总资产超8000亿地产航母 华润置地稳健财务筑牢高质量增长护城河

对于房地产市场而言，2020年注定是不平凡的一年。上半年，疫情期间相对宽松的货币政策为开发商打开了一段绝佳的融资“窗口期”，投资快速复苏；下半年“三道红线”落地，融资环境有所收紧，主流房企拿地强度明显下行。2020年收官之际，银行业的“两道红线”进一步从供给端加码融资调控。

　　而随着融资调控逐渐收紧，龙头房企动辄千亿的负债总额成为外界关注的焦点。

　　多家头部房企负责人在接受采访时表示，房企的负债，不能简单看负债总额、资产负债率这些表面的数据，主要应看有息负债和负债结构。事实上，因为房地产行业结算是有周期的，资产负债具有行业特殊性。

　　例如TOP10房企华润置地（01109.HK），作为融资新规12家试点房企之一，其一直处于财务最为健康的“绿档”行列。华润置地2020年半年业绩报告显示，截至2020年上半年，总资产规模已达8153亿元。如此巨型的一艘地产航母，同期有息负债仅1645亿元，明显低于同规模龙头房企的债务数据。

　　另外，华润置地净负债率为45.9%，剔除预收款后的资产负债率仅为59.7%，货币短债比为1.47，均未踩线，且距“红线”较远。

　　中信证券在最新的研究报告中称：“华润置地资产负债表优势加成。2020年中期其平均融资成本仅4.36%，公司良好的信用记录、一二线为主的项目布局，不仅有利于提升公司安全边际，也有利于降低资本化利息的负担，维持较高的利润率。”

　　采访了解到，2020年上半年华润置地的负债总额5899亿元，实际上有约2560亿元都是预收账款，也就是还没有结算的楼盘销售回款。有息负债只有1645亿元，仅占报表负债的27.9%，净负债率仅45.9%，负债率远低于行业平均水平。

　　华润置地表示，接近6000亿的数字看起来是负债，实际上大部分是卖楼的预收账款，从拿地到回款大概是8-12个月，看各地的预售政策，疫情期间各地政府出台了一些鼓励销售的政策，一些城市还会更快一些。因会计政策而体现在了报表的负债部分，资产负债率的上升是因为签约回款金额增加，从企业经营角度反而是好事。

　　2020年8月，“三道红线”刚出台时，有分析机构做过相关统计，将前30家房企的“三道红线”指标做了一个加权的综合排名，加权排名后，华润置地位列第一。

　　事实上，“三道红线”结合最新出台的金融机构房地产贷款集中度管理新规，长远来看对整个行业的健康发展是有利的，限制了房企融资规模的增长，对于过去一些高杠杆、激进扩张的房企有了外在的约束，也会促使这些房企更关注内涵式发展。

　　近一年来，房地产行业“黑天鹅”事件频出，银行从风险控制的角度来考虑，对于财务健康的“绿档”房企，能够给予更多的金融资源。

　　多位业内人士表示，这其实也是监管部门出台政策的初心之一，如果越来越多的房企由红转绿，对整个行业是好事，对国内整体金融风险防控，也是好事。

　　从穆迪发布的2020年中国房企的最新信用评级情况中可知，最高评级的三家国内房企华润置地、中海、万科均为Baa1（BBB+）级。

　　华润置地作为国内房地产行业里穆迪、标普、惠誉国际三大评级机构高评级的公司之一，评级本身对公司的有息负债率有严格要求。华润作为央企，国资委和“三道红线”要求，都在驱动华润置地在财务风险上加强自我管控,稳健经营，不断提升签约、回款、结算以及商业物业运营的能力，同时加强财务管理和金融创新。

　　2020年上半年，华润置地充分利用了当时国内债券市场价格下行的窗口期，发行了两笔中票共计40亿元，其中3年期利率2.42%，5年期利率2.95%，目前仍保持着房地产行业3年和5年期的历史低价。

　　2020年11月，华润置地首次试水商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）产品，以成都万象城为基础资产，发行规模25.01亿元，优先级AAA评级，期限18年，优先级票面利率为3.8%。融资规模相对较大，可拓宽中长期融资渠道，并进一步降低融资成本。

　　据了解，华润置地的资产除了开发物业之外，还有大量的持有物业，资产期限长。华润置地重视债务期限的匹配，始终保持财务稳健，不是一味地追求短期的融资和低成本的融资，会适当安排一些中长期的债券融资、经营性物业的抵押贷款等商业物业的融资。近几年华润置地平均债务期限都在五年以上。这样的债务结构在应对市场下行、融资收紧的宏观环境时，压力较小，财务弹性更强劲。