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总资产超8000亿地产航母 华润置地稳健财务筑牢高质量增长护城河

2021-01-21 08:44:21    廊房网     行业资讯 房企      来源:财联社

对于房地产市场而言,2020年注定是不平凡的一年。上半年,疫情期间相对宽松的货币政策为开发商打开了一段绝佳的融资“窗口期”,投资快速复苏;下半年“三道红线”落地,融资环境有所收紧,主流房企拿地强度明显下行。2020年收官之际,银行业的“两道红线”进一步从供给端加码融资调控。

  而随着融资调控逐渐收紧,龙头房企动辄千亿的负债总额成为外界关注的焦点。

  多家头部房企负责人在接受采访时表示,房企的负债,不能简单看负债总额、资产负债率这些表面的数据,主要应看有息负债和负债结构。事实上,因为房地产行业结算是有周期的,资产负债具有行业特殊性。

  例如TOP10房企华润置地(01109.HK),作为融资新规12家试点房企之一,其一直处于财务最为健康的“绿档”行列。华润置地2020年半年业绩报告显示,截至2020年上半年,总资产规模已达8153亿元。如此巨型的一艘地产航母,同期有息负债仅1645亿元,明显低于同规模龙头房企的债务数据。

  另外,华润置地净负债率为45.9%,剔除预收款后的资产负债率仅为59.7%,货币短债比为1.47,均未踩线,且距“红线”较远。

  中信证券在最新的研究报告中称:“华润置地资产负债表优势加成。2020年中期其平均融资成本仅4.36%,公司良好的信用记录、一二线为主的项目布局,不仅有利于提升公司安全边际,也有利于降低资本化利息的负担,维持较高的利润率。”

  采访了解到,2020年上半年华润置地的负债总额5899亿元,实际上有约2560亿元都是预收账款,也就是还没有结算的楼盘销售回款。有息负债只有1645亿元,仅占报表负债的27.9%,净负债率仅45.9%,负债率远低于行业平均水平。

  华润置地表示,接近6000亿的数字看起来是负债,实际上大部分是卖楼的预收账款,从拿地到回款大概是8-12个月,看各地的预售政策,疫情期间各地政府出台了一些鼓励销售的政策,一些城市还会更快一些。因会计政策而体现在了报表的负债部分,资产负债率的上升是因为签约回款金额增加,从企业经营角度反而是好事。

  2020年8月,“三道红线”刚出台时,有分析机构做过相关统计,将前30家房企的“三道红线”指标做了一个加权的综合排名,加权排名后,华润置地位列第一。

  事实上,“三道红线”结合最新出台的金融机构房地产贷款集中度管理新规,长远来看对整个行业的健康发展是有利的,限制了房企融资规模的增长,对于过去一些高杠杆、激进扩张的房企有了外在的约束,也会促使这些房企更关注内涵式发展。

  近一年来,房地产行业“黑天鹅”事件频出,银行从风险控制的角度来考虑,对于财务健康的“绿档”房企,能够给予更多的金融资源。

  多位业内人士表示,这其实也是监管部门出台政策的初心之一,如果越来越多的房企由红转绿,对整个行业是好事,对国内整体金融风险防控,也是好事。

  从穆迪发布的2020年中国房企的最新信用评级情况中可知,最高评级的三家国内房企华润置地、中海、万科均为Baa1(BBB+)级。

  华润置地作为国内房地产行业里穆迪、标普、惠誉国际三大评级机构高评级的公司之一,评级本身对公司的有息负债率有严格要求。华润作为央企,国资委和“三道红线”要求,都在驱动华润置地在财务风险上加强自我管控,稳健经营,不断提升签约、回款、结算以及商业物业运营的能力,同时加强财务管理和金融创新。

  2020年上半年,华润置地充分利用了当时国内债券市场价格下行的窗口期,发行了两笔中票共计40亿元,其中3年期利率2.42%,5年期利率2.95%,目前仍保持着房地产行业3年和5年期的历史低价。

  2020年11月,华润置地首次试水商业地产抵押贷款支持证券(CMBS)产品,以成都万象城为基础资产,发行规模25.01亿元,优先级AAA评级,期限18年,优先级票面利率为3.8%。融资规模相对较大,可拓宽中长期融资渠道,并进一步降低融资成本。

  据了解,华润置地的资产除了开发物业之外,还有大量的持有物业,资产期限长。华润置地重视债务期限的匹配,始终保持财务稳健,不是一味地追求短期的融资和低成本的融资,会适当安排一些中长期的债券融资、经营性物业的抵押贷款等商业物业的融资。近几年华润置地平均债务期限都在五年以上。这样的债务结构在应对市场下行、融资收紧的宏观环境时,压力较小,财务弹性更强劲。


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