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明年起,高楼“停建”?国家一锤定音,两类老房子又“吃香”了

2021-09-20 10:46:12    廊房网     房产百科 政策解读     

高层住宅有优势,也有弊端,国内的一些学者、专家已经留意到这一问题。 建高层住宅的优势总结起来大概有4点: 1.容纳人口多。从建高层住宅的初衷可以看出,理论上,比如同样的地块面积,建30层的住宅要比6层住宅的土地利用率、容纳人口都要高出5倍。 2.便于拆迁。按照拆迁补偿的原则,一般是不得低于原来的居住和生活标准,由于城市的拆迁费用高、难度大,通过建造高层住宅可以平衡各方面的诉求,有利于工作的开展。 3.视野开阔、通风好、无潮湿困扰,这是不少购房者看中的地方,特别是手头宽裕的购房者,他们选择的高楼层,在日照、采光方面也更有优势。 4.电梯上下楼较方便。高层住宅都强制要求设计电梯,无论楼层有多高,只要电梯运行正常,都能以较快速度到达所住楼层,这与一些没有安装电梯的多层住宅相比,确实有优势,特别是给老人、小孩、孕妇上下楼带来方便。

优势显而易见,但缺点也不可忽视,随着高层住宅越来越普遍,其弊端也在不断显现。 首先,就房价而言,按理说,高层住宅容积率高,容纳的居住人口多,房子应该更便宜才是,但实际上却恰恰相反。我们说,房价上涨的原因有很多,除了货币、人口的原因外,趋“中心化”发展也是促进房价上涨的重要因素,这不难理解,由于大家都挤在一个非常有限的区域内,住房需求旺盛,同时,各种资源要素也会因人口增加而不断配备,地块寸土寸金,房价岂有不涨之理? 其次,发生危险的概率更大一些。除了高空坠物、高空坠楼等常见报道外,还有3大主要方面: 1.消防安全,这可能是大家对高层住宅的最大担忧,据中国新闻网2017年报道的数据显示,我国配备的举高车大都在50米以下,大多数的水枪的喷射高度只有50多米,50米、甚至100米高的楼层若发生火灾,基本上没有有效的“外攻手段”。按照一层楼3米算,20层楼就超60米了,所以消防救援是摆在高层住宅面前的一道难题。 2.电梯安全。一般情况下,电梯的使用寿命在15-20年,然后就需要更换使用了。但在实际使用过程中,由于高层住宅密度高,如果使用维护方面不到位的话,会加快电梯老化的进程。更换一部电梯需要几十万,且要2/3以上业主同意,当然,如果不更换带病工作,其安全隐患显而易见。 3.生活用水安全。高层住宅用水需要“二次供水”,若小区管道爆裂维修,大都会致水压减小,高楼层住户的水就供不上去,所以,我们经常可以看到高楼层住户停水情况。此外还涉及到一个卫生情况,若采取“高位水箱 水泵”形式,这个水箱的清洁就是一项很重要的工作,从实际来看,不乏一些“惨不忍睹”现象出现,比如水垢、动物、昆虫等污染。

针对缓解高房价问题,国家发改委城市和小城镇中心原主任李铁曾直言不讳地指出,真正能缓解城市压力、平抑房价的还是中小城市,他建议把一个区域打通,年轻人可以到周边中小城市买房生活,促进中小城市发展,他的话有专家在另一层面理解为,可缓解集中建设大量高层住宅的压力。 就高层住宅的未来,一些权威专家也表达了担忧。清华规划设计专家尹稚教授曾言,美国30年前建造的一批高层建筑,现在都成了让人胆战心惊的贫民收容所。而北大朱国钟教授还对此做过相关实验,模拟了购房者行为、开发商的动态等大量数据,得出的结果也是让人瞠目:未来中国也可能出现集中在高层住宅的贫民窟。而经济学家周天勇则从土地市场要素变革方面分析,未来城乡一体化下,几十层的高层住宅将大幅度贬值。 民间专家学者叫停高层住宅的声音由来已久。其实,从国家住建部和发改委联合发布的一份文件强调的内容看:为提高人居环境品质,严格控制新建超高层建筑和高密度住宅。官方表态意味着国家一锤定音:大规模的高层建造潮需要停止,城市之间的高楼“攀比”之风就此告一段落。




值得一提的是,从相关文件内容看,导向性很明确,不仅是包括那些办公用的摩天大楼能不建就不建了,对高层住宅也进行了限制,比如说建造100米以上的建筑要充分论证,一般而言,一栋住宅楼如果超过34层,高度就超100米了,论证的说法很隐晦,超过这个高度基本上很难批下来了。同时,还针对性的要求,基于消防和抗震需要,要与城市等级相匹配,中小城市严控超高建筑,方向性的指出:县城要以多层住宅为主。 与高层停建相对应的另外两件事,还有着千丝万缕的联系,其中第一件事是4层以上需要设电梯。 根据住建部新规显示,对4层以上或高度9米以上新建建筑需要安装电梯,相比此前7层以上或高度达16米以上设电梯,电梯安装门槛大幅降低。换言之,以后除了别墅外,其他新建的建筑都会有电梯,再也不用担心买到无电梯的新房子了。


还有一件事就是国家今年多次定调的大事:老旧小区改造,简称“旧改”。自去年7月份政策吹风会上副部长黄艳指出,未来将避免大拆大建。到今年国家要求“全面推进”旧改,在最新的十四五规划中,老旧小区改造被列入,国家计划用5年的时间,把全国2000年底前建造的老小区基本改造完。改造的内容就不赘述了,但从计划透露出3点信息: 1.在这个时间段前建造的房子,基本都以多层建筑为主,因为大量的高楼是在近一二十年建造的。2.到2022年形成改造制度框架,将是未来老旧小区改造的“模板”,意味着随着不断有符合改造条件的老小区加入,这项工作将常态化。3.鼓励有条件的老小区加装电梯,解决上下楼难题。 国家定调的这3件事,其实是对未来住房市场的方向性定音。三者之间,相辅相成,以后大家也不用羡慕高层住宅的电梯了,新建的9米以上住宅都有,同时支持对既有的多层老小区加装电梯,就如文件内容所说,老旧小区改造是“开发建设方式转型”,国家的指向性很明确:高层住宅逐步退出主流舞台,低层住宅走向前台,随着政策的进一步实施,明年起,两类老房子又“吃香”了,“升值”也是符合常理的事。

第一类:优质地段的老房子。一般而言,老小区的位置都不会太差,位于主城区的核心地段,一些与生活相关的主要资源聚集在周围,比如说医疗、教育、大型商业等等,一些人之所以从老小区居民逐步搬离出去,一个重要原因是小区变老后,居住体验越来越差,远不如新建的小区。但经过改造后,居住舒适度会得到大幅提升,加上地段位置优越,不仅老年人更喜爱了,一些年轻人也会“回流”居住,受到刚需和改善置业的欢迎,在居住品质提升的同时,房产价值提升也是自然而然,按照以往老小区改造经验,改造后正常有2-3成的升值空间。

第二类:改造空间大的老房子。老旧小区本身的“资质”也决定了改造后的品质,改造空间越大,其价值想象空间也就越大。按照旧改的内容,除了主体结构等固定的东西不能改变外,其他基本都是与现代小区看齐,如果楼与楼之间距离宽,小区空地多,那么,可以增加足够多的停车位,一举解决了老小区的老大难问题,同时增加健身设施、儿童娱乐设备,甚至养老抚育等新需求。 此外,从目前情形看,老楼加装电梯的工作推进很快,比如根据相关部门的最新规定,可提取住房公积金用于支付电梯加装费用,还有前不久济南、青岛修改了此前的老小区加装申请条件,在征求意见稿中明确,原则上,只需楼栋一半业主同意即可申请加装电梯,如果协商不成,还可以通过民事诉讼途径解决。随着各城市对老小区改造工作推动,相信还会有更多城市为降低加装门槛“铺路”,成功加装电梯的高楼层房子无疑直接受益、更受欢迎。

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