化发展。我国租赁住宅已逐步建立自身品牌优势，头部企业在国内市场上表现强势，租赁产品也日趋多元化。

　　不同于住宅、商业类地产，产业地产作为产业聚集的载体，既是区域经济发展、产业调整升级的空间承载形式，又是地区社会经济发展水平的衡量标志，肩负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等重要使命。而片区开发、产业综合体、产业园区作为产业地产的三种模式，片区开发以“人城境业”理念为引领，建设中国的创新城市(300778,股吧)；产业综合体的算账逻辑开始改变，资本运营将开启产业大时代；产业园区则以链接运营生态为关键点，服务逻辑重回起始点。