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买期房请盯紧“公摊”

2021-05-11 11:21:34    廊房网     房产百科     来源:焦作房信网

赵先生看好了一套期房,在看房时,售楼人员讲公摊率在20%左右,即套内建筑面积能够达到总建筑面积的80%,但当赵先生签订《商品房买卖合同》,要求将此写入补充协议时,被告知公摊率在30%左右。赵先生不禁犯了嘀咕,同一套房子,还没实测呢,怎么前后就相差这么多?虽说这公摊面积是计算出来的,可也不能随便瞎算吧? 

律师分析: 

根据《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》(京房地权字〖2000〗369号):可分摊的公用建筑面积主要包括以下两大部分: 

1、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及基本功能上为该建筑服务的专用设备用房。 

2、套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体面积水平投影面积的一半。 

不应计入公用建筑空间的主要有: 

1.仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。 

2.售房单位自营、自用的房屋。 

3.为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房。 

此外,其他购房人受益的其他非经营性用房,需要进行分摊的,应在销(预)售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。 

369号文对于预售商品房的分摊面积,做了如下规定,“售房单位在预售商品房前,应向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告。预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积的,应重新提交面积测量报告”。“售房单位在销(预)售商品房时,在销(预)售合同(含补充协议)中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位”。“建设项目部分竣工,售房单位申请对已竣工商品房销售面积进行计算,因分摊的部分公用建筑或参加分摊的其他商品房尚未竣工,需要以规划批准的建筑面积为依据的,要经国土房管部门同意,并需书面承诺:先按预售合同的约定,用先行计算的商品房销售面积与购房者结算房价。在建设项目全部竣工后,与测绘部门最终实测的结果相比,面积增加的,应维持已结算的房价不变;面积减少的,售房单位应按实际售价退款”。 

根据这一规定,自去年10月份以后开盘销售的新楼盘,面积要测量两次:一次在预售前,一次在竣工后。 

律师提示: 

由于目前大量开盘的商品房都是期房,建议买房人在购房时注意以下几点: 

把相关内容写进合同,并在合同中加一条:当面积结算发生误差时,分摊面积和套内建筑面积的比率也应当相应调整。比如买房人买了一套100平方米的商品房,如果实测总建筑面积增加了3平方米,那么套内建筑面积也应按比例相应增加,否则买房人补交了3平方米的钱,很可能得到的是3平方米的分摊面积。 

入住时向开发商索要测绘部门的实测报告,因为买房人随后要交纳的公共部分维修基金和房产契税,都和房屋面积有直接关系。 

房改房的面积结算与此不同。根据规定,单位按房改政策及价格出售的公有住房,不适用369号文的规定。

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