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起落落落落落,北三县捡漏的时候到了?

2021-07-01 10:58:30    廊房网     房产百科 楼市热点      来源:米宅

北京的风还不够大,吹不到北三县。

1

中国楼市的“戏精”莫过于北三县了。

2017年北三县上位钮钴禄北三县,风光无两时一道圣旨杀下,北三县打入冷宫。

但北三县不甘寂寞,时不时上演一些特价、抢房、小阳春的戏码,博下眼球。

去年燕郊福成东尚雅苑低价抢房的新闻没多久,上半年香河富力新城“膝折”大跳水接力冲上热搜,期间还夹杂着通州北三县四统一、平谷线、放开限购的消息推送,可失宠的乌拉那拉北三县掀不起太大的风浪。

很多路人好奇,北三县怎么样了?是不是可以捡漏了?

搬好小板凳,文章开始

2

三河(燕郊)、香河、大厂三县称北三县,行政归属廊坊,但被北京、天津包围,与廊坊没太多联系,一大块飞地。

有北京做邻居,北三县一直都是环京的热门区域,通州规划北京副中心后,热度不断上升,一度打破40000元/㎡。

直到一纸限购落地,北三县开始腰斩,起落落落落落。

落到一定程度,干脆躺平了。

眼下的北三县几乎没什么变化,一片冷清。

即便是上半年北京行情启动,但风没有刮到通州,更谈不上北三县。

大眼一看,燕郊(三河)17000-25000元/㎡、大厂14000-17000元/㎡、香河8000-12000元/㎡,北三县还是北三县,没有丝毫上涨的迹象。

2017年到2021年中间小回温过几次,可大趋势还是向下的。

唯一的变化可能是赠送的东西花样多了,送车位、送电动车、送装修大礼包、送京东购物卡。

一句话总结,北三县持续冷清中。

一跌再跌是不是意味着可以捡漏了?

明确一点,北三县差不多到底了(香河一定是底,燕郊、大厂还可以再看看),跌不了多少。

自住角度看可以买,投资角度看可以考虑。

北三县有预期。

北三县背靠北京、背靠通州,正常逻辑北京涨、通州涨,北三县一定跟涨,眼下的北京尚有余温,加上优质限竟房越来越少,很可能带来新的行情,而北三县过去的高点一定程度上代表着未来的涨幅十分可观。

北三县有购买力。

北三县的市场冷了很多年,但一直在发展,越来越成熟,自住属性越来越明显,在限购之后北京的刚需外溢是北三县的核心购买力。

上半年北三县限购偷偷放开,很可能带来一批投资客涌入,购买力只多少。

以上两点是北三县的基本。

但要提醒一下,北三县的行情什么时候来是个未知数,或许三个月、或许三年;北三县的行情一定很短暂,来的快去的快,大概率超不过三个月就有政策下来,卖出的时机很关键。

看好北京、看好通州,可以考虑(本文有具体的建议)。

3

北三县怎么买?哪些板块可以考虑?

简单的分析下北三县各个板块。

北三县不大,板块不少,大都沿通州边界。


燕郊高新区


燕郊高新区又称北部科学城,燕郊北部京平高速、京秦高速围绕的地方,燕郊的上车门槛。

本身起步晚,城市界面(村庄林立)、配套很是一般,宣传的平谷线高楼站未落实,唯一的卖点是京平高速、京秦高速可直达北京东六环、望京。

水榭花城,燕郊买房送车位、送电动车、返京东购物卡(可折现,7W起),毛坯准现房17000元/㎡;

三湘印象森林海尚城,靠京秦高速,主打规划中的平谷线高铁地铁站(未落实)、自建3万㎡商业综合体、科技住宅(装标3000元/㎡),精装高层22000元/㎡,送十年物业费;

嘉都国际,靠京平高速,较为成熟的大盘,精装高层20000元/㎡。

燕郊核心区


燕郊早期发展燕顺路两侧,与通州一河之隔,燕郊城市界面最好的地方,配套非常成熟,大型商超林立。

碧桂园时代城,简装现房23500元/㎡(2017年最高点卖到42000元/㎡),燕郊核心区位置,划片汇福学校;

中兴和园中兴,产业园用地改住宅项目25000元/㎡,北侧潮白大街直通北京;

首尔甜城娴熟大盘25000元/㎡,南侧潮白大街直通北京。

燕郊核心区新发展平谷线经过的迎宾路两侧,神威大街站、潮白大街站两个站点已确定,区域界面暂时一般,产业园较多。

中和府,神威药业开发,距平谷线神威大街站900米左右,第六小学、实验小学两所优质小学分布周边,高层毛坯23500元/㎡,周边二手房紫竹园19000-24000元/㎡。

燕郊南城


燕郊南城与核心区同时发展,但之前不在主力发展方向上,逊色于燕郊核心区,基础配套完一般、无地铁规划,但未来有两条主干道连接通州区北京市政府。

夏威夷蓝湾,燕郊本土品牌开发商开发,高层现房精装25000元/㎡;

港中旅海泉湾,一路之隔九年一贯制学校,高层现房25000元/㎡;

御东瑞璟,定位改善,洋房产品力不错,预计28000元/㎡。

大厂潮白新城


潮白新城与通州一河之隔,主干道厂通路后期可直达通州。

潮白新城几乎是华夏幸福全权操盘,8400多亩孔雀城规划理念先进,但实际落地差,无优质产业、无深度配套(潮白河喜来登酒店、大厂影视小镇、大厂城市规划馆、大厂生态科技馆落地),不过城市界面还可以,基础生活配套都有,自住没什么问题。

孔雀城润泽学府三期,(宣传一期二期人大附中附小家属院)主打人大附中附小学区毛坯17500元/㎡。

大厂夏垫


夏垫发展晚潮白新城多年,城市界面、配套一般,但产业、工厂不少,比潮白新城更像大厂产业新城,靠北侧的大厂高铁站、通燕高速连通北京。

路劲阳光城门口公交直达望京,毛坯高层14000元/㎡,送车位;

东方郦城与路劲阳光城、世茂萨拉曼卡小区域比较成熟,毛坯高层13500元/㎡。

香河北部新城


北部新城背靠京哈高速,可直达北京,香河热门板块,涨价最凶、降价最猛(高点25000元/㎡),无资源倾斜,配套靠项目自身。

富力新城,小区域底商成熟,有社区班车直达国贸、望京,毛坯高层现房9500元/㎡,特价8000元/㎡,很香;

荣盛水岸花语,纯洋房社区,门口200米京哈高速入口,洋房毛坯9600元/㎡,送车位;

荣盛清芷苑,毛坯高层9000元/㎡,特价房8500元/㎡;

五矿万科哈洛小镇,吃万科品牌溢价,精装高层12000元/㎡。

香河安平


安平距离通州区非常近,但不靠通州核心区,以前是香河重点发展区域,后北部新城崛起被遗忘,市场热度不高,区域界面差,人也不多。

石榴京东狮子林,香河西南边界,与通州一路之隔,与AAAA级景区香河第一城一墙之隔,品质一般,毛坯现房10500元/㎡,周边大运河孔雀城二手房7000元/㎡。

4

关于北三县总结一下。

①环京不用看其他,北三县以外无价值。

②北三县差不多到底了,自住可以买,投资可以考虑。

③北三县变化很大,自住属性越来越明显,燕郊核心区、大厂潮白新城、大厂夏垫自住都不错。

④通州、国贸、望京刚需自住一定要注意通勤,地铁最佳、公交车其次,不开车的话高速、快速路价值不高。

⑤北三县的逻辑一定是通州导热,燕郊、大厂、香河先后跟上,有预期,但不知何时。

⑥北三县的行情一定是来的快去的快,不等人,上车一定要盯现房、准现房,方便及时脱手。

⑦平谷线地铁盘最佳,燕郊南部新城、大厂夏垫、香河北部新城其次,燕郊高新区、香河安平直接放弃。

⑧北三县最大的“隐患”在于政策,政策一来全废,上车需谨慎。

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