绿城服务高层换血背后：5年营收500亿的压力与挑战

作为资本市场“试水”的排头兵，绿城服务的市值曾经历过高光时刻。只是，经历了5年的上市“冲浪”，绿城服务的营收增速开始走低。如今，绿城服务由“男帅”变“女将”引领，开启了一场5年500亿营收的“狂跑”。

作者 | 戴雪   编辑 | 乐燕红

面对营收增速连年放缓、员工被催收物业费等事件的接连发酵，绿城服务（2869.HK）正在进行更大范围的拯救与调整。

6月21日晚，绿城服务公告称，由于集团高级管理层内部分工及调整原因，行政总裁及首席财务官吴志华辞任，由金科丽接任。

两位同为“老绿城人”，一位2003年加入，一位2006年加入，吴志华43岁，金科丽38岁。75后的吴志华担任总裁3年即下马，曾密集减持绿城服务股票，套现800万港元。如今，绿城服务由“男帅”变成“女将”引领。

对于高管调整，绿城服务给予腾讯房产的回复是：“此次变动属于计划内人事变动，公司自上市后即实行轮值CEO制，吴志华总在职的三年出色的完成了他的任务，任期届满后根据董事会讨论，一致确定由金科丽总担任下一届公司CEO及CFO，而吴总仍旧担任公司执行董事，全权负责科技集团业务开展。”

然而，年初绿城中国(03900.HK)就已经历管理层“换血”，现在是绿城服务再度迎来执行总裁更迭，是什么原因导致绿城高管变动频繁？

01

营收增速连续4年下滑  利润高增长中含“水分”

作为资本市场“试水”的排头兵，绿城服务市值曾一度超过在管面积龙头企业彩生活。只是，经历了5年的上市“冲浪”，绿城服务的营收增速开始走低，这在一定程度上成为此次高管变动的“导火索”。

腾讯房产梳理发现，以营业收入排名前五的物企为例，碧桂园服务2020年营收为156亿元，同比增长61.7%；恒大物业营收105亿元，增长43.3%；雅生活服务营收100亿元，增长95.5%；招商积余营收约86亿元，增长42.1%。而营收位列第三位的绿城物业，2020年营收为101.05亿元，同比增速在同梯队中垫底，仅为17.8%。

据了解，这也是绿城服务自2016年上市以来，营收增速首次跌破20%，此前2017-2019年绿城服务的营收增速分别为38.1%、30.5%、27.8%。

在业绩会上，绿城服务董事会副主席杨掌法曾表示：“五年内，绿城服务整体营业收入保底增长五倍。”彼时，2020年绿城服务的营业收入刚过百亿，与营收第一位的碧桂园服务相差近55亿元。

为了保证营收增速，绿城服务给予了一线员工催缴物业费的压力。今年5月，有网友爆料称，绿城服务管理层疯狂压迫员工催缴物业费，“去年每季度完成指标25%，今年每季度要30%，目的很明显，在其它方向收益提升不了的时候，只有靠物业费和接新项目，来粉饰财务报表，拉伸股价，实现股东套现。现在是，绿城服务在疯狂扩充项目。不管小区楼盘好不好，都愿意接。”

对此，绿城服务对腾讯房产称：“收缴率是保证项目收入的一个重要指标，应收账款的正当回收也是一件合理的事情。虽然在项目层面我们有明确的KPI，但我们的收缴过程也有绿城文化的贯彻：即通过与业主汇报工作、解决业主对物业的建议与意见等形式保持良好的沟通并且完成物业费的收缴。”

有业内人士称，国内的物管合同期限一般是两至三年，在此期间内一般不能提价，随着人力成本的上涨，到第三年往往已经比较难仅依靠物管费盈利。到期后与业委会续签合同就会涉及到能否提价的问题，绿城历史上都会要求提价，如果业委会拒绝大概率会选择主动退出。

很多物业公司会通过开展增值服务来变向提高部分业主的收费是现阶段穿越盈亏平衡期的策略，但这对物管公司在业主心目中的口碑以及小区业主对服务内容的需求度有较大影响。

虽然营收增速不尽如人意，但是反常的是，绿城服务2020年的净利润同比增长了56.8%为7.41亿元。

然而，如此高增的净利润，并没有让绿城服务摆脱“低净利率”的现状：2020年，绿城服务净利率只有7.33%。据公告显示，绿城服务2020年的“其他收入”录得约1.38亿元，同比2019年增长了250.94%，来自政府的补助是该等“其他收入”的主要来源。整体来看，绿城服务高增长的利润“水分”较大。

公开资料显示，2020年绿城服务就因受新冠疫情的影响而获得4500.3万的相关政府补助收入，及3820.8万元的增值税退税。

对此，业内人士表示，优秀的物管公司有竞争壁垒、在业务的广度与深度上都有很大的扩展空间、行业本身的蛋糕很大且产业链简单，物管公司享有比较充分的价值分配权利，所以能够孕育出长期回报具有良好吸引力的公司。但如果既不能提价也不能开展有效的增服务，那么项目的盈利水平会在3年以后出现一定程度的下滑。

针对提升净利润率，绿城服务对腾讯房产称，公司不会用降低服务品质的方式得到利润率的提升，过去公司出于战略考量，在园区生活服务上做了一定的投入与孵化，这会影响短期利润率，未来伴随着科技化的应用以及经营层面的降本增效以及园区生活服务的商业模式成熟，公司整体利润率将会稳中有升的趋势。

02

外拓投资攻城略地  服务纠纷“吊车尾”

2016年7月，绿城服务实现港交所上市，定位为中高端市场的物业服务供应商。

上市后，绿城服务对规模的渴求与日俱增。在今年业绩发布会上，管理层曾提出2021年要完成新拓展面积1.5亿平方米以上的目标。

要知道，截至2020年末，绿城服务的在管面积为2.51亿平方米，其中第三方占比已达 82.5%。一年时间要完成储备面积增长50%以上的目标，其压力可想而知，只能加持续加大外拓规模。

管理层称，2020年，绿城服务一共新增达成了成都城投、中交城投等19家公司的合作，而这些客户的合作过程当中，已经为绿城服务在2020年落地了900万方的项目。

另据腾讯房产查询发现，绿城服务自今年开始密集增加对外投资企业。其中，1月9日新增宁波南商绿城物业服务有限公司，投资比例为100%；今年3月，新增投资浙江绿城云享科技服务有限公司，投资比例100%；今年4月，新增对外投资上海绿城云谷物业有限公司，投资比例为40%；今年6月23日，新增新疆涞远绿城城市服务有限公司，投资比例为49%。

上市物企在资金充沛的支持下，跑马圈地并购中小物企，是做大管理规模的最快路径，也是提升业绩增速的“不二法门”。

为实现增长目标，绿城服务进行了一系列的并购。去年7月，绿城服务完成收购中奥到家集团权益。此前中奥到家已经公告称，将和绿城服务分别投资150万元和350万元成立合资公司，此后，绿城服务将优先选用中奥到家作为自己家的服务商。这也是绿城服务首次采用合作入股的方式，开启轻资产模式扩张。

据了解，自2016年上市后，绿城服务在过去几年时间加大了非住宅市场的拓展力度，特别是2018年成立产业服务公司，深耕产业园、开发区，目前，已与多地政企伙伴达成紧密战略合作。

2020年4月，绿城服务还斥资6720.4万澳元收购MAG56%的股权，扩充了绿城服务的教育业务品牌，与原有的“奇妙园”形成差异化、互补性的并行发展模式。

截至2020年底，绿城服务合计合约管理面积为5.35亿平方米，合约在管比高达2.13，居物业板块第二位。

有投资者曾在业绩会上担心绿城服务的管理半径是否能够跟得上拓展节奏，对此，绿城回复腾讯房产称，公司管理团队很成熟，且对外拓端项目的选择有严格的KPI，KPI指标不仅包含了面积，也包含了饱和物业费营收。过去几年新拓展物业费均价均高于在管物业费均价，在保证规模增长的同时，确保拓得的都是优质且符合我们目标市场的项目，便于后续高品质及精细化的运营管理。

但是，攻城略地之下，绿城服务也面临了极大的挑战。企查查数据显示，目前绿城服务的自身风险达到1481条，而关联风险则高达12847条，入列被执行人8次。其中，绿城服务的自身风险多与物业服务合同纠纷、侵权责任纠纷、劳动争议案、财产损害赔偿等多种纠纷密切相关。

03

绿城体系高管频动  中交入驻“后遗症”显现

公开资料显示，绿城物业服务集团有限公司成立于1995年3月，最早隶属于绿城控股集团，起先是绿城中国的一个业务部门。

近年来，绿城中国经历人事“大换血”的经历。2019年，张亚东就曾“主刀” 绿城中国组织架构大调整。而去年底今年年初，张亚东辞任行政总裁、执行董事郭佳峰接任的变换让绿城高管阵型再现震荡。

加之绿城服务高管调整，业内人士称，这些变动实为中交入驻“后遗症”。

自2014年、2015年两次收购绿城中国股权以来，庞杂的中交系地产曾很长一段时间都一直在进行复杂的整合重组工作，这在一定程度上对绿城体系公司产生直接影响。

此外，绿城服务对于规模及发展的渴望也与绿城中国市场化发展密不可分。绿城中国近年来是以变化换发展，突击规模，扩围发展，2021年绿城中国想要实现3000亿元的销售目标的斗志也进一步延展到绿城服务中。

6月18日，绿城中国在杭州举办的股东周年大会。针对如何树立品牌、保证品质，行政总裁郭佳峰曾公开表示：产品很大的品牌品质问题出在物业。绿城的愿景就是生活服务商，搭建生活服务平台，不仅仅包括基础物业，而是要做一个更大的服务公司。未来不仅营造物业，还要管后期运营。

绿城管理集团已经开始尝试生活服务平台的起步工作，但这不仅没有输送服务集团利益的想法，反而提了很多严厉的要求。据其透露，到年底新的物业形式和构架将会呈现出来。

仅仅几天后，绿城服务高管换帅公告流于纸面，可见绿城管理层对于物业板块的重视。

吴志华的接任者金科丽今年38岁，2006年加入绿城集团，2018年3月起担任公司首席运营官， 负责管理集团有关整体运营的管理工作及行政与人力资源管理。金科丽2006年加入集团，曾在绿城物业担任董事长秘书兼总经办主任、行政总监、助理总裁、副总裁、总裁等职务。

与之相比的是，吴志华2015年担任绿城服务执行董事，2018年3月起担任行政总裁职务，同年8月兼任首席财务官，负责集团整体业务运营及日常管理、就重大运营事宜作出决策、参与董事会决策及执行董事会决议案。吴志华与金科丽两人的经历有其相似性。

绿城服务对腾讯房产称，金科丽拥有逾十年的物业管理及运营方面的经验，毕业后就入职于绿城服务，充分了解公司的整体运营架构及模式。物业是公司的基石业务，五年五倍的营收中也占最大比重，而金科丽不仅担任物业集团的董事兼总裁，也将全权负责集团整体的战略规划、财务、投资、投关等事宜。

80后女总裁上任，据此前透露，新的物业形式还将呈现。在万科物业强调“万物云”、恒大物业主张“微物云”的时下，去物业化专注平台化属性似乎成为头部物业企业选用流行的标准。对于想要拓展边际的绿城服务，又将迎来怎样的际遇？