全方位调控升级抑制楼市“虚火”

近段时间，调控再度成为楼市热词，国内各线城市密集加码政策，在广东，一度火爆的广州、深圳、东莞，也在采取不同方式为楼市降温。

　　民生证券研报认为，此轮调控的背景是，去年疫情影响下政策边际放松和房地产市场迅速恢复，因此调控措施为弥补政策漏洞、抑制投机、供给端持续发力。值得注意的是，本轮调控中，除常规调控外，金融监管等举措成为重点，“全方位”加码的态势已经愈发明显。

　　严查经营贷资金流入楼市

　　去年12月底，央行与银保监会宣布建立银行业金融机构集中度管理制度，对房地产贷款和个人住房贷款占比上线分成五档管理。这项制度的建立，就此拉开了楼市金融监管的帷幕。

　　今年1月，监管部门对广州各家银行新增个人住房贷款占比进行严格限制。在这一新要求的影响下，房贷批贷速度明显慢了下来，令市场交易有所放缓。不过，金融监管的重点，更在于对经营贷资金违规流入楼市的严防死守。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，通过“过桥融资——全款买房——套取经营贷——还掉过桥融资”可多次套利，房产增值就能把增值部分套出来，循环往复。这令“房住不炒”的顶层架构被变现削弱，也对中小企业生产经营形成“挤出效应”。

　　中原地产首席分析师张大伟指出，由于经营贷适合投资购房且基本集中在改善和高端住房，所以这一轮楼市火热明显从中高端市场开始。

　　此前，国内多地监管层已经发文要求严查经营贷、消费贷流入楼市，对于会不会真下狠手，外界看法不一，但最终广东动了真格。

　　3月16日，广东银保监局披露，辖内（不含深圳）银行机构已完成个人经营性贷款自查的银行网点共4501个，排查个人经营性贷款5678亿元、个人消费贷款2165亿元，发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元共920户，其中广州地区为1.47亿元共305户。银行机构采取了终止额度、一次性全额结清、分期提前还款等整改措施。

　　张大伟认为，针对一些短期内用新房证以及新企业注册就套取经营贷的行为，最近的打压非常有力，能够一定程度上抑制整个楼市非理性、不健康的发展。

　　调控措施更加全面

　　在采取金融监管，严厉打击经营贷违规进入楼市外，在广东省内，深圳、东莞等地的限购类措施同样在加码。

　　为应对一、二手房价倒挂严重滋生的抢房、代持炒房等行为，深圳2月发布二手房成交参考价格发布机制。贝壳研究院在一份报告中指出，成交参考价出炉后，深圳日均新增房源挂牌量和均价保持了1月的水平，在成交不活跃、市场不明朗的前提下，买卖双方都持观望态度，改善型购房客户有所减少。

　　另外，深圳几天前还悄然发布一份文件，对1月23日严查购房资格和打击违规行为的新规进行政策解读，指出要对弄虚作假等情况将进行联合惩戒，违法者移送公安机关处理。

　　紧邻深圳的东莞在2月27日凌晨加码调控，要求新入户居民购买首套房需同时满足落户满半年和连续缴纳社保满半年，二套房社保由两年改为三年，且首套未结清时二套房首付不低于50%。另外，离婚两年内买房者将按照离婚前家庭房屋套数计算，以企业名义在东莞购房，也需要注册满两年。

　　如果说深圳、广州此前楼市过热态势较为明显，那么东莞的限购升级则让外界注意到此地楼市先前的一路上行。

　　易居研究院的一份统计数据显示，从去年1月到今年1月，东莞二手房成交均价从15179元/平方米逐步上升至17308元/平方米，2月一度回调，但仍有16087元/平方米。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，东莞对于企业端的限购有助于打击各类以企业名义炒房的现象，各类新规对于东莞房地产市场的稳定会有利好。

　　潜移默化影响楼市

　　今年全国两会的政府工作报告中再度强调，坚持“房住不炒”的定位，稳地价、稳房价、稳预期。纵观近三个月来的调控措施会发现，本轮楼市政策收紧，特别是在金融监管层面的举措，打击的目标正是炒房及衍生的违法违规行为，各类调控政策也在围绕“房住不炒”落地。

　　除了金融监管和限购措施外，广州、深圳还被列入土地出让“两集中”的试点城市。目前两地尚未公开具体实施细则，严跃进认为，“两集中”让土地密集供应，实际上形成了土地市场的“博览会”，对各家房企来说拿地机会相对多，有助于控制低价。越秀地产董事长、执行董事林昭远在2020年业绩发布会上也表示，集中供地对公司整体有利。

　　“土地和金融的长效机制正在建立，”李宇嘉表示，尽管中间有波折，但政策决心很大，且讲求智慧，对楼市的影响潜移默化，润物细无声，这就是“稳地价、稳房价、稳预期”。预计今年全国房地产投资仍保持一定韧性，而信贷环境大概率收紧可能会导致住房需求更加理性释放，预计销售面积会小幅下降。