倪鹏飞:目前国内房地产市场应该警惕两个现象

房地产涉及民生,又是金融风险的高发区,时刻牵动着人们的神经。所以每当房地产市场出现降温或者升温,总会引发市场的担忧情绪。

近期市场关于房地产放松调控的谣言不断也是市场情绪的一种表现。一些自媒体发布“取消限价”、“取消限售”、“下调放贷利率”等一系列虚假消息,利用房价降温制造各种噱头吸引眼球。那么究竟此次降温是否会引起调控政策放松?新华社前天发布的一篇评论对此做了明确的表态:“决不会允许房地产调控半途而废、前功尽弃。不立不破,在房地产长效机制尚在研究、还未完全建立之际,在房地产调控正在逐步由以行政措施为主向综合施策转变的关键期,不会允许任何放松原已建立的调控政策体系、任由房价上涨的做法。”

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一二三四线城市新建商品住宅面积

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 100城新建商品住宅月度供求关系

如何理解房地产市场此次降温?

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倪鹏飞  中国社科院城市与竞争力研究中心主任

近日,中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞在接受媒体采访时谈到此轮房地产降温的原因。在倪鹏飞看来,目前的投资、融资、房地产等环境出现了明显的调整变化,这些调整主要还是受市场预期的影响,宏观经济形势还有一些其他方面原因影响了人们的信心。目前房地产市场的主流情绪已改变,房地产商更多的是观望,在市场决策上出现了犹豫。根据地产商三季度年报,万科、金地等多家房企拿地力度均有不同程度的回落。对于近期房地产市场流传的诸多谣言,倪鹏飞指出房地产整个发展过程中会时不时出现这种声音,除市场情绪外也不排除有开发商、房地产中介等利益群体为了市场绩效采用不正当营销手段所导致。

倪鹏飞认为,目前难言房地产转折点。

首先,中国的城市化还没有结束,还有2亿人口在向城市聚集,这意味着需求潜力仍然巨大;

其次房地产的长效机制仍然没有建立起来,包括财政、金融、土地、税收的基础制度改革还没有取得实质性进展;

另外社会普遍预期房产仍是最好的投资选择。倪鹏飞指出目前中国部分地方土地竞拍房炒作仍在持续,还在延续土地财政模式,这种“竞地”正在让一些城市变得“人财两空”。  

房地产市场现阶段应该警惕的两个现象

倪鹏飞表示,目前房地产市场的两个问题需要警惕:

1

房地产分化趋势或将再度凸显,警惕三四线城市形成新一轮库存。

倪鹏飞认为,虽然房地产市场四季度出现一定程度的调整,但一二线城市需求仍有较大潜力,尤其是土地、住房供给短缺矛盾没有解决,房价上涨压力仍然较大。三线四线城市在去年到今年房地产市场发展形势非常好,价格也上涨的非常快,同时土地招拍挂量也非常大,土地的市场供给也会大量增加。但是现在市场情绪发生了变化,整个房地产市场出现了降温的态势,土地、新房成交量下降,这会不会出现新一轮的库存?这个问题非常值得关注。未来一二线城市与三四五线城市分化可能会再度凸显。

2

房地产空置是一个水漫金山的态势

“房地产空置已经要引起高度重视了”。倪鹏飞表示,目前中国从农村到小城镇,再到五线四线三线,甚至一二线都存在房地产空置的现象,空置从下到上,从大到小,从高到低。几年前中国的房地产总量已经达到了1:1.1,“目前一二线城市的供给小于需求是刚需+投资+投机的总需求,如果去掉投资和投机需求又是什么样的情况,这值得研究”。

房地产空置问题已引起市场的广泛关注,关于是否开征空置税的讨论不断。对此,倪鹏飞表示,开征空置税出发点是好的,但是技术上不具可行性。“目前香港已经开征房地产空置税,但从目前实际情况来看,效果不佳。因为有太多的方法可以作弊”。目前国际上一些发达国家也已开征空置税,效果都很有限。“发达国家在一些制度相对比较完善的情况下都难以推行空置税,何况我们”。倪鹏飞认为空置税在实际操作过程中很多问题不好界定,未来空置房还是要用房产税来解决。

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