李宇嘉:完善监管体系 规范发展住房租赁市场

近期,部分地区租金快速上涨、“租房贷”违规等,让租赁市场成为房地产管理的焦点。北京、上海、深圳等城市相继从控制租金涨幅,严打“租房贷”、整治从业者等各方面出台政策措施。在一些热点城市,“先租后买”已是消费定式,租房人群超过买房人群。因此,租房应是更被关注的民生事项。租房生活消费的特性,决定了房租上涨会导致CPI上涨。自2002年有统计数据以来,CPI中房租月均同比上涨3.32%,而同期CPI月均同比上涨2.8%。

房租上涨不仅冲击其他消费支出,还通过基础成本上升,传导至生活消费价格上涨。从去年以来大类消费品中的白酒、黑白家电普遍提价,再到近期家政服务和家装建材涨价,人工、仓储、门店等前期沉淀成本上升是主要原因,而这些成本上升与房租上涨直接相关。相比有房者,租房者是多为25-35岁的年轻群体,这类群体有两个特征:一是边际消费倾向高,二是创业和扎根城市的愿望强。据易居研究院报道,2017年北京等20个大城市房租收入比在30%以上,尽管与发达国家大城市“居不易”的状况差不多,但房租只是生活消费的一部分,我们在其他领域的支出压力也很大,比如子女教育、父母养老、医疗和社会保障等等。

因此,房租上涨过快,会产生明显的消费挤出效应,抑制最有消费意愿的群体释放消费潜力,也将阻滞我国内需市场的发展。2008年之前,我国社会消费品零售增速达到23%,但自那时起一路下滑,今年7月更是跌到8.8%。根据北京市统计局的数字,2017年北京居民开支最多的是居住和医疗保险两项,较2017年增幅分别达到11%和16%,而食品烟酒和衣着服饰这两项降幅分别是0.7%和8%。而在2013年,北京居民食品烟酒消费增速将近10%。

2017年,我国新出生人口(1723万)比2016年减少63万,放宽独生子女政策后首次下降。二孩政策效果显著,2017年新生二孩占比51%,二孩人数(879万)增加近48万人。显然,一孩生育率下降更快,导致总出生人口减少。目前,二孩主要集中在15-49岁育龄妇女中35-45岁的人群,后续二孩能否持续补上一孩生育下降的缺口仍有待观察。因为后续二孩生育的主力是25-35岁的适龄女性,这部分人群除了要承担居住成本以外,还要承担养孩成本。

近日,全国人大再次审议个人所得税法修正案草案,草案最大亮点就是,子女教育、继续教育、大病医疗、房贷利息和租金、赡养老人等5项刚性支出可在税前扣除。该政策出发点在于,近年来居民基本生活成本上涨较快。因此,如果房租支出占可支配收入的30%左右(一线城市占比在40%左右),不仅将抑制内需经济的发展,也将极大地蚕食年轻居民的创业和工作热情。年轻的租赁人群,他们首先是普通的城市居民,然后才是创业者。扣除基本生活支出的结余太少或不得不负债,将极大地挫伤创业的积极性和动力。因此,楼市调控之后,必须加码租赁市场调控。

基于此,近期各地相继出台租赁管理措施。8月17日,北京监管部门集中约谈了主要住房租赁企业,提出了“三个不得”、“三个严查”;8月底,深圳出台“5%涨停板”的稳租金制度,探索限价租赁房制度,并在政府主导的公租房试行;上海和天津则建立公共信息服务平台,实现房源发布、实名认证、合同网签等功能,用大数据进行统一管理。此外,各地均开展严查中介、严打租房贷等市场整顿。相比商品房市场调控,租赁市场调控的难度更大。

2017年以来,各地都出台培育租赁市场的文件,但多数仅在宏观层面,供给改革、民生项目落地不明显,比如集体土地建租赁房(特别是公租房)仅有个别案例,闲置商业办公“改租赁”也未成形。相反,租赁政策红利(特别是培育规模化租赁)却异化为资本助推下的长租公寓乱象;同时,长期重视交易市场,导致监管基础薄弱,国家统计局等官方口径中,对租赁市场的统计远少于交易市场,仅在CPI中有“租赁房房租”指数一项。由于第一手的数据缺失,监管者不得不从各大中介机构获取租赁数据。但是,中介机构的市占率有限、经营策略不同,统计口径亦有差别,即使将各家信息拼凑起来,也很难反映出市场全貌。

由于数据缺失,一直以来租赁行业定位不清,涉及到的监管部门较多,加上租赁管理投入人力、物力大,但对经济并无多大直接贡献。租赁监管难以落地,还存在于租赁市场有明显的地域性特征,从上到下的监管落地难度大,更需要因城施策,激励地方政府的主观能动性。从目前看,尽管租金上涨,但一些城市更重视商品房市场,并通过人才政策让“需要的人”免受房价和租金侵扰。针对租赁主体的新就业和中低收入人群,规范和发展租赁的积极性不高。

未来,首先要站在租赁需求崛起,构建内需社会,保障基本生活的高度,将楼市调控重点转向租赁市场;其次,修复租赁市场监管的基础系统,包括存量租赁住房规模和结构、租赁居住质量、租赁交易价格、租赁供给主体和需求状况等。基于此,从上到下制定住房租赁发展规划;再者,加强供给侧结构性改革,价格高的长租公寓,应针对少数高收入人群,关键是要增加中低价位、中小户型的“适租型”租赁房。存量商品租赁住房供给弹性小、价格高,供给侧改革的重点是存量商业办公、工业区宿舍、城中村、外围集体土地等再利用。再利用的基础是政府支持下的配套完善、“适租型”导向的修缮,而不是基于抹平“洼地”而任由长租公寓主导。最后,杜绝城市大拆搭建,特别是严禁打着棚改的旗号拆掉位置良好、租金适宜的存量住房。

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