警惕！不了解公寓和住宅的这些冷知识，可能吃大亏

疫情后，最明显的感受就是物价上涨，通货膨胀几乎成了必然。

全球局势复杂，股票基金不敢碰，黄金价格飞涨，不敢贸然出手，在这种情况下，房产投资就成了很多人抵御通货膨胀的最佳方法。

市场上房产类型多样，除了商铺和写字楼，最普遍的就是公寓和住宅。

而很多人往往分不清公寓和住宅的具体区别，今天我们就来给大家做个科普。

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区别一：宅房屋使用定位不同。

公寓是商业用房，其定位是商住两用。这既是优点，也是缺点。

优点是公寓可兼作住房自用、写字间出租等，功能性强，而缺点是其主要是用来商用的，所以并没有通燃气。

但是一些开发商为了赚取利润，给房间通了上下水道，通了燃气，把一般的公寓改头换面变成了所谓的“商住两用”。

相比之下，住宅建筑在构造特点等各方面，居住舒适度高且适合长期居住。

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区别二：产权年限不同。

公寓的产权年限一般只有40年，有些地方为50年。

40年产权的公寓，扣除开发商拿地后的规划、建造等时间，真正交房到业主手里时，可能只有35年左右，有的甚至更少。

这意味着35年过后，这个房子可能面临续交一笔可观的土地使用费，否则可能被无偿回收。

住宅也就是商品房产权年限为70年产权。

住宅的土地使用权是70年，而且到期之后可以免费申请继续使用。所以住宅的长远价值远大于公寓！

注意：我们所说的房屋产权年限，是从开发商拿地时间算起，并不是我们购买日期和拿到房产证的时间算起。

根据《物权法》第149条规定：我国规定住宅用地的最高年限70年，商业用地40年（有特殊的50年），综合用地为50年，现已明确，届满期前一年申请续费，补的费用不会超过5位数，最低不得低于15.6/㎡。

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区别三：价格方面，公寓低于住宅。

很多人对公寓心动，最主要的原因其实就是公寓价格相对住宅更低一些。

但是买房不仅仅只看价格，公寓由于具有商用功能，所以其住宅功能差。

房子在采光、隔音、楼间距等各方面都不适合长期居住。而且公寓往往居住人员较杂，私密性和安全性都比较欠缺。

还有就是，公寓首付比例往往比住宅高，一般都要求五成，且只能做商贷，贷款年限仅10年，对资金较为紧张的人来，还是会有一定压力。

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区别四：日常费用高，后期过户费用高，增值有限。

公寓因为是商业用地，所以其水电费是按商业用水、商业用电的价格计算，几乎比住宅的生活用水、生活用电价格高一倍，物业费也比普通住宅高很多。

另外，从长远来看，由于升值空间有限，且转手的税率相当高，所以二手公寓其实并不好出售，甚至可以高达房价的10-20%！

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区别五：公寓一般不限购，且不能落户。

在现有大环境下，特别是对于住房紧张，限购限贷的一、二线城市，公寓不限购，且公寓贷款不限制名额。

而住宅限购又限贷。

另外，公寓作为商用房，一般情况下都是不能落户的，所以公寓成为学区房的几率很小。

住宅能够落户，并且能划分学区。作为二手房转售时，也同样继承学区。因此其优势不言而喻。

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区别六：二手交易税费的区别。

公寓——二手转让需缴纳：3%的契税，主要交易税包含：营业税、个人所得税和土地增值税。

住宅——二手交易转让需缴纳：1%~3%的税费，主要交易税包含：营业税、个人所得税。

结语：

到底我购买住宅还是公寓？其实，这还是回归到我们买房的目的：是纯投资还是刚需自住?

纯投资，公寓是投资最小也是最适合出租的。但自住和二手捯饬转让还是不建议购买。自住或是自住和投资，住宅更为适合。