起落落落落落，北三县捡漏的时候到了？

北京的风还不够大，吹不到北三县。

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中国楼市的“戏精”莫过于北三县了。

2017年北三县上位钮钴禄北三县，风光无两时一道圣旨杀下，北三县打入冷宫。

但北三县不甘寂寞，时不时上演一些特价、抢房、小阳春的戏码，博下眼球。

去年燕郊福成东尚雅苑低价抢房的新闻没多久，上半年香河富力新城“膝折”大跳水接力冲上热搜，期间还夹杂着通州北三县四统一、平谷线、放开限购的消息推送，可失宠的乌拉那拉北三县掀不起太大的风浪。

很多路人好奇，北三县怎么样了？是不是可以捡漏了？

搬好小板凳，文章开始

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三河（燕郊）、香河、大厂三县称北三县，行政归属廊坊，但被北京、天津包围，与廊坊没太多联系，一大块飞地。

有北京做邻居，北三县一直都是环京的热门区域，通州规划北京副中心后，热度不断上升，一度打破40000元/㎡。

直到一纸限购落地，北三县开始腰斩，起落落落落落。

落到一定程度，干脆躺平了。

眼下的北三县几乎没什么变化，一片冷清。

即便是上半年北京行情启动，但风没有刮到通州，更谈不上北三县。

大眼一看，燕郊（三河）17000-25000元/㎡、大厂14000-17000元/㎡、香河8000-12000元/㎡，北三县还是北三县，没有丝毫上涨的迹象。

2017年到2021年中间小回温过几次，可大趋势还是向下的。

唯一的变化可能是赠送的东西花样多了，送车位、送电动车、送装修大礼包、送京东购物卡。

一句话总结，北三县持续冷清中。

一跌再跌是不是意味着可以捡漏了？

明确一点，北三县差不多到底了（香河一定是底，燕郊、大厂还可以再看看），跌不了多少。

自住角度看可以买，投资角度看可以考虑。

北三县有预期。

北三县背靠北京、背靠通州，正常逻辑北京涨、通州涨，北三县一定跟涨，眼下的北京尚有余温，加上优质限竟房越来越少，很可能带来新的行情，而北三县过去的高点一定程度上代表着未来的涨幅十分可观。

北三县有购买力。

北三县的市场冷了很多年，但一直在发展，越来越成熟，自住属性越来越明显，在限购之后北京的刚需外溢是北三县的核心购买力。

上半年北三县限购偷偷放开，很可能带来一批投资客涌入，购买力只多少。

以上两点是北三县的基本。

但要提醒一下，北三县的行情什么时候来是个未知数，或许三个月、或许三年；北三县的行情一定很短暂，来的快去的快，大概率超不过三个月就有政策下来，卖出的时机很关键。

看好北京、看好通州，可以考虑（本文有具体的建议）。

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北三县怎么买？哪些板块可以考虑？

简单的分析下北三县各个板块。

北三县不大，板块不少，大都沿通州边界。

燕郊高新区

燕郊高新区又称北部科学城，燕郊北部京平高速、京秦高速围绕的地方，燕郊的上车门槛。

本身起步晚，城市界面（村庄林立）、配套很是一般，宣传的平谷线高楼站未落实，唯一的卖点是京平高速、京秦高速可直达北京东六环、望京。

水榭花城，燕郊买房送车位、送电动车、返京东购物卡（可折现，7W起），毛坯准现房17000元/㎡；

三湘印象森林海尚城，靠京秦高速，主打规划中的平谷线高铁地铁站（未落实）、自建3万㎡商业综合体、科技住宅（装标3000元/㎡），精装高层22000元/㎡，送十年物业费；

嘉都国际，靠京平高速，较为成熟的大盘，精装高层20000元/㎡。

燕郊核心区

燕郊早期发展燕顺路两侧，与通州一河之隔，燕郊城市界面最好的地方，配套非常成熟，大型商超林立。

碧桂园时代城，简装现房23500元/㎡（2017年最高点卖到42000元/㎡），燕郊核心区位置，划片汇福学校；

中兴和园中兴，产业园用地改住宅项目25000元/㎡，北侧潮白大街直通北京；

首尔甜城，娴熟大盘25000元/㎡，南侧潮白大街直通北京。

燕郊核心区新发展平谷线经过的迎宾路两侧，神威大街站、潮白大街站两个站点已确定，区域界面暂时一般，产业园较多。

中和府，神威药业开发，距平谷线神威大街站900米左右，第六小学、实验小学两所优质小学分布周边，高层毛坯23500元/㎡，周边二手房紫竹园19000-24000元/㎡。

燕郊南城

燕郊南城与核心区同时发展，但之前不在主力发展方向上，逊色于燕郊核心区，基础配套完一般、无地铁规划，但未来有两条主干道连接通州区北京市政府。

夏威夷蓝湾，燕郊本土品牌开发商开发，高层现房精装25000元/㎡；

港中旅海泉湾，一路之隔九年一贯制学校，高层现房25000元/㎡；

御东瑞璟，定位改善，洋房产品力不错，预计28000元/㎡。

大厂潮白新城

潮白新城与通州一河之隔，主干道厂通路后期可直达通州。

潮白新城几乎是华夏幸福全权操盘，8400多亩孔雀城规划理念先进，但实际落地差，无优质产业、无深度配套（潮白河喜来登酒店、大厂影视小镇、大厂城市规划馆、大厂生态科技馆落地），不过城市界面还可以，基础生活配套都有，自住没什么问题。

孔雀城润泽学府三期，（宣传一期二期人大附中附小家属院）主打人大附中附小学区，毛坯17500元/㎡。

大厂夏垫

夏垫发展晚潮白新城多年，城市界面、配套一般，但产业、工厂不少，比潮白新城更像大厂产业新城，靠北侧的大厂高铁站、通燕高速连通北京。

路劲阳光城，门口公交直达望京，毛坯高层14000元/㎡，送车位；

东方郦城与路劲阳光城、世茂萨拉曼卡，小区域比较成熟，毛坯高层13500元/㎡。

香河北部新城

北部新城背靠京哈高速，可直达北京，香河热门板块，涨价最凶、降价最猛（高点25000元/㎡），无资源倾斜，配套靠项目自身。

富力新城，小区域底商成熟，有社区班车直达国贸、望京，毛坯高层现房9500元/㎡，特价8000元/㎡，很香；

荣盛水岸花语，纯洋房社区，门口200米京哈高速入口，洋房毛坯9600元/㎡，送车位；

荣盛清芷苑，毛坯高层9000元/㎡，特价房8500元/㎡；

五矿万科哈洛小镇，吃万科品牌溢价，精装高层12000元/㎡。

香河安平

安平距离通州区非常近，但不靠通州核心区，以前是香河重点发展区域，后北部新城崛起被遗忘，市场热度不高，区域界面差，人也不多。

石榴京东狮子林，香河西南边界，与通州一路之隔，与AAAA级景区香河第一城一墙之隔，品质一般，毛坯现房10500元/㎡，周边大运河孔雀城二手房7000元/㎡。

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关于北三县总结一下。

①环京不用看其他，北三县以外无价值。

②北三县差不多到底了，自住可以买，投资可以考虑。

③北三县变化很大，自住属性越来越明显，燕郊核心区、大厂潮白新城、大厂夏垫自住都不错。

④通州、国贸、望京刚需自住一定要注意通勤，地铁最佳、公交车其次，不开车的话高速、快速路价值不高。

⑤北三县的逻辑一定是通州导热，燕郊、大厂、香河先后跟上，有预期，但不知何时。

⑥北三县的行情一定是来的快去的快，不等人，上车一定要盯现房、准现房，方便及时脱手。

⑦平谷线地铁盘最佳，燕郊南部新城、大厂夏垫、香河北部新城其次，燕郊高新区、香河安平直接放弃。

⑧北三县最大的“隐患”在于政策，政策一来全废，上车需谨慎。