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警惕!不了解公寓和住宅的这些冷知识,可能吃大亏

2021-04-08 09:07:03    廊房网     房产百科     来源:焦作房信网

疫情后,最明显的感受就是物价上涨,通货膨胀几乎成了必然。

全球局势复杂,股票基金不敢碰,黄金价格飞涨,不敢贸然出手,在这种情况下,房产投资就成了很多人抵御通货膨胀的最佳方法。

市场上房产类型多样,除了商铺和写字楼,最普遍的就是公寓和住宅。

而很多人往往分不清公寓和住宅的具体区别,今天我们就来给大家做个科普。

纯干货,建议收藏。

01

区别一:宅房屋使用定位不同。

公寓是商业用房,其定位是商住两用。这既是优点,也是缺点。

优点是公寓可兼作住房自用、写字间出租等,功能性强,而缺点是其主要是用来商用的,所以并没有通燃气。

但是一些开发商为了赚取利润,给房间通了上下水道,通了燃气,把一般的公寓改头换面变成了所谓的“商住两用”。

相比之下,住宅建筑在构造特点等各方面,居住舒适度高且适合长期居住。

02

区别二:产权年限不同。

公寓的产权年限一般只有40年,有些地方为50年。

40年产权的公寓,扣除开发商拿地后的规划、建造等时间,真正交房到业主手里时,可能只有35年左右,有的甚至更少。

这意味着35年过后,这个房子可能面临续交一笔可观的土地使用费,否则可能被无偿回收。

住宅也就是商品房产权年限为70年产权。

住宅的土地使用权是70年,而且到期之后可以免费申请继续使用。所以住宅的长远价值远大于公寓!

注意:我们所说的房屋产权年限,是从开发商拿地时间算起,并不是我们购买日期和拿到房产证的时间算起。

根据《物权法》第149条规定:我国规定住宅用地的最高年限70年,商业用地40年(有特殊的50年),综合用地为50年,现已明确,届满期前一年申请续费,补的费用不会超过5位数,最低不得低于15.6/㎡。

03

区别三:价格方面,公寓低于住宅。

很多人对公寓心动,最主要的原因其实就是公寓价格相对住宅更低一些。

但是买房不仅仅只看价格,公寓由于具有商用功能,所以其住宅功能差。

房子在采光、隔音、楼间距等各方面都不适合长期居住。而且公寓往往居住人员较杂,私密性和安全性都比较欠缺。

还有就是,公寓首付比例往往比住宅高,一般都要求五成,且只能做商贷,贷款年限仅10年,对资金较为紧张的人来,还是会有一定压力。

04

区别四:日常费用高,后期过户费用高,增值有限。

公寓因为是商业用地,所以其水电费是按商业用水、商业用电的价格计算,几乎比住宅的生活用水、生活用电价格高一倍,物业费也比普通住宅高很多。

另外,从长远来看,由于升值空间有限,且转手的税率相当高,所以二手公寓其实并不好出售,甚至可以高达房价的10-20%!

05

区别五:公寓一般不限购,且不能落户。

在现有大环境下,特别是对于住房紧张,限购限贷的一、二线城市,公寓不限购,且公寓贷款不限制名额。

而住宅限购又限贷。

另外,公寓作为商用房,一般情况下都是不能落户的,所以公寓成为学区房的几率很小。

住宅能够落户,并且能划分学区。作为二手房转售时,也同样继承学区。因此其优势不言而喻。

06

区别六:二手交易税费的区别。

公寓——二手转让需缴纳:3%的契税,主要交易税包含:营业税、个人所得税和土地增值税。

住宅——二手交易转让需缴纳:1%~3%的税费,主要交易税包含:营业税、个人所得税。

结语:

到底我购买住宅还是公寓?其实,这还是回归到我们买房的目的:是纯投资还是刚需自住?

纯投资,公寓是投资最小也是最适合出租的。但自住和二手捯饬转让还是不建议购买。自住或是自住和投资,住宅更为适合。

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